张平:二手房网签量创新高 北京房价会上涨吗?

1评论 2018-05-04 11:03:50 来源:金融界网站 作者:张平 下一只“省广集团”

从价格上看,自2017年4月起,北京二手住宅交易价格持续走低。2018年4月二手住宅成交均价与3月基本持平,与去年4月高点相比,价格已累计下降18.2%。跌幅虽不算大,但已改变人们的预期。

  作者:知名财经评论家,金融界网站专栏作者 张平   

  4月份北京二手房网签量创下去年5月至今的12个月里的最高值。

  据最新数据显示,4月北京二手住宅共网签13673套,同比2017年4月下滑19.1%,但环比2018年3月上升22.6%。

  虽然同比仍在下降,但4月的二手房网签量已创下去年5月至今12个月里的最高值。

  再从价格上看,自2017年4月起,北京二手住宅交易价格持续走低。2018年4月二手住宅成交均价与3月基本持平,与去年4月高点相比,价格已累计下降18.2%。跌幅虽不算大,但已改变人们的预期。

  面对北京二手房网签成交量又开始回升,我们经观察后给出二大因素:

  一方面,随着北京房地产调控政策的深入,很多业主希望趁着房价处于高位时脱手,所以看到有诚心购房者,愿意降低40-50万出售,对这些业主来说,高房价已经使自己赚了不少钱,适当让利,促进成交,落袋为安乃是上策。

  另一方面,北京很多市民,并不是没房居住,而是想卖旧换新,或者卖小买大,这类是改善型购房需求者,这些人往往都在3、4月份小阳春购房期出手,这样经过装修后,在夏季之前即可入住。

  对于改善型购房者来说,把原来的房子给卖了,再向银行贷款,所以相对来说资金实力还是蛮雄厚的。

  各种数据都显示,“3·17新政”后,刚需已成为当前二手房交易的主力。4月北京二手住宅交易中,一居室占21.1%,两居室占55.5%,三居及以上占23.4%。都是以中小户型为主,大户型通常难以成交。

  在二手房的支付方式上,市管公积金支付的比例为29.7%,全款支付为26.9%,商贷支付为19.9%,市管组合贷款支付为17%,其他支付方式占6.5%。

  与一年前对比可以发现,曾经占比过六成的商贷已经降到了不足五分之一,全款支付占比经历几个月的增加后逐步减少到了不足30%,使用市管公积金的比例持续增加。

  对此,我们认为,公积金成为了购房人群选择最多的方式,这说明刚需已成为二手房交易的主力。

  在北京二手房网签成交量创下一年来新高后,很多人担心北京房价是否会开始恢复上涨?

  但是,我们认为,从网签量绝对数据来看,当前成交尚未达到正常水平,属于低位复苏阶段。

  目前,北京的二手房价只是在下跌之后的中继,由部分看好楼市的改善型购房者集中抄底而已。我们认为目前北京二手房价不会上涨有以下三个理由。

  首先,以目前改善型需求的成交量,根本不足以推高北京二手房价。

  资料显示,北京目前大约有800万套左右的存量房,即使以年2%的换手率来算,北京二手房市场也要有每年16万套左右的交易基本盘。因此目前二手房只是在逐步恢复过程中,交易价格在下跌中因成交量略有放大而趋稳。

  再者,“去杠杆,降风险”,使信贷额度不可能对房地产开放。

  除了首套房贷严格执行三成首付,二套房首付比例不低于六成外。一季度以来,房贷利率直线上升,目前全国平均房贷利率已达5.5%,未来房贷利率还有上升空间。所以,购房者金融杠杆只会减少不会再增加。

  最后,房地产调控仍将遏制北京房价的上涨空间。

  去年“3·17新政”以后,限购令让购房需求急剧减少,而预售证的严格审核、新房售价的限制则让新房供应大降,等等政策效应的开始叠加。

  所以,在严格的房地产调控政策之下,不仅使二手房出现“量价齐跌”。随着,北京新房供应减少,成交量也在持续低迷。目前北京楼市被封冻起来,二手房和新房成交量都不会大涨,价格当然也不会大起大落。

  4月份北京二手房网签量开始暴增,在经调查后我们发现,主要是房地产调控,房价有所下跌,导致部分改善型购房者入市接盘。但即使是这样,仅以1.3万套的月成交量,还不足以推高北京二手房价。

  更何况,房地产调控政策仍在持续,房贷利率还在上涨,这就足以把投机性需求挡在了北京楼市之外。

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关键词阅读:房价 北京

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