中国房产税已开征30多年

　　——宁夏房产税传乌龙，其实是旧版本修订　　

　　昨天，有一则有关宁夏“房产税”的旧闻被个别人找出来重新炒作，再传大乌龙。

　　具体的真相是：2017年10月12日，宁夏回族自治区下发关于印发《宁夏回族自治区房产税实施细则》（以下简称“《细则》”）的通知，明确在城市、县城、建制镇和工矿区（包括各类开发区、各类园区）范围内征收，新细则自2018年1月1日起执行。

　　实际上，宁夏版的房产税征收细则是根据1986年10月1日起施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《条例》）规定，结合宁夏实际，制定的实施细则。也就是说，宁夏版的“房产税”已经实际征收了31年。《条例》明确了五种情况免征房产税，其中包括大家最关心的”个人所有非营业用的房产”在内，也就是说，从2018年1月1日起宁夏执行的房产税，仍是旧版房产税，它仍对“个人所有非营业用的房产”免征房产税。

　　目前，我国仅有上海和重庆两地试点对“个人所有非营业用的房产”征收房产税，这才是老百姓真正关心的新版房产税，而不是1986年的旧版房产税。为此，大家应该了解真相，切莫以讹传讹。

　　一、旧版房产税已实施了31年

　　1986年10月1日，《中华人民共和国房产税暂行条例》正式生效实施，我们不妨称之为“旧版房产税”，它对“个人所有非营业用的房产”免征房产税。

　　2011年，新修订的《中华人民共和国房产税暂行条例》共11条，其中规定：房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。由此可以看出，宁夏房产税的征收以此而来。

　　《条例》规定了五种免征条款，分别是：

　　（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产；

　　（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

　　（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

　　（4）个人所有非营业用的房产；

　　（5）经财政部批准免税的其他房产。

　　而宁夏执行细则明确，在《条例》免征基础之上，又增加四条免征条款。包括：安置残疾人就业的纳税人，可按有关规定减征或者免征房产税；企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产；经有关部门鉴定，对毁损不堪居住和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税；房屋大修停用半年以上的，经纳税人申请，在大修期间可免征房产税。

　　也就是说，2018年1月1日生效的宁夏修订版仍是旧条例房产税，”个人所有非营业用的房产”仍是免征房产税的，而且免征范围还在国家政策基础上有所扩大。

　　事实上，目前对“个人所有非营业用的房产”征缴房产税的试点，全国仅有上海和重庆两个直辖市开展，其他省份尚未试点。这才是老百姓真正关心的“新版房产税”。

　　二、上海试点新版房产税

　　2011年1月28日，《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》及《上海市地方税务局关于本市个人住房房产税征收管理有关事项的公告》正式生效实施，这是我国首个新版房产税试点省份。

　　（一）试点范围：试点范围为本市行政区域。

　　（二）征收对象：征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。

　　除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市拥有的住房情况确定。

　　（三）纳税人：纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。

　　（四）计税依据：计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70％计算缴纳。

　　（五）适用税率：适用税率暂定为0.6％。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4％。上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。

　　（六）税收减免：

　　（1）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。

　　合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。

　　本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。

　　（2）本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。

　　（3）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

　　（4）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

　　（5）持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

　　（6）其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。

　　三、重庆试点新版房产税

　　2011年1月28日，《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》及《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》同时生效施行。这是我国首次对“个人所有非营业用的房产”征缴房产税试点。

　　（一）试点区域：渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区（以下简称主城九区）。

　　（二）征收对象：试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为：

　　1．个人拥有的独栋商品住宅。

　　2．个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。

　　3．在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房。

　　（三）未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。

　　（四）计税依据：应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。

　　（五）税率：

　　（1）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5％；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1％；4倍（含4倍）以上的税率为1.2％。

　　（2）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购首套及以上的普通住房，税率为0.5％。

　　（六）应纳税额计算：

　　（1）个人住房房产税应纳税额的计算。

　　应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率

　　应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。

　　（2）免税面积的计算。

　　扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。

　　纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。

　　在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。

　　（七）税收减免与缓缴税款

　　（1）对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。

　　（2）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。

　　（3）因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。

　　个人住房房产税的纳税义务发生时间为取得住房的次月。税款按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，由纳税人申请并经税务机关批准，可以延期缴纳当年税款，但是最长不得超过三个月。

　　2017年1月，重庆市政府将“征收对象”和“税率”中的“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房”修改为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”。

　　比较上海与重庆两市的房产税试点版本，各有千秋。上海房产税采用了“时间划断”，仅对增量房征缴房产税，凡是2011年1月28日前买入的”个人所有非营业用的房产”免征房产税，这对之后买房的人是否公平？而重庆市则对以下全部三类存量房征缴房产税：独栋房、高档房及三无（无户籍、无企业、无工作）的个人新购的首套及以上的普通住房，其他住房则暂不征税。

　　上海与重庆两市房产税试点结束后，是进一步延期扩围试点，还是在全国范围内全面推广实施？这是中央政府才能决定的大事件，绝不会允许各省各自为阵。对“个人所有非营业用的房产”全面征缴房产税，将是一个十分敏感的话题，必须科学决策、统一部署、严密组织实施。