陶文杰:数据背后的楼市真相与未来

1评论 2018-04-28 09:29:11 来源:港股那点事 作者:陶文杰 打板族爽了!

外地房企大批进入,他们无法在中心区拿地,但是可以在城市副中心拿地,会做出非常好的产品,会成为当地豪宅,会拉高城市天花板。副中心也有机会,过去深圳几个副中心龙华、龙岗、大空港、光明、坪山缺乏优质的改善性住房,那里的需求是被压抑的,那边的土豪不会都住在福田、南山,这里面也有机会。

  来自深圳壹地产的总编辑、文杰淘楼创始人陶文杰先生以《数据背后的楼市真相与未来》为主题作了本次峰会的压轴演讲。不同于前几位嘉宾分析房地产行业的未来,陶先生站在买房者的角度为大家深度剖析了深圳房地产行业数据背后的真相。深圳的房价真的在下跌么?哪里的房子值得买?无论你是一名买房者还是地产行业的从业者,相信你都能从陶先生这篇演讲中获益良多。我们在此刊发陶先生的演讲全文,以飨格隆汇诸君。

  以下为演讲全文:

  感谢大家今天抽出时间听我们今天的演讲,坚持到了最后,感谢之前几位嘉宾精彩的分享。

  刚才大家吃完大餐,我给大家讲一点餐后甜点:数据背后的深圳楼市。

  我个人是房地产的观察者、记录者和某种程度上的参与者,过去十几年来,我接触了比较多的投资者,我这里说的投资者是买房、卖房的,不是买股票的。我和他们有比较充分的交流,自己也参与了比较多的交易。把我所知道的深圳楼市和我对深圳楼市未来的判断和大家进简单的分享一下。

  ▌一、深圳楼市真相

  陶文杰:数据背后的楼市真相与未来

  新房均价连续18个月下跌,3月均价54185元,环比下跌6元)

  这个是我们三月份最新的数据,看起来还是蛮吓人的,斜率蛮陡。目前均价54185元,相比前年10月份我们调控开始的时候,大概55000元的价格,其实只下跌了6块钱。我们知道过去一年多以来,我们买房成本上升非常多,比如银行利率从最开始88折,现在首套基准利率上还要上浮10-15%。

  在东莞、惠州这样的城市更加恐怖,我听说多的已经要上浮30-40%。我们知道现在的深圳均价是5.5万左右。大概在我从业之初,2001、2002年的时候,深圳均价在5000块钱。从1998年房改后到2005年,深圳均价一直是五六千的水平。真正上涨是2005年之后,现到在均价涨了10倍左右。

  陶文杰:数据背后的楼市真相与未来

  怎么读下跌6块钱呢?

  前段时间因为这张图,宋丁老师成了一个红人,他不是说6块钱势头比较猛,实际上是右边这个,是有前后文的。宋丁老师意思是调控的态度很坚决。其实确实是这样,如果没有这么坚决的态度,没有对现价严格的坚持,刚刚那张曲线不可能出现,房价肯定是上升的。从三四月份下跌6块这个数据,其实还是能看到一个趋势,像刚才吴总(吴建斌先生)讲的,我们还看不到调控放松的迹象。

  我们讲完一手房再来看二手。去年深圳二手房价是56868元,相比前年只增长了3.5%。

  这个数据非常难得,说明调控还是取得了效果,其实在场大部分投资者都有切身感受——一些热点片区,比如龙华,去年二手房价涨了10%,而龙岗的一些偏远地区房价只有5%-10%的涨幅。如果算上炒房的成本,比如税费、佣金,实际上是不赚钱的。所以说这种调控对短线投机炒房挤压比较明显。

  但这只是综合的数据,表面平稳背后,其实分化得特别严重。有些外地专家提起深圳,就说深圳房价要跌,从2017年初讲到现在,因为看到的只是表面的宏观统计数据,没有了解深圳的具体的片区。

  陶文杰:数据背后的楼市真相与未来

  第一,去年深圳一些豪宅区域,涨价特别厉害,以深圳湾和香蜜湖为代表。尤其深圳湾,涨幅在20%以上,也可以说涨到30%以上,极端的案例涨到50%。举两个例子,后海有一个40多平米的户型,去年4月份卖的时候,是400来万,到了10月份的时候,已经是650万,现在应该要700万左右,半年的时间,上涨60%、70%。同样的户型在2015年5月份,也就是几乎整整三年前,它的价格应该是在200来万,也就是均价4-5万的水平,现在的市场价格是16万,3年时间涨到10万块一平以上。这是特殊的案例,但是深圳湾去年普遍涨了20-30%。当然原因很多,可能是学位,可能是城市中心区。

  第二,去年底以来科技园和宝安中心区、南山中心区二手房明显上涨。我观察到这个区域目前涨幅应该在10%以上,有的户型、小区可能接近20%。为什么?因为深圳湾的比价效应。深圳湾涨到15万高位,周边的科技园、南山中心区包括和它同样处于一个湾区的前海湾就会有上涨。还有华润城的溢出效应,因为很多人想买华润城的新房,但是不开盘,买不到,只能买二手房。

  第三,学位。今年3月份,深圳外国语龙华校区学区房划分。划分之前,房价5万多不到6万,学区划分以后,不到一个月之后,上涨了1万元/平。所以在表面平稳的背后,你们会发现,其实很多区域出现了上涨、补涨,幅度很大。

  陶文杰:数据背后的楼市真相与未来

  (二手房价格上涨被遏制,2017年均价56868元,环比增长3.5%,成交量下滑三成)

  新房的供应和成交在2017年创下了10年新低。曲线图是价格,下面横杠是交易量。给大家一个基本的数字,2017年深圳新房住宅的成交量大概是不到2.6万套,2.58万套。2016年什么水平?4.4万,2015年是6.6万套。基本上每年以50%左右的速度在下滑,这个下滑的速度是非常恐怖的。

  陶文杰:数据背后的楼市真相与未来

  我统计过,过去10年以来,深圳新房每年成交的平均数据的话,,大概是5.25万套。去年成交量只有平均数据的一半,这下滑得非常明显。为什么下滑得这么快?其实不是由于没有需求,而是没有供应,深圳新房存在供需缺口。正常按市场需求量的水平,至少每年在4万套以上, 10年平均5.25万套,现在只有2.6万套。新房限价之后,很多的开发商拿不到预售证,拿不到他认为合理的预售证,他推迟开盘,有些楼盘不卖了,转为租赁。就在香蜜湖离这里不远的深业中城,由于大家关注得太多,最后不卖了,新房供应量在急速下滑。

  陶文杰:数据背后的楼市真相与未来

  前不久出现三价合一的政策,这样的结果导致税费大幅增加,越来越多的二手房的购买者又把注意力转移到新房,因为新房的税费少。大家都把眼光集中在新房,但新房供应不够。

  陶文杰:数据背后的楼市真相与未来

  陶文杰:数据背后的楼市真相与未来

  (部分区域新房、二手房价格倒挂,喝茶费的传闻与辟谣)

  供应不够,需求高会出现什么情况呢?这是两个公告,一个是华润的,华润城是深圳万众瞩目的楼盘,有人说要收喝茶费,40-80万。前两周,万科在香蜜湖一个楼盘要开盘,当天晚上有些掮客在朋友圈发可以收喝茶费帮你选房,一般是80万,最高叫价200万一个号。

  这种传闻太多,逼着华润和万科都专门发了公告。万科如果说如果能找到有喝茶费的实锤证据,万科奖你1000万。最后没有人找到证据,说明喝茶费都是假的。绿景红树湾壹号都发了声明,从这里可以看到新房紧缺到什么程度。但是这是优质住宅,偏远地区没这么火。

  ▌ 二、买房建议

  第一点目前市场状况和数据刚才做了简单的分享。第二点讲买房建议,分为几部分。

  买房要解决三个问题:第一,你能不能买?第二,如果能买房,我们要买哪个区域的房子;第三,买什么样的房子?我前两天写了两篇文章,《关于深圳楼市十大趋势性判断》,我拷过来了。

  陶文杰:数据背后的楼市真相与未来

  第一:深圳楼市还是处于整体的上升趋势

  用股市的话说,房价可能还是一个牛市,前途是光明的,道路是曲折的。目前供求关系还没有根本性的改变,房价整体还处于上涨通道,调控也没有从根本上改变深圳楼市的情况。从指标来看,深圳去年GDP2.2万亿,增速8.8%,GDP在全国排名第三,已经超越广州、香港。实际管理人口是2200万,前几天深圳统计局出来一个数据,深圳的常住人口应该是1256万,户籍人口应该是400多万。其他城市不一样,户籍人口增速特别快,户籍人口增长了9-10%,涨了40多万,所有常住人增长了55万。增速最快的是龙岗和龙华这两个区域,所以如果你们要投资刚需房,长线投资可以关注龙岗和龙华。

  第二点非常重要,住房自有率。

  深圳住房自有率只有35%,这35%是按常住人口算,如果按实际人口算只有20%。也就是说,在深圳2200万人里面,还有80%没有自己的房子,需求是非常大的。有没有需求还要看看有没有购买力。由于深圳的经济增长速度很快,我相信购买力也是积累得很快。长期来看,住房需求非常庞大。我们看广州和北京,广州住房自有率是90%,北京、上海也有70%,这是和北上广历史有关,他们祖辈、父辈都是本地的,深圳都是移民,都是自己来打拼的。

  深圳土地供应

  土地供应这块基本上是枯竭的,在深圳想要拿块地太难了。开发商们对土地的争夺越来越厉害,一块地100个开发商在抢,有融创、恒大、碧桂园。

  陶文杰:数据背后的楼市真相与未来

  短期由于金融政策,比如由于三价合一的政策,市场上会有些波动,现在二手房市场成交已经下来了,但是长期方向是非常明显的,我们这个时候要做一些价值投资,今年还是一个分化的行情。刚才吴建斌吴总讲得非常好,包括巴曙松教授的数据,我观察到的,深圳的分化其实就是像改善性行情,向美好生活转变。去年一直在讲这个观点,今年也会,去年如果我们说是改善性的元年,今年只是往上突破的一年,这远远没有结束。

  什么是改善性行情?就是对美好生活的向往,购买力向这种产品的集中,我们要新的、颜值高、户型设计更好、车位比高、装修更好的房子。有时候开玩笑面粉比面包贵,现在卖的不是面包是蛋糕,不能简单用面粉和面包比价格,以后大家的需求是蛋糕。

  为什么会改善?因为房子普涨之后大家有经济实力。你有一套10万一方的房子,你把它卖掉或者拿去贷款,你有这个经济实力的;第二有需求,我们开玩笑,10万块钱的房子,当时成本按5000块建的,住在这里面自己都不舒服了。改善有很多情况,从边缘向中心,从小向大,从大向好。车是这样,可能十几年前买个凯美瑞或者帕萨克就不错,现在要买奔驰,要买保时捷、宾利,房市也是这样,现在正在向有房族和有房住向住得更好升级,未来的趋势可能向香港一样。深圳未来普通房子和豪宅房价会拉大,这里面会有很多的投资机会。

  陶文杰:数据背后的楼市真相与未来

  需要提醒下的是目前深圳还没有到普通住宅都上涨的阶段,因为普通住宅的房价应该是和普通人的购买力相结合的,经过前几年的上涨,如果之前没有房子,现在想上车其实确实很困难。所以目前不支持普通房子继续上涨,没有这样的大趋势,投资改善性豪宅是可以的,但是投资普通房子谨慎,尤其一些偏远区域的。

  二手房市场至少3-6月才能消化三价合一的影响。二手房成交下滑非常明显,如果有经济实力,可以在二手房市场看看能不能捡漏。但是宝安中心区、科技园这样的区域依然会保持高热度。我们怎么判断判断一个区域有没有热度呢?首先有没有大的规划,5、6月份粤港澳大湾区的规划会出来。第二要看看有没有名校学位,无论是深圳湾、香蜜湖都有名校,对物业是一个刺激。再看有没有标杆性的大项目建设,比如龙岗的大运新城700米大地标建设。既然是改善,最核心的还是要关注学位,第二关注更好的居住体验。现在投资房子,不要去追逐一些比较虚的概念,你一定要从居住价值出发,你想不想住在这里面,你觉得住在这里面身心会不会变得更加舒畅,如果周边是一大堆农民房,一大堆厂房,你根本不会去住。

  陶文杰:数据背后的楼市真相与未来

  目前这个阶段要谨慎,以后所有的洼地都会被填平,但是目前要谨慎。要从改善本身出发,学位是最好的改善。为什么呢?第一:深圳新生儿2016年23万,2017年24万,这里面数量非常高,超越同类一线城市;第二,深圳幼儿园的数量在校小孩的数量。小学生是96万,幼儿园是50万,幼儿园增长了9%,小学生增长了6%。而深圳的平均年龄是34岁。从这些数据来说,深圳未来的学位房需求会越来越旺盛,大家都进入到生小孩、生二胎的婴儿潮的时期。

  最后,要买中心区。城市的主中心或者副中心。深圳是几个一线城市里面非常特殊的一个城市,深圳市同时在建设传统的CBD福田,同时又在建设新兴的中心深圳湾、南山中心区,又在建设崭新的深圳主中心:前海。老中青三代中心区都在建设。这里面会有一个很好的机会。我们去北上广,城市中心区主要是老房子,但是我们的深圳人能够在城市中心区找到一些新房、次新房,叠加改善性需求,这就是很大的投资机会,所以深圳湾涨30-40%,因为在城市新型中心区,是城市的核心,被很多人看好。这是深圳非常特殊的一点。这是一个年轻的成长性的城市,城市市中心没有完全完善的城市。

  陶文杰:数据背后的楼市真相与未来

  如果大家投资的金额可能没有这么高,只有500-1000万的预算,你又想享受深圳城市发展,可以投资副中心。外地房企大批进入,他们无法在中心区拿地,但是可以在城市副中心拿地,会做出非常好的产品,会成为当地豪宅,会拉高城市天花板。副中心也有机会,过去深圳几个副中心龙华、龙岗、大空港、光明、坪山缺乏优质的改善性住房,那里的需求是被压抑的,那边的土豪不会都住在福田、南山,这里面也有机会。

关键词阅读:数据 楼市 真相 未来

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