中共中央、国务院发布《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》，赋予海南经济特区改革开放新使命，以供给侧结构性改革为主线，建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港。

　　未来，海南的增长空间和发展潜力将是充满想象力的。

　　十大定位——思路清晰、内容丰富

　　中央对于海南的发展定位极其丰富。

　　不仅仅是“以现有自由贸易试验区试点内容为主体，结合海南特点，建设中国（海南）自由贸易试验区，实施范围为海南岛全岛”。

　　而且，还将“根据国家发展需要，逐步探索、稳步推进海南自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策体系。不以转口贸易和加工制造为重点，而以发展旅游业、现代服务业和高新技术产业为主导”。

　　同时还要发展国际旅游消费中心、生态文明试验区、国家重大战略服务保障区。

　　海南的纬度与硅谷相当，环境舒适，气候宜人，都是天然大温室，适合旅游休闲度假和科研创新创业。

　　仅从其战略产业格局来看，就有10大具体定位：

　　定位一：国际旅游消费中心——“加快构建以观光旅游为基础、休闲度假为重点、文体旅游和健康旅游为特色的旅游产业体系，推进全域旅游发展”。

　　定位二：空间科技创新战略高地——“面向深海探测、海洋资源开发利用、航天应用等战略性领域，支持海南布局建设一批重大科研基础设施与条件平台，建设航天领域重大科技创新基地和国家深海基地南方中心”。

　　定位三：现代化海洋牧场——“高起点发展海洋经济，积极推进南海天然气水合物、海底矿物商业化开采，鼓励民营企业参与南海资源开发，加快培育海洋生物、海水淡化与综合利用、海洋可再生能源、海洋工程装备研发与应用等新兴产业”。

　　定位四：国家热带现代农业基地——“实施乡村振兴战略，做强做优热带特色高效农业，支持创设海南特色农产品期货品种，加快推进农业农村现代化”。

　　定位五：国家热带农业科学中心——“加强国家南繁科研育种基地（海南）建设，支持海南建设全球动植物种质资源引进中转基地”。

　　定位六：现代服务业——“瞄准国际先进水平，加快服务贸易创新发展”。

　　定位七：新型交易场所——“支持依法合规在海南设立国际能源、航运、大宗商品、产权、股权、碳排放权等交易场所”。

　　定位八：国际离岸创新创业示范区。

　　定位九：新一代信息技术产业——“统筹实施网络强国战略、大数据战略、“互联网+”行动，推动互联网、物联网、大数据、卫星导航、人工智能和实体经济深度融合”，“鼓励发展虚拟现实技术，大力发展数字创意产业”。

　　定位十：国家生态文明试验区——“为推进全国生态文明建设探索新经验”。

　　中央不仅对海南发展给予明确的定位，而且给出了一大堆令其他省市垂涎的政策大礼包，这为海南腾飞装上了一只翅膀。

　　02

　　产业地产——后发优势、值得期待

　　这么多的产业定位，显然，产业地产的机会非常之大。

　　比如文旅产业。

　　海南打造国际旅游消费中心，建设邮轮母港、开通跨国邮轮旅游航线、开展公海游轮航线试点，放宽游艇旅游管制，将带来游轮游艇基地建设的巨大商机。

　　允许外资试点设立演出经纪机构、演出场所经营单位，或许，我们可以常年在海南看到著名的法国“红磨坊”、俄罗斯芭蕾舞，文化场馆将大兴土木。

　　海南发展沙滩运动、水上运动、赛马运动等项目，还有环岛大帆船赛、自行车赛、马拉松赛、国际冲浪赛、高尔夫明星赛，未来海南堪比迪拜和拉斯维加斯，新型文化旅游地产投资将升级换挡。

　　海南打造养老医疗产业，在吸引老人养生旅游的同时，还可以带来医疗旅游的老人消费新市场。

　　文昌不仅可以建设国际航天城，还可以打造航天小镇，形成航天产品展览、航天运动训练、航天模拟飞行、航天饮食体验、航天动植物实验等等独一无二的的产业项目，这是真正的特色小镇。

　　甚至在建设国家重大战略服务保障区的同时，就像夏威夷岛一样，西沙群岛、南沙群岛岛礁可以发展红色旅游，部分海军基地也可以作为军民融合发展的爱国主义教育基地。

　　今年，海南计划接待游客总人数7400万人次，未来三年很可能会达到或接近去年中国内地游客出境游人次1.22亿，但游客的人均消费仅有1216元，相比海外游人均消费2万元人民币，海南旅游住宿、文娱体育、休闲购物等消费的增长空间巨大。

　　再比如新兴产业。

　　南海可燃冰储量巨大，足够解决中国100年的能源消费，油气勘探开采储运技术研发中心、储存运输生产服务基地及相关配套设施，以及国家战略能源储备基地等，都为产业地产营造了巨大的想象空间。

　　海南建设现代化海洋牧场，前方可以开辟近海垂钓、远海捕渔，深海潜水、渔业观光，后方少不了现代化渔港和避风港，渔港旅游餐饮文化街区也是独特的风景线。

　　全球动植物种质资源引进中转基地，可以让全世界的种子在海南落户、中转、培育、改良，当然，也可以变成巨大的动物、植物种子博物馆。

　　如果在海南设立国际能源、航运、大宗商品、产权、股权、碳排放权等交易所，海南有没有可能成为超越香港的国际金融中心呢？

　　海南要做这么多事，没钱可不行。

　　海南游轮、赛马业的开放，对于国人无疑是具有巨大吸引力的，甚至对东南亚各国旅游业或许也是一个福音呢。

　　而探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票，无疑更是给了海南一台巨型印钞机。

　　03

　　产业人口——快速增长、指日可待

　　目前海南陆地面积3.54万平方公里，是香港的32倍、新加坡的50倍、迪拜的8.9倍，与台湾岛面积基本相当。

　　海南人口仅为925万人，虽然高于香港、迪拜和新加坡，但比台湾的2349万人相去甚远。

　　海南人口密度低于迪拜和台湾，更远低于香港和新加坡，人均GDP更是少得可怜。

　　可以想象，这么多的新产业发展机会，势必需要更多的产业人才支撑。

　　未来人口增长潜力巨大。

　　比如，博鳌乐城国际医疗旅游先行区不仅吸引大陆老年人旅游医疗，也希望吸引境外患者便利诊疗，显然现有的医生、护士、药剂师、甚至护工肯定都是不够的，引进菲律宾劳工也是未尝不可的。

　　海南实施更加开放便利的离岛免税购物政策，提高免税购物限额，谁来开发、运营、管理购物中心等商业呢？要知道，一个中型购物中心可以提供数千人的就业岗位啊。

　　在海南注册的中外合资旅行社也需要更多的人手从事出境和岛内旅游业务，引入国际一流体育赛事、举办海博会、冬交会、海购会、国际休闲旅游博览会、海购节、国际广告节、国际电影节，运营管理场馆都需要大量人才和劳工。

　　游轮用工量也非常之大，游轮具有酒店、酒吧、牌室、影院、剧场、舞场、赌场、商场等功能，还有登岸观光。

　　不算船长、技师、水手，厨师、餐厅服务生、酒吧服务生、勤杂工、保安员、清洁员、泳池管理员、演艺人员就是一大堆，一般乘员与旅客配比大致为1:2.2，换句话说，一艘载有4000名游客的豪华游轮需要将近2000名乘员，再加上邮轮母港的保障人员，不亚于一般购物中心用工数量。

　　香港赛马业从业人口只有2.2万人，海南赛马业将面向整个中国大陆和东南亚，就业人口恐怕不下10万。

　　去年海南旅游人次超过6700万人次，同比增长12％，加上开放59国外国人入境旅游免签政策，未来登岛的旅游人口恐怕很快就会翻番，大量的酒店用工仅靠本地人显然是不现实的，未来中小型家庭旅馆也会分流当地农村剩余劳动力。

　　海南还在全国率先设立了旅游法庭、旅游警察，这也是万人级别的就业岗位。

　　海南出台抢夺人才政策几乎已是必然，甚至只要是劳动力，海南都会愿意吸纳。

　　恰如海南省政府工作报告所说：“要努力营造当年‘十万人才下海南’的人才环境，使海南成为人才荟萃的沃土”。

　　而且，不只是国人，海南支持外商全面参与自由贸易港建设，未来自由港的外国人占比很可能高于1％，这样的海南才具有国际性，换句话说，未来海南居留的外国人可能高达数十万。

　　最终，海南常住人口将会达到2000万，接近台湾岛人口。

　　没有足够的人口人才支撑，海南的战略目标就不可能实现。

　　以人才为核心的人口导入，是海南腾飞的另一只翅膀。

　　人有了，钱有了，海南的发展就将指日可待。

　　04

　　住房供应——库存下降、失衡将现

　　人来了，房在哪？

　　过去，海南住房供应过度，导致库存大量积压。

　　2016年初，海南出台了以消化存量商品住宅为目标的“双暂停”政策，刺激了房地产销售，在2015年房屋销售面积984万平米的基础上增长了43.4％，商品房库存减少930万平方米，去化期从45个月大幅下降到23个月。

　　库存下降是因为减供应导致的，但海南的房子其实是不多的。

　　海南城镇居民人均居住面积2015年仅为31.24平米，2016年更下降为30.8平米，低于全国平均水平36.6平米。

　　人均居住面积下降并非是人口增长过快，恰恰相反，2010-2015年，常住人口年均增长8.5万人，而2016年却只增长了6.3万人。

　　显然，这是因为住房减少了。

　　海南在2015年拆除违法建筑870万平方米的基础上，2016年又拆除违建787万平方米。

　　2017年，海南继续铁腕整治、依法拆除违法建筑2810万平方米，商品住宅库存也已下降至合理区间。

　　海南农村住房也并不多，人均住房仅为29.25平米（2016年），也远低于全国平均水平45.8平米，其中约10平米还是砖木结构的。

　　与全国不同的是，海南农村住房面积甚至低于城镇住房面积，可见海南农村贫困程度远高于全国平均水平。

　　未来，海南是缺房子的。

　　据估算，海南现有住房存量大约为2.8亿平米，大致相当于300万套，满足约270万户常住人口的住房需求，还接纳了大量外来投资购房者。

　　我有个朋友去年在五指山买了房，现在，这里已经不能再向外地购房者卖房了。

　　今年，海南继续“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，决不让海南变成房地产加工厂，以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖”。

　　不仅如此，海南还明确：“实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，推进城市更新改造，对低效、零散用地进行统筹整合、统一开发，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，人均城镇工矿用地和单位国内生产总值建设用地使用面积稳步下降”。

　　今年1月，琼府〔2018〕3号发文“关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见”，更是进一步明确了房地产的未来走向：

　　1）“按照‘总量锁定、增量递减、存量优化、效益提高’的基本要求……，设定土地资源消耗上限、耕地保护红线、生态环境底线”。

　　看上去是不是有点眼熟？

　　熟就对了，这几乎是上海土地管理政策的翻版；

　　2）“严格控制城镇和产业园区边界，严禁生产、生活空间挤占生态空间”。

　　这就是说，哪怕生产生活空间不足，都不能减少生态空间；

　　3）“到2020年，全省建设用地总规模控制在550万亩以内”。

　　4）“建立用地效益标准。将土地投资强度、产值、税收等相关指标，作为建设用地供应准入标准……实现土地资源利用效益的最大化”。

　　文件还明确，对未达到标准的项目，不得供应土地；已经供应土地税收达不到标准的，补收差额；对投资强度、亩均产值、税收达不到约定标准或超期未竣工的，收回土地使用权。

　　土地效益越来越大、土地价值越来越高已是显而易见的了。

　　一线和热点二线城市“惜土如金”的用地逻辑已经被海南升级为指标体系了。

　　5）海南海尝试“弹性年期”+“对赌协议”的土地供应制度，这是很有意思的一项创举，看起来政府对于“对赌”并非完全不可接受。

　　过去我们说过的“无地可建、无房可售的热点城市新常态”将成为海南全岛的必然趋势。【详见2016-12-11微信文《欧阳捷：“无地可建”、“无房可售”或将成为热点城市新常态》，点击链接可直接阅读 】

　　05

　　住房定位——租购并举、以租为主

　　更重要的是，海南省已经全面调整了战略思路，由过去的眼睛向内转变为迎接世界，由传统产业思维调整为升维发展逻辑，房地产业将不再被视为可以依赖的支柱产业，转而成为配套新兴产业的配角产业。

　　海南还将“减少房地产投资比重，继续深化‘两个暂停’、中部生态核心区永久停止开发新建外销房地产等调控政策”。

　　在省政府工作报告中，对房地产业的定位已经转变：“调整优化产品、区域、租售结构，居民保障性需求由政府来保障，改善性需求由市场来调节，投资性需求靠制度来限制，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

　　在控制并减少新增住宅建设用地的大背景下，未来不排除出现如下场景：

　　1）冻结土地：已经拿到住宅用地的，暂时冻结开发建设；

　　2）延缓进度：已经取得规划审批手续的，按照“双暂停”办法，控制审批和上市节奏；

　　3）调整性质：“禁止其他用途的土地改变用途用于商品住宅开发。商品住宅用地可以按照规划及法定程序改为其他用途的土地”。

　　正在规划之中的住宅用地，可能被调整为产业用地、租赁住宅用地、共有产权住房用地，以及分时度假共享型住房用地；

　　这或许意味着：大量握有住宅用地的房企可能并不会如愿以偿地继续过去住宅开发销售的逻辑。

　　4）减量供应：海南还“禁止商品住宅项目用地提高容积率”，不但住房用地供应减少，还不能在有限的土地上增加住房面积。

　　可以想象，随着产业和人口的导入以及政策的严控，海南的土地将越来越珍贵，海南的可售住房将越来越稀缺。

　　既然我们不能增加住房用地供应，那就长期调控吧。

　　未来，海南住房发展的主要出路就是租赁住宅、共享住宅，海南鼓励发展租赁型商品住宅的政策非常独特：“对用于租赁的商品住宅基准地价可以按照商品住宅基准地价的70％确定”，可见海南省政府的决心和力度。

　　未来，民间住房包括人均面积不多的农村住房也会被鼓励用于租赁住宅和度假民宿，其背后的逻辑就是在住房难以满足需求的时候，提高住房利用效率。

　　提高住房利用效率，还必须让企业自持租赁住房，才能实现如酒店般的住房高效轮动，也实现“房住不炒”的调控目标。

　　当数以千万的人口涌入海南，却不意味着这些人可以终老海南，他们无房可拥有，终将离去、叶落归根。

　　海南可以是养生之地，但不应是养老之地。

　　“后来者”未必再能居上，这里将是年轻人的天堂，过客们的乐园，老人们的驿站。

　　 海南，将变成一个永葆青春活力的城市。