张平:房价已见顶!炒房将是危险的博傻游戏

1评论 2018-05-11 09:38:34 来源:金融界网站 作者:张平 "A股豪门"操盘术曝光!

房地产涨跌一直是大家最关心的话题。对此,任志强和樊纲都表示,如果你现在经济实力能够付得起首付的话,现在正是炒底好时机,买房得赶早。但是,马云、王思聪却坚信,房地产是有周期性的,未来八年之后房价如葱价,年轻人不要把未来葬送在高房价上。

  作者:知名财经评论家,金融界网站专栏作者 张平   

  房地产涨跌一直是大家最关心的话题。对此,任志强樊纲都表示,如果你现在经济实力能够付得起首付的话,现在正是炒底好时机,买房得赶早。但是,马云、王思聪却坚信,房地产是有周期性的,未来八年之后房价如葱价,年轻人不要把未来葬送在高房价上。

  目前情况是,各地房地产涨声一片,无论是居民杠杆率,还是房企的负债率都创下历史新高,甚至于炒房者对房贷利率上涨也无动于衷,但这恰好显示出中国房地产最后疯狂时刻的到来。我个人认为,从趋势角度上来看,中国的房地产已经见顶了。

  原因一:人口红利消失,炒房难以长久

  决定未来房价高低的关键因素是购房人口的数量。但统计局数据显示,2013年中国的结婚对数是1300万对,到了2020年中国的结婚对数将降低到800万对,从1300万降到800万对。中国婚育人口快速减少主要是长期执行计划生育政策的结果。这意味着,未来刚性购房人口将呈现下滑趋势。

  更要命的是,我国人口生育率低得可怜。亚洲各国平均生育率是1.22%,我们现在独生子女生育制度生育率是1.04%。即使放开二胎甚至三胎,也只能跟亚洲一些国家持平也就是1.22%。1.22%意味着我们的生育率上升的是17个百分点。如果我们把这个数字算成未来十年中国每年的出生人口,大概是950万到960万。

  也就是说,在80年代至90年代初,每年有1500到1600万新生儿出生,而现在即使放开生育限制政策,新生儿人数也只有960万人左右。从1600万下落到960万,这就是人口出生率的下降。

  而房子是用来居住的,人少了,结婚的人少了,出生的孩子少了,对住的需求支撑就没有那么强了。所以,我们不能拿今天80后、90后对住房刚性需求,来测算几年后购房热度还会一直继续。

  当然,对于一些人口专家来说,中国人口的红利并不仅限于出生率和适婚人数,而是城镇化进程的推动,因为中国城镇化发展大量农村人口变成市民,这样对购房又会产生刚需。

  资料显示,近二十年来,中国城镇化率从31%提高到57%,这相差的26个点从农村转移到城市,从小城市转移到大城市,就会有强大的购房需求啊!

  但是我们认为城镇化率就是让农民进入到附近的中小城市,而且未来中小城市的户籍制度也会全面放开,但是一二线城市是控制人口过快增长的,一线城市每年新增户籍人口能有20至30万就很不错了,所以,中国的城镇化率对于中小城市的购房需求会起到一定积极作用,城镇化影响不了未来大城市的房价。

  原因二:接盘侠购买力锐减,工资增速下降

  如果房地产调控真能实行“住房不炒”目标,那么各大中城市的投机性炒作将被驱逐,剩下房价多少,将由当地市民的购买力来决定。过去十多年里,房价涨了近十倍,而市民的收入涨幅也仅是在5-6倍左右。尽管如此,中国经济的高速增长,使得居民购买力与过去相比有了显著的提高。

  10多年前,我进企业上班,拿的第一个月的工资是1200元,而现在工薪阶层的收入普遍在6000-8000元之间。但问题是,中国经济目前增速已经放缓,且有稳中向下的趋势。

  这意味着,中国居民收入的高增长时代已经终结,且各行业竞争激烈,各家企业生存艰难。

  未来收入涨幅肯定不会像过去那么快。所以,未来房价不仅不会上涨,而且还会跌到当地居民所能承受的合理范围之内。

  原因三:炒房本质是击鼓传花,终有鼓尽声熄

  众所周知,A股是有周期性的,多数是涨一年,跌二年,而房地产也是有周期性的,只不过周期性更长一些,并不像一些多头所说的,中国特色的房价是只涨不跌。

  那么,我们怎么看中国房地产的周期性的呢?

  首先,货币政策对房价的影响,中国货币政策有周期性,房价波动当然也有周期性。目前国内房贷利率大幅上涨,未来还有上升空间,这意味着,中国的房地产要降温了。

  再者,居民房贷的杠杆程度。居民家庭债务占GDP的比重由33%升至49%。这意味着,中国居民加杠杆已到了极限。尤其是近几年,我国居民杠杆率上升过快,上涨幅度超过了西方发达国家几十年的速度,已经非常接近美国金融危机时的情况。

  最后,由于房企疯狂拿地加杠杆,截至今年三月底,房企上市公司整体负债率却呈上涨趋势,达到79.42%,房地产业的资产负债率远超60%警戒线,已达到2005年以来最高点。上市房企平均负债近80%,这意味着房企再加大幅加杠杆的空间已经不大。

  居民和房企的负债率整体上升,双双创下历史纪录,这都表明未来消费和投资的空间越来越有限。很难想象,房贷政策整体收紧,利率在不断上调,居民和房企的负债率达到历史新高后,未来房价还能上涨,恐怕只有深度向下调整了。

  原因四:没有房价上涨预期,刚需不存在

  把买房这件事都说是刚需,还真有些牵强,我要有地方住,其实住在哪儿不是住?你觉得住在出租房的人不是住吗?为什么要有自己的房子,说白了就是对未来房价继续上涨的预期,生怕现在不买房,以后更买不起了,所以本来不想买房的人纷纷涌进入了房地产市场,激起了强劲的房地产需求。

  所以刚需的后面就是对住房价格的预期,因为你看到过去十年房价一直在疯涨,你一年不买,一年比一年更高,但是如果未来十年房价在跌,你还会有这样的预期吗?

  所以一旦没有涨价的预期,那些曾经的刚需至少有三分之一会分崩瓦解的。如果有这样的预期的话那些所谓的刚需群体就会选择租房居住,然后等着房价跌,这是必然的结果。

  尽管房地产高烧不退,似乎没有任何外力来改变它,但是中国的房价已经走到了最后关头。未来几年,由于人口红利的消失、收入增速的放缓、去杠杆速度加快,以及房价上涨预期的改变都会影响房地产走势。而现在炒房将是最危险的博傻游戏,谨防做最后的接盘侠。

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关键词阅读:房价 炒房

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