成都限价太狠 限购太松 全民疯狂炒房后将一地鸡毛

1评论 2018-05-09 11:38:14 来源:樱桃大房子 作者:樱桃 2018年A股放心王

成都从2016年10月,行情刚刚启动,就被误伤调控后,因为不科学的限价方式,以及过于宽松的限购政策,导致新房与二手房倒挂全国最严重。

  成都从2016年10月,行情刚刚启动,就被误伤调控后,因为不科学的限价方式,以及过于宽松的限购政策,导致新房二手房倒挂全国最严重。

  在巨大的价格剪刀差面前,在过于宽松的限购面前,一家三代摇号买新房,买到就赚到的心理,所有人都希望趁机分一杯羹,全国的投资资金蜂拥而入,成都不再是四川省的成都,已成为全国人民的成都。

  而让人无法理解的是,成都眼睁睁看着大量投资客与可怜的刚需们分食原本就严重供不应求的房源,却始终不去升级调控政策。中央关于“房子是用来住的不是用来炒的”指导方针,在成都根本就没有得到落实。

  人才落户,犹如火上浇油,让限购政策更加形同虚设。刚需优先,市场马上又凭空变出大量的假刚需,最新的青秀未遮山开盘,一千套房,已有7.4万人登记。

  人性的贪婪如此,所有人都想着摇号买新房,过几年卖出去赚大钱,胜过辛辛苦苦干实业,对市场早就没有了敬畏之心。

  对于当下的成都市场,如果政策不去封堵疯狂的需求端,仅从供给端增加房源,恐怕开再多的盘,也满足不了市场的胃口。

  而疯狂过后,就是一地鸡毛。

  1

  调控扭曲市场

  成都是如何一步步陷入今日全民疯狂抢房的呢?这要从两年多前的调控说起。

  2016年10月前夕,在全国热点城市房价已处于疯涨尾声,即将被调控大棒打压时,成都房价刚刚准备起舞,就被强按住,成为全国首批被调控的唯一一个西部城市。

  而成都新房此时均价大概是1.6万/平米,此后全城限价一刀切,所有楼盘均不超过该价。限价由此开启了成都楼市一步步扭曲的序幕。

  但二手房并不在限价限购范围内,因此处于疯涨中。2017年3月,二手房加入限购。

  跟全国各大城市以家庭为单位限购不同的是,成都的限购政策是以自然人为单位,每个成都市民可以买一套,外地户口需两年社保,也就是说,不管你家里之前有多少套房,如果一家有5口人,还有5张房票。

  房票不稀缺,只要有钱,二套首付6成,三套全款买就行,试问底层的刚需怎么能拼得过呢?这种限购摆明了就是为有钱人放水。

  2017年4月,成都加入限售队伍,新房二手房需拿到房产证三年才能转让。

  至此,成都一圈层的次新房价格大多已经上涨百分之八九十,而限购、限售政策的调控加码,加上北京调控效应的传导,让成都楼市逐渐回归平静,2017年4-9月,成都新房市场出现稳中略跌的走势。

  原以为成都此轮牛市到此就终结了。但人才落户政策,再次引发了需求端的恐慌购房。

  2017年7月,成都加入二线城市的人才大战,本科专科落户可直接获得购房资格。

  原本成都限购就过于宽松,人才落户,为成都输送了大量的购房人群,截止去年12月底,人才落户就有9.5万多人,更是火上浇油,限购相当于名存实亡。

  原来涨幅不算多的成都二圈层,成为重点补涨区域,同时因纳入中心城市,土地容积率减半,区政府限价不严等多重原因导致新房也大涨。

  土拍市场也开始火爆,到9月土拍达到高潮,二圈层地价过万,武侯新城聚集的地王最多,金茂、中海地价最高到达1.7万/平米,而目前政府限价,周边的西派城房价也不过1.6万/平米。

  成都粉丝告诉我,9月之后,受高地价和人才落户两大利好刺激,让成都楼市彻底疯狂。

  供不应求下,开发商要求新房全款优先,内部房加价几十万卖,渠道费、茶水费等巧立名目,首付不足的购房者,在恐慌之中被逼涌入二手市场,刚需自相践踏,二手房疯涨,剪刀差进一步拉大,土地市场也持续火爆。

  城区没有住宅可卖,公寓大量上市,趁着投资资金蜂拥而入,公寓也疯涨。

  2017年11月中旬,摇号政策出台,前后近一个月,新房卖断货。

  政府规定开发商必须接受3成首付,出发点是保护首付不足的刚需,但实际上鼓励了更多人加杠杆,购买力进一步得到释放。巨大剪刀差,也让房子投资属性越发诱人,且购房以自然人为单位不以家庭,于是一家三代齐上阵,都摇起来了。

  “新房二手房有20%-50%的价差,摇到就赚到,我身边太多人,本来钱在股市,没打算买房的人,都纷纷加入购房大军。”樱桃成都粉丝群群友说。

  而价差也让投资客早已忘记了限售三年的枷锁。

  于是摇号人数屡创新高,中签率屡创新低,天天上头条保持热度,全民购房狂欢节开始。

  在刚需的怨声载道之中,今年3月31日,成都出台刚需优先摇号的补充政策,棚改户占10%,刚需占50%的房源,剩下的普通购房者50%。

  这里,刚需是指从没有买过房,2016年10月后无房屋交易记录,夫妻离婚3年内不能摇号。而改善型就属于普通购房者。

  真刚需原以为中签几率会大大提升,但结果又是空欢喜一场,刚需优先,马上就凭空生出了大量的假刚需,真刚需依然一房难求。

  比如夫妻有房,但外地父母投靠落户后,因在成都没有买过房,也可作为刚需参与摇号;同样,不管你在外地有多少套房,只要你把户口迁到成都,买房也算刚需。

  2

  两大政策问题导致

  2016年10月,成都房价刚刚加满油正准备启动,才开始涨,按常理,是不可能被调控的,却因出现了某楼盘“一个人买60套房”的“新闻”,刚好被中央领导在成都现场逮住了。而重庆到现在都没有调控,只能说成都倒霉。

  因此,成都便被列入了16个首批重点监控的城市名单中,要求严格限价,房价不允许超过2016年10月的红线。

  当时成都限价只要求项目不允许超过周边均价的10%,不算太严格,但2017年4月6日成都土拍招来横祸,8宗地均以高价成交,比如武侯新城的金茂府1.7万/平米地王,城北中南1.1万地王,4月12日成都只好升级调控,之后才严格限价不允许超过1.6万/平米红线,因此开发商的地王被深套。

  当时,成都楼市除了城南涨,其他城区并没有反应,没有涨完的行情,硬生生按住,本身也不符合市场规律,因为全国资金是轮动的,钱总会寻找洼地投资。

  成都很好的执行了中央的部署,维持了新房价格的稳定。去年还有一些茶水费、双合同现象避开限价,但后来政府采取摇号,精装申报等措施封堵了这些漏洞。限价对于成都购房者而言,是个难得的福利。

  但对开发商来说,限价导致利润太薄,甚至亏本,因此捂盘惜售,屡见不鲜,形成了新的供需矛盾。

  下图是新浪乐居对成都去年高价地做的价格测算,但实际上根本就不让卖这个价。

  成都:限价太狠,限购太松,全民疯狂炒房后或将一地鸡毛(政策篇)

  因为成都全城限价一刀切,不管是城中心,还是近郊,远郊,都不允许超过1.6万/平米的红线。比如攀成钢的仁恒冰河湾,2014年一期就卖1.7万,二期当时还没有限价,卖到2.65万,限价后,剩下未开盘的只许卖1.6万,而现在一期的二手房已卖到3.5万,与新房相差一倍多的价差,比四年前价格还便宜,所以开发商捂盘很久,卖了就没了,确实太亏了。上一篇踩盘文章已详细写到。

  客观的说,这种限价手法不科学,也不合理,其他一二线城市大都是按地段,实行差别化限价,这样既达到了限价的目的,也保障了开发商的合理利益,可以激发大家推盘的积极性。

  成都的限价假如要控制在1.6万/平米红线不能涨的话,(如果想要突破1.6万需要与中央申请),其实也有调整斡旋的余地,比如城区限价2.6万,近郊限价1.4万,远郊0.8万,均价依然是1.6万/平米。

  在成都,一般分三个圈层,中心城区(一圈层):青羊区、武侯祠、成华区、锦江区、锦江区和高新区。近郊(二圈层):龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、郫县、双流县;远郊(三圈层):都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市、大邑县、新津县、蒲江县、金堂县。

  成都想要提高限价的空间大不大呢?恐怕很难!一旦加入了16个重点监控的城市,想要再退出就很难了,除非成都单独向住建部去申请,由住建部向国务院汇报成都的特殊性,但难度之大可想而知。而住建部提出的因城施策调控,也是指西部那些经济不发达的省份城市,比如甘肃兰州上次就微调整了限购,其他重点城市,都只能以人才引进的名义变相放松限购,至少限价都不敢轻举妄动,还在死守2016年10月这条红线。

  成都的限价如果采取一刀切的话,有可能引发一系列问题,不止是继续造成剪刀差引发大家哄抢,还有土地。

  成都楼市火热行情下,今年3月的土拍,却意外出现了流拍+底价成交,土地位置都不错,三环以内,按当地业内人的分析,其中一个重要原因,就是限价导致开发商算不过来帐,拍了地又不让卖高价,所以开发商也没有拿地欲望。要知道去年高价拿地的一批开发商,地价比房价还高,被深度套牢中不能动弹。

  所以调整限价的方式迫在眉睫。如果这种情况延续下去,开发商不补仓,后续的新房供给量也是问题,政府只能想办法,降低土拍价格,多供点好地。

  同时,对成都的土地财政也是拷问,根据锐理数据的统计,2017年,成都卖地收入为1222亿元,约占整个成都地方财政收入的40%以上。

  地王的出路在何方?在中央高压的态势下,这16个城市都不敢轻举妄动,地方政府没有特权单独给地王放行,南京合肥深圳等城市的地王都只能采取拖拉术,尽量延缓施工,等到中央松口的那一天,深圳2015年的地王到现在,两三年了还没有开盘,因为政府限价开不了高价就要亏。

  归根结底,成都今日出现全民疯狂抢房的盛况,是由两大政策问题导致,限价和限购,限价造成了严重的剪刀差,吸引了全国的投资资金,限购太松导致购买的人群太多,造成了市场恐慌,让他们举家冲进楼市,即使他们本来没有那么迫切想要买房,却因担心再也买不起房而提前入市。

  非要把底层的刚需一次性赶尽杀绝才肯罢休?当看到购房者无力的呐喊时,我只能深感同情,这样畸形又疯狂的市场,何时才是尽头?其实办法不是没有。

  要想快速让成都楼市冷却,只需对症下药,一、升级调控,从严限购,将投资客赶出市场;二、调整限价方式,减少价格剪刀差。

  3

  房价未来走势

  房价未来怎么走,我们先看下新房。

  (1)新房(以下图片均来自锐理)

  成都:限价太狠,限购太松,全民疯狂炒房后或将一地鸡毛(政策篇)

  2016、2017年成都的新房已经是严重的供不应求了,2017年,成都新建商品住宅共计供应131450套,较2016年减少39.0%,成交量是199166套。主城区、近郊、远郊去年底的去化周期都只有7个多月,今年到现在过去4个多月的时间,每次开盘必清盘,去化周期只会更短。

  而开发商手里的土地储备量本又不多,再加上现在拿地的积极性不高,短期的供给量是非常令人担忧的。

  我们看下2016、2017年的土地供给量,政府土地收入是翻番了,但土地出让的面积反而减少了,相比2014、2015年明显减少,当然,城区能卖的地也不多了,要卖只能加大近郊和远郊的地。

  成都:限价太狠,限购太松,全民疯狂炒房后或将一地鸡毛(政策篇)

  看下未来的计划,成都2017-2019年计划供应商品住宅用地27000亩,年均9000亩,可建约40万套普通商品住房,满足约130万人住房需求。其中,2017年计划供应商品住宅用地8800亩,但实际供应7773亩,未完成指标,相比2016年减少22.8%。

  截至2016年末,成都已建成登记城市住房495万套、4.76亿平方米。成都1600万人,按人均40平米计算合理的居住需求,需要6.4亿平米,6.4-4.76也就是1.64亿平米。

  成都2017年公布的未来5年房地产业发展规划显示,将新建住房160.6万套、1.7亿平方米。1.7亿方包含保障性住房、拆迁安置房、商品房、人才住房、产业园区配套住房等,多维度全方位共同保障“住有所居”。

  成都:限价太狠,限购太松,全民疯狂炒房后或将一地鸡毛(政策篇)

  也就是说,5年后,只要每年人口不增多,成都总的房源完全是够住了。

  所以,为了维持市场的价格,成都想出了一个办法,降低容积率,过去密集的盖高楼,以后多盖洋房叠拼,过去盖小户型,以后多盖大户型。

  前几年成都人认为,成都属于平原,土地多,房子完全够住了,所以房价不会涨,但估计谁也没想到这一波会暴涨这么多,我在成都东南西北都跑了一圈,确实发现未开发的土地很多,只要政府肯卖地,但每年的建设用地是有计划出让的,所以土地供给量不可能突然放大,而当需求激增的时候,供给跟不上,就会出现断层,眼下的办法,也只有将需求控制住,给供给跟上来一个充分的时间。

  吴思竹(欢迎关注其公众号,直接搜索吴思竹)之前统计过,目前成都可售的新房潜在供给量,有200个楼盘,全部位于主城区、高新南区、天府新区核心区和部分近郊区域。这200个楼面价在8000以下的楼盘,按最保守的统计,尚有13万套房源可形成供应。

  但因为限价,开发商捂盘惜售,不愿意推出来,所以短期始终是供不应求。

  如果政府不让步坚持限价,我觉得最终开发商还是会扛不过政府,开发商上半年可以不推,但下半年必须得推,否则你全年的业绩怎么完成,怎么交差,特别是现在信贷收紧的环境下,开发商融资成本上升,财务成本很高,能拖一年半载,也拖不了两年三年不卖。

  从成都市公布的未来5年计划来看,政府导向是以后首次置业的刚需去买二手房,改善型买新房,所以新房将以大户型为主,豪宅为王,那不可避免总价会偏高,置业门槛会越来越高。

  因为现在新房限价,所以是好时机,我觉得改善型群体,如果你本身有房子,现在可以大胆的卖掉二手房,等着去买新房,即使你没有摇中,回头再去二手房市场抄底也来得及,因为每个摇新房的投资者,都想卖二手套现,二手房抛盘量会越来越多,调整期已经来临,至少三年不用担心房价涨。

  过去成都70/90政策的实施,小户型居多,大户型少,二胎政策实施后,按道理,市场改善型的需求非常庞大,政府引导发展大户型,也是根据实际出发,其实2015年这一波以来,市场的主力户型也是以改善的套三套四为主,因为成都已经开始进入了改善时代,只不过买不起或者买不到一圈层新房的,被迫退居二圈层改善。2017年成都新房套均面积已经上升到了103.3平米。

  成都:限价太狠,限购太松,全民疯狂炒房后或将一地鸡毛(政策篇)

  但我们看下面这张图,成都单价4000-9000,总价40-80万的产品最好卖,其次是单价1.2-1.4万,总价120-180万的产品销售不错,也就是说,成都的购买实力其实并没有大家想象的那么强。

  成都:限价太狠,限购太松,全民疯狂炒房后或将一地鸡毛(政策篇)不能否认,成都是四川唯一的中心,他未来依然有巨大的人口吸虹效应,各个地级市县级市的人,为了教育,医疗,都渴望去成都买房,在成都打拼的四川省外来人员也都渴望留在成都安家,但他们的购买力是有限的,总价高了,价格贵了,承受力就不足,要么就只能继续往城郊走,买便宜的房子。

  原来有房子的还好,可以卖小换大,加杠杆,但是月供压力也大了。

  那目前这么疯狂又是怎么回事呢?其实大家都是奔着买到就赚到的心态,投资需求为主,还有很多人是跟风,担心不买就再也买不起的未来刚需,提前透支的需求。这些需求一旦透支完,会对未来三到五年的市场形成调整压力,但现在还在释放过程中。

  现在开再多盘,都没办法把这些人手里的资金消耗完,因为他集聚的不止是成都人的资金,还是全国人的资金。这种疯狂的状况,我估计要等到成都升级调控之后,或者等着二手房降价,直到没有价差才能平息。

  新楼盘青秀未遮山今年5月份开盘一千余套,报名的人数就是7万多。

  成都:限价太狠,限购太松,全民疯狂炒房后或将一地鸡毛(政策篇)

  成都也在加大商品房供应,希望从供给端来缓解中签率过低的问题。但我觉得不从需求端压制,根本无济于事。因为金钱的诱惑太大,人性的贪婪决定了,新房让其欲罢不能。

  成都:限价太狠,限购太松,全民疯狂炒房后或将一地鸡毛(政策篇)

  如果没有了剪刀差,市场还有这么多需求吗?答案明显是否定的,现在大家对市场早已没有了敬畏之心。

  (2)二手房

  吴思竹刚刚写了一篇二手房的文章,从链家的公开数据可以看到,今年元旦,成都链家外网的二手房为18000套;春节23000套;而当前是38164套。而链家还有一个内网,只有经纪人才能查看,共有57000套左右。而成都透明房产网的最新数据为,二手房房源68748套。每家的份额不好说,但成都的二手房存量不少。

  短短几个月时间,二手房套数激增,说明业主抛盘套现的现象越来越多,主要还是剪刀差太大,傻子都知道先高价卖掉二手房落袋为安,再低价去摇新房,赚取差价,即使新房以后不能抛,至少高抛低吸,几十万就到手了。

  所以我为什么不建议你现在去买二手房呢,现在买二手房,就是去替投资客接盘。

  下图是成都市政府公布的数据

  成都:限价太狠,限购太松,全民疯狂炒房后或将一地鸡毛(政策篇)

  目前成都二手房成交量占比是35%,新房占比是65%,在一个二手房交易占比还没有超过一半的市场,房价往往会朝着新房价格走,而不是新房跟着二手房,尤其是新房被严格限死的情况下,新房的吸引力更大。

  有的人认为现在成都是新房价格太便宜,而不是二手房价格太高,假如这个前提成立,随着新房供给量增加,而购买二手房的人减少,抛售二手房的人增加,那二手房价格是不是也会下降?

  实际上,成都很多粉丝跟我反映,成都二手房市场已经有下降趋势了。有粉丝位于东2.3环小区所在房子,17年4月份左右105万,6月份130万,12月160万,现在降到150万尚未成交。

  但因为新房太难摇到,很多人在没有摇到之前,都不敢卖二手房,害怕踏空,现在抛售二手房的一般是手里有多套房源的投资客居多,改善型群体一般不会急于降价卖,所以短期二手房还不会形成降价潮,投资客一般先知先觉。

  未来二手房的降价空间大吗?关键还是看政策,如果大家买不到新房,也只能去买二手房,那二手房价格短期就还有支撑,但如果调控政策升级,把投资客彻底赶出去,需求能通过新房得到释放,二手房市场大量抛售,可能会回调20%甚至更多。

  不过就算调控不升级,时间拉长来看,成都的二手房市场,也避免不了调整,主城区因为未来新房供给量不多,以存量交易为主,二手房价格可能会稍微好点,不过涨多了也不行,没人接的起盘了,还不如去天府新区买新房,而近郊和远郊的新房供给量那么多,二手房的竞争压力那么大,还能支撑的住吗?

  别人疯狂时,就是你出货的最好时机,不要舍不得最后一个板。

关键词阅读:成都 限价

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