房地产涨跌一直是大家最关心的话题。对此，任志强和樊纲都表示，如果你现在经济实力能够付得起首付的话，现在正是炒底好时机，买房得赶早。但是，马云、王思聪却坚信，房地产是有周期性的，未来八年之后房价如葱价，年轻人不要把未来葬送在高房价上。

　　目前情况是，各地房地产涨声一片，无论是居民杠杆率，还是房企的负债率都创下历史新高，甚至于炒房者对房贷利率上涨也无动于衷，但这恰好显示出中国房地产最后疯狂时刻的到来。我个人认为，从趋势角度上来看，中国的房地产已经见顶了。

　　原因一：人口红利消失，炒房难以长久

　　决定未来房价高低的关键因素是购房人口的数量。但统计局数据显示，2013年中国的结婚对数是1300万对，到了2020年中国的结婚对数将降低到800万对，从1300万降到800万对。中国婚育人口快速减少主要是长期执行计划生育政策的结果。这意味着，未来刚性购房人口将呈现下滑趋势。

　　更要命的是，我国人口生育率低得可怜。亚洲各国平均生育率是1.22％，我们现在独生子女生育制度生育率是1.04％。即使放开二胎甚至三胎，也只能跟亚洲一些国家持平也就是1.22％。1.22％意味着我们的生育率上升的是17个百分点。如果我们把这个数字算成未来十年中国每年的出生人口，大概是950万到960万。

　　也就是说，在80年代至90年代初，每年有1500到1600万新生儿出生，而现在即使放开生育限制政策，新生儿人数也只有960万人左右。从1600万下落到960万，这就是人口出生率的下降。

　　而房子是用来居住的，人少了，结婚的人少了，出生的孩子少了，对住的需求支撑就没有那么强了。所以，我们不能拿今天80后、90后对住房刚性需求，来测算几年后购房热度还会一直继续。

　　当然，对于一些人口专家来说，中国人口的红利并不仅限于出生率和适婚人数，而是城镇化进程的推动，因为中国城镇化发展大量农村人口变成市民，这样对购房又会产生刚需。

　　资料显示，近二十年来，中国城镇化率从31％提高到57％，这相差的26个点从农村转移到城市，从小城市转移到大城市，就会有强大的购房需求啊！

　　但是我们认为城镇化率就是让农民进入到附近的中小城市，而且未来中小城市的户籍制度也会全面放开，但是一二线城市是控制人口过快增长的，一线城市每年新增户籍人口能有20至30万就很不错了，所以，中国的城镇化率对于中小城市的购房需求会起到一定积极作用，城镇化影响不了未来大城市的房价。

　　原因二：接盘侠购买力锐减，工资增速下降

　　如果房地产调控真能实行“住房不炒”目标，那么各大中城市的投机性炒作将被驱逐，剩下房价多少，将由当地市民的购买力来决定。过去十多年里，房价涨了近十倍，而市民的收入涨幅也仅是在5-6倍左右。尽管如此，中国经济的高速增长，使得居民购买力与过去相比有了显著的提高。

　　10多年前，我进企业上班，拿的第一个月的工资是1200元，而现在工薪阶层的收入普遍在6000-8000元之间。但问题是，中国经济目前增速已经放缓，且有稳中向下的趋势。

　　这意味着，中国居民收入的高增长时代已经终结，且各行业竞争激烈，各家企业生存艰难。

　　未来收入涨幅肯定不会像过去那么快。所以，未来房价不仅不会上涨，而且还会跌到当地居民所能承受的合理范围之内。

　　原因三：炒房本质是击鼓传花，终有鼓尽声熄

　　众所周知，A股是有周期性的，多数是涨一年，跌二年，而房地产也是有周期性的，只不过周期性更长一些，并不像一些多头所说的，中国特色的房价是只涨不跌。

　　那么，我们怎么看中国房地产的周期性的呢？

　　首先，货币政策对房价的影响，中国货币政策有周期性，房价波动当然也有周期性。目前国内房贷利率大幅上涨，未来还有上升空间，这意味着，中国的房地产要降温了。

　　再者，居民房贷的杠杆程度。居民家庭债务占GDP的比重由33％升至49％。这意味着，中国居民加杠杆已到了极限。尤其是近几年，我国居民杠杆率上升过快，上涨幅度超过了西方发达国家几十年的速度，已经非常接近美国金融危机时的情况。

　　最后，由于房企疯狂拿地加杠杆，截至今年三月底，房企上市公司整体负债率却呈上涨趋势，达到79.42％，房地产业的资产负债率远超60％警戒线，已达到2005年以来最高点。上市房企平均负债近80％，这意味着房企再加大幅加杠杆的空间已经不大。

　　居民和房企的负债率整体上升，双双创下历史纪录，这都表明未来消费和投资的空间越来越有限。很难想象，房贷政策整体收紧，利率在不断上调，居民和房企的负债率达到历史新高后，未来房价还能上涨，恐怕只有深度向下调整了。

　　原因四：没有房价上涨预期，刚需不存在

　　把买房这件事都说是刚需，还真有些牵强，我要有地方住，其实住在哪儿不是住？你觉得住在出租房的人不是住吗？为什么要有自己的房子，说白了就是对未来房价继续上涨的预期，生怕现在不买房，以后更买不起了，所以本来不想买房的人纷纷涌进入了房地产市场，激起了强劲的房地产需求。

　　所以刚需的后面就是对住房价格的预期，因为你看到过去十年房价一直在疯涨，你一年不买，一年比一年更高，但是如果未来十年房价在跌，你还会有这样的预期吗？

　　所以一旦没有涨价的预期，那些曾经的刚需至少有三分之一会分崩瓦解的。如果有这样的预期的话那些所谓的刚需群体就会选择租房居住，然后等着房价跌，这是必然的结果。

　　尽管房地产高烧不退，似乎没有任何外力来改变它，但是中国的房价已经走到了最后关头。未来几年，由于人口红利的消失、收入增速的放缓、去杠杆速度加快，以及房价上涨预期的改变都会影响房地产走势。而现在炒房将是最危险的博傻游戏，谨防做最后的接盘侠。