从2006年上市起至2018年4月，保利地产前复权股价增长14倍，年复合增长率达24.7％，而同期上证综指涨幅不过1倍而已，可见保利是A股市场上少数极具成长性的公司之一。

　　2012年保利曾短暂登上国内房企第三的位置，但近年来保利却与第一梯队的距离越拉越大，2012年其年销售额与第一名万科不过400亿差距，如今保利年销售额与万科、碧桂园、恒大等第一梯队的差距已增至2000多亿，2012年至今保利与万科的总市值差距也从140亿增至1800亿。重返第一梯队的目标似乎已离保利越来越遥远。

　　保利地产为何越来越落后？

　　保利地产与第一梯队的距离越拉越远，原因是多方面的。首先，保利集团过去在全国房地产市场的开拓中并未单独押宝保利地产，还创立了保利置业，保利集团为这两家房企划分了地盘，保利置业进入的众多地区保利地产不得进入，这就导致保利地产全国性布局被延误；其次，保利地产一直以一二线城市开发为主，2017年销售额的82％由一二线城市贡献，而碧桂园、恒大等则更倾向于三四线，如2017年碧桂园三四线城市的合同销售额占比50％多，而过去两年房地产市场爆发主要是由三四线带动的，无缘享受三四线市场红利的保利地产被碧桂园、恒大超过就属理所当然了；再次保利地产国企体制与民企碧桂园、恒大相比缺乏灵活性，如碧桂园、万科推出的跟投机制极大提高了员工的工作效率，2017年保利地产存货周转率仅为0.27，而碧桂园2017年存货周转率高达0.58，这意味着保利地产的项目工期要比碧桂园多700天左右，现金流入也会变慢。

　　保利地产比第一梯队差在哪里？

　　与恒大、碧桂园等第一梯队相比，保利地产的最大优势就在于融资成本，如2017年保利地产融资成本仅为4.82％，比碧桂园、恒大、融创分别要低40、327及142个基点，可见其央企身份的优势。但保利地产弱点亦十分明显，首先表现在其土储排名落后，土储决定了房企未来的规模与扩张潜力，截至2017年末保利地产土储仅为1亿平米左右，远低于恒大3.1亿平米、碧桂园1.9亿平米及万科1.3亿平米，落后的土储面积限制了保利地产超越第一梯队的潜力。

　　其次，保利地产的存货周转率与第一梯队相比是偏低的（见下图），周转率对房企这种高杠杆企业而言是极度重要的，周转率越快，房企的现金流入也会越快和越多，偿债风险就会越低；周转率也是企业运营效率的反映。保利地产存货周转率一直低于第一梯队，表明保利在提升运营效率上还有很多待加强空间；在保利负债激增而房企融资收紧的当下，保持高周转率对保利安全是极度重要的。

　　保利存货周转率与第一梯队对比

　　再次，保利地产的净资产收益率自2015年起便开始从20％以上的区间滑落，2017年保利地产的净资产收益率已远低于第一梯队，仅为16.3％，几乎是碧桂园、恒大的一半，比万科也低了6个百分点。净资产收益率过低，表明了保利地产盈利能力方面还需要加强。

　　保利ROE与第一梯队对比

　　保利地产已摆开了奋起直追的架势

　　面对与第一梯队渐行渐远的现状，保利地产董事长宋广菊在2017年12月股东大会上誓言未来保利要重回行业前三。纵观2017年，可发现保利已经摆开了奋起直追的架势，之前2015-2016年保利处于债务规模压缩阶段，由于房企相当程度上是靠债务驱动的，负债的压缩导致保利在这两年在总资产与销售额方面陷入2010年以来低谷，但2017年保利地产负债、资产与销售额又重回以往的激进模式（见下图），与前两年萎靡的状态形成鲜明对比。

　　保利发展历程图

　　此外，保利地产已将之前限制自身发展的掣肘因素逐个消除，2017年底保利地产已实现了对保利置业的整合，保利地产的全国性布局不再受到任何掣肘，目前保利地产也在加强对三四线城市的拓展，2017年保利地产在三四线城市的销售占比提高了10个百分点至18％；且保利地产在去年底也通过了跟投机制，但能否有效提升效率尚需密切关注。

　　尽管房地产业正处于新一轮调控中，景气度已开始下降，但长远来看，2017年末我国城镇化率仅为58.5％，而发达国家平均城镇化率为80％，只要我国经济继续发展，国内城镇化率就会继续上升，故房地产行业仍有广阔的发展空间。未来我国房企的兼并整合会更加激烈，大型龙头房企市占率会越来越大，保利地产作为全国性龙头房企仍面临极大的发展机会。