李宇嘉:房企“抢跑”是开发投资超预期回升的主因

1评论 2018-05-11 17:01:51 来源:金融界网站 作者:李宇嘉 2018年A股放心王

近日,国家统计局发布第一季度楼市数据,行业上下游“一起一落”格局明显。下游商品房销售接近零增长(3月同比3.2%),增速连续2年下滑,而上游开发投资增速(3月同比为10.8%)创近3年来新高。

  作者:深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员,经济学(金融方向)博士 李宇嘉   

  近日,国家统计局发布第一季度楼市数据,行业上下游“一起一落”格局明显。下游商品房销售接近零增长(3月同比3.2%),增速连续2年下滑,而上游开发投资增速(3月同比为10.8%)创近3年来新高。在下游销售增速连续下滑、政策和资金继续“双紧缩”,特别是按揭利率连续15个月走高(3月首套房利率同比涨23.4%),开发商资金面日益紧缩等大趋势下,上游开发投资逆势走高,首先与土地购置费高及缴纳方式有关。今年一季度,中指院统计,300城土地出让溢价率(19%)较去年同期下降14个百分点,但成交楼面价在去年高基数的情况下仍上涨3%。

  2016和2017年,城市地价高企,300城土地楼面价同比分别增长40%和26%,溢价率分别达到43%和29%。按照统计局的解释:“土地购置费分期付款的,应分期计入房地产开发投资”。根据土地收支管理规定,“分期缴纳全部土地出让价款的期限,原则上不超过一年”。实际上,只有快到一年的最后期限,开发商才缴纳土地出让价款。换言之,土地购置费反映的是大约一年前取得,且在当期计入投资的土地价值。2017年,全国土地成交价款创下历史新高,增速(49.4%)创2010年以来新高。由此,去年土地购置费摊余到今年,就体现为今年一季度开发投资高增长。

  2017年,3-4季度的土地出让占全年比重超过60%。由此,上年土地购置费摊余对开发投资的支撑也将在今年全年体现,今年开发投资将持续景气。除土地购置费的因素外,开发商“抢跑”和“收割市场”,也是开发投资超预期增长的原因。一方面,今年以来楼市调控继续收紧的趋势明显,限购限售范围扩大,“限价+摇号”成为调控标配;另一方面,抑制居民杠杆、控制资金流向楼市成为监管重点,银保监会甚至将这两者列为年度10大重点工作。因此,开发商资金回笼困难。统计局的数据显示,一季度开发商资金来源增速(3.1%)创2016年以来的新低。

  同时,2016年以来开发商销售“排位赛”非常激烈。2018年,希望借助高周转维持“千亿级别”的房企将有30多家,比2017年翻一倍;TOP100房企(市占率达60%)中,2018年的销售目标基本都要增长30%以上。由此,基于提高市占率的目标,开发商有加快推货和加快周转的主管诉求。客观看,2016-2017年开发商储备土地迅速放量,300城土地出让金在这两年分别达到2.9万亿和4.06万亿,同比分别增长31%和50%,2017年更是刷新记录。但同时,进入2018年,不仅银行信贷资金全面收紧,就连2017年还算畅通的信托、资管等通道资金也被全面堵塞了。

  目前,开发商资金来源中,占比近20%的国内贷款接近零增长(一季度增长0.9%);由于按揭贷款从紧缩规模(一季度下降6.8%)和抬高利率两头挤压,首付款控制消费贷,“限价+摇号”降低预售申请和开盘进度等因素,2017年占比达到51%的其他资金(主要是销售回款),未来对开发商资金支撑的力度下降。综上,资金面和调控升级等因素,客观上也倒逼开发商必须要加快周转速度。因此,我们看到,“宇宙第一房企”碧桂园,土地摘牌到开盘5.2个月的周转速度,尽管已是业内最快的了,居然还未达到集团高周转的需要,近期提出进一步加快周转的要求。

  另外,本轮楼市回升的主战场在三四五线城市。2016和2017年,全国680多个三四五线城市的商品房成交量占比分别达64%和70%,比2015上升13和19个百分点。2015和2016年,300个城市中三四五线土地出让占57%,2017年升至60.5%,今年一季度突破70%。考虑到300个城市以外的其他城市都是四五线城市,全国三四五线城市商品房销售及土地成交占比实际上更高。2016-2017年,三四线楼市火爆,这与“去库存”和棚改货币化有关。2018年以后,“去库存”重点转向县域;同时,催生三四线楼市行情的棚改货币化(PSL,抵押补充贷款)尽管在一季度放量,但2.7万亿的余额接近3万亿的顶部,加上货币化助推房价,未来货币化棚改将式微。

  近期,国家明确以专项债渐进取代PSL,推进棚改投融资。不过,地方政府是结构性去杠杆的主体,监管层严厉控制地方债务,PPP、产业基金等涉及地方政府违规举债的已经被清理并严格控制。因此,无论在货币创造、投放规模,还是闭环运营上,纳入政府预算且受严格监管的专项债,远不能与PSL刺激棚改的效果等量齐观。因此,未来棚改将更加注重公共服务“补欠账”,新型城镇化,而非激发市场需求。综上,正是基于对三四五线楼市前景谨慎判断,各大房企都抱着“抢跑”收割市场的心态,希望在“去库存”和棚改余温还在时,尽管去化和资金回笼。

  这一点,可以从新开工看出来。一季度,全国房屋新开工面积34615 万平方米,同比增长9.7%,增速比1-2月提高6.8个百分点;3月单月新开工增速为17.8%,比2月提高14.9个百分点。但是,1-3月,房地产开发企业土地购置面积3802 万平方米,同比仅增长0.5%,开发商加速周转出货、“抢跑”以“收割市场”的心态非常明显。笔者认为,从土地购置费摊余到今年、棚改(今年580万套的规模接近去年)继续保持在较高位、县域去库存,近期各大城市加速供地,开发商“补库存”和收割市场动力强劲等等来看,相比商品房销售增速不断下滑,今年房地产开发投资增速保持平稳。当然,房地产供给侧改革如火如荼,如集体土地入市、旧改和盘活存量、新增供地转向租赁、小城镇建设和农村危房改造、乡村振兴等,也在维持开发投资的体量。

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关键词阅读:房企 投资

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