齐俊杰:限价房亡羊补牢一政策封杀限价房套利可能

1评论 2018-05-08 13:37:56 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 2018年A股放心王

就在昨天晚上,北京出台了楼市调控的新政策,市住建委发布关于加强限价房项目销售管理的通知,公开征求意见稿,其中最重要的一点说如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%时,该限房价项目将由开放商直接作为商品房自行销售;

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  就在昨天晚上,北京出台了楼市调控的新政策,市住建委发布关于加强限价房项目销售管理的通知,公开征求意见稿,其中最重要的一点说如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%时,该限房价项目将由开放商直接作为商品房自行销售;比值不高于设定比例的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房,也就是政府和购房人共同持有产权。

  老齐给您翻译下,说白了,这个政策就是为我们之前一直批评的限制新房销售价格的政策打补丁,之前很多地方为了做出好看的统计数据,确保房价不增长,就开始自欺欺人,限制新房销售价格,结果造成了限价房比商品房价格低好多,甚至明显低于周边二手房的情况,大家原来还只是看涨楼市预期强烈,而现在干脆变成了赤裸裸的套利机会,可以说这种价格偏低的新房,买到就赚到,随便一倒手就是20-30%的套利空间,所以造成了各地新房销售火爆,甚至不得不摇号配售。这种情况其实已经被动形成了饥饿营销的效果。虽然嘴上说房住不炒,但其实炒作的气氛更浓重了,因为人为制造了明显的套利空间。所以我们看到,很多脑子活的人,宁可抵押贷款,也要争着全款去买房。买完就卖,上百万就到手了。

  这么一个明显的政策漏洞,引发了楼市躁动,以至于强调控信号释放了一年,在二三线城市看涨预期不减反增。我们也说了,只要是摇号买房的地方,房价肯定是还要涨的。那么这时候真调控和假调控就能分辨出来了,北京率先出台政策,准备来封堵这个漏洞。北京的做法并不打算打开限价空间,也不准备跟其他地方一样,搞摇号,这样更容易激发看涨预期,而是干脆把低价房转到保障房里面,大家可以想想,限价房低于周边新盘15%的,就出现了明显的套利空间,这样的房子,目前在北京新开盘的项目中,差不多得有五分之一。这些房子将直接被保障房中心接走变成共有产权房,共有产权就是你和政府共同拥有产权,你自己住的话,几乎等同于100%产权,而一旦你想通过房子获利,那么第一政府通常都不会同意,第二收益权也不全归你。所以这种房子是没有任何投资价值的。因为收益权基本被限制。以后转让也只能转让给符合共有产权申请标准的家庭,这一下就把接盘者的人数限制死了。所以流动性极差。可以说买共有产权,除非你是为了住,否则一点意义都没有。

  那么这个事就很明显了,北京的政策一出,套利空间最大的一部分限价房,已经失去了套利机会。而且85%的比例也只是征求意见,原来市场传言的是90%,这个比例也随时可以调整,如果把比例上调到90%,那么将有更多的限价房转换成共有产权,再加上你买卖的各种税费,其实基本上套利的空间已经消失了。

  限价房亡羊补牢一政策封杀限价房套利可能

  北京将限价房收归共有产权房后,会优先配售给本区的家庭,申请条件也是挺苛刻的,家庭无房,还得没有房屋转出记录,才能申请,如果单身得30岁以上,如果离婚得3年以后才能申请。

  政策发布后,有人担忧,那就是20%的限价房被装到了共有产权房这个池子里,就进一步降低了商品房的供应,那么会不会反过来物以稀为贵,反而推升商品房价格呢?如果商品房的价格被推升,那么限价房的空间就又出来了,等于按照低于85%的政策划拨到共有产权房的房子就会更多。那么商品房就会更少,如此进入一个恶性循环。造成商品房一房难求,价格上涨,其实这个假设是建立在,商品房刚需足够多的情况下,而刚需的定义其实就是居住属性,共有产权房也能够满足居住属性。不买共有产权,只买商品房的所谓刚需,其实也是目的不纯。所以他们的需求可能并没有那么刚性。那么投资的氛围越浓,保护刚需的比例越大,这个方向本身并没什么问题。如果刚需都能保障了,那么就让他们炒去吧。还是那句话,多贵的茅台都有,老百姓(行情603883,诊股)不眼红,因为喝自己的二锅头也挺好。

  从北京现在楼市的租金回报率不到2%其实已经可以看出,房子足够住了,如果房子不够住,租金不会这么低。而且之前有过统计,即使是北京空置率也已经高于20%,低租金大量房屋闲置,楼市还如此火爆,用脚趾想也知道,其实就是看涨预期在推动炒作热情,很多人买房还是为了投资,甚至改善也是为了投资。因为改善的方式有很多种,比如换租也是改善,但很多人宁可去卖房再买房,交几十万的税费,再贷几十年的款,也要换一套更大的,说白了还是觉得房价会继续涨。所以既然是投资的毛病,就得用投资的方式来整治,首先就要限制杠杆,我们看到北京住房贷款利率已经全面上调,首套房也已经上调了10-20%,而且很难批下来,其次限制交易,共有产权房基本就是单向的,只要进了这个池子,你就不能再回到商品房的市场上,这就是两个服务器了,以后这个池子里只能住而几乎失去了交易的属性。第三增加房屋持有成本,防止囤积居奇,这个还要进一步等国家的新政策。

  在此次楼市大调控中,北京的表现一直是全国的风向标,而北京的二手房价格相比于去年的高点也已经下跌了10-15%,某些地方甚至下跌20%,效果还是比较明显的,今年将是大量保障房入市的一年,只要调控力度不放松,相信北京的楼市会进一步降温,而且降温可能会比去年更加明显。但这仅限于北京,在调控并不坚决的广大二三线地区,甚至出现大量摇号买房的地区,楼市调控并不乐观。

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