申雨田:地产行业再次面临大考验

1评论 2018-05-09 17:13:00 来源:财经豹社 作者:申雨田 弱市唯一赚钱方法曝光(干货)

融资状况一直是左右新建住宅价格的先行指标与核心因素。而在地产这个资本密集的行业里,钱永远是地产的先行指标,当然也是地产的抑制指标,因为房子本身就有非常大的金融属性(可抵押),对利率的涨跌和资金的可得性极其敏感。

  作者:财经豹社总主笔 申雨田   

  融资状况一直是左右新建住宅价格的先行指标与核心因素。而在地产这个资本密集的行业里,钱永远是地产的先行指标,当然也是地产的抑制指标,因为房子本身就有非常大的金融属性(可抵押),对利率的涨跌和资金的可得性极其敏感。

  在2011年以前,社融指标走势和70大新建住宅价格指标呈现出正相关的关系,并领先地产价格6个月。而在随后的时间里,社融的同比低位涨幅却成为新建住宅价格的紧箍咒。尤其是进入到2017年以来,随着资管新规的推进,监管收紧,表外业务纳入表内,本来挪腾到表外输血地产的资金现如今已被断掉。除此之外,理财产品开始打破刚兑,也就是说放贷给房地产的金融体系的大量潜在风险目前被转嫁给了寻常百姓。

  而屋漏偏逢连夜雨,在年初的时候,因为监管收紧,融资困难,因而国内大量地产公司趁着美元低位去发海外美元债,把融资转到海外。但现实的情况是,目前美联储加息越来越高,美元开始因为反弹而走强;这些地产商去做海外融资的,可能会开始经历利率汇率双杀。

  在现阶段国内“住房不炒”的理念开始推行,各地政府开始压住新房价格,致使多地一手和二手房的房价倒挂,这些因素共同发酵将会给开发商的现金流带来非常大的压力。很多一线地产商因此被迫加快开发速度,提高转手率以应对现金流的吃紧。

  地产行业本质上就是资金敏感的行业,而地产周期的本质就是金融周期。而在当下国内金融收紧,社融跌至历史最低值,而海外融资开始变贵之时,我们不得不说,地产商现在面临的是融资内外交困的困境。

  很显然,新一轮地产博弈的大幕已经徐徐拉开。

  地产行业再次面临大考验

 

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