齐俊杰:看海南房价泡沫是如何破灭的!

1评论 2018-04-17 09:26:00 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 "A股豪门"操盘术曝光!

大家都知道,GDP依然维持了9%以上的增长,大量资金流进房地产,09年全国房价平均增长23%,上海达到了56.7%,大幅超过全国居民可支配收入。而信贷大幅增加M2采用了无锚印钞,一度接近30%,人民币在那几年,对内贬值的速度非常快。不是楼市暴涨就是物价暴涨。主要都是那几年钞票印的太多所致。

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  时间拨回到1991年,从南巡讲话开始,国内的市场经济方兴未艾,中国的南方,开始有港商介入,这些香港商人基本上都是炒楼的高手,他们于是就把香港的经验复制到了国内,那个时候国内的地皮相当便宜,而对外开放,成立合资公司,国家除了地皮,其他也拿不出什么资源,就这样在南方,在蛇口工业区,逐渐形成了很多的开发商。毕竟要发展先盖房,这本来也无可厚非。

  这时候就不得不提一个地方,海南!1988年海南脱离广东,独自建省,之前的烟瘴之地,突然因为临海优势变成了经济特区,海口的优势爆发了,然后1991年很多南方商人带着钱杀向了海南,大批的房地产公司出现,要挣钱到海南,要发财炒楼花,还是香港人那一套,这次完全用到了海南身上。仅仅一年后的92年,海南全省房地产投资就达到了87 亿,占到固定资产的一半。海口市的经济增长达到83%!是的你没听错,就是GDP达到83%,都是因为盖房子盖出来的。全省的财政收入40%都来自于房地产,要说房地产和政府的绑定,当年海南和房地产才是最好的好基友,在1991年,大家月薪只有几百块的时候,海南的房价从1400,一年时间过了3000直奔5000,有人统计93年上半年达到了7500元每平米,疯狂程度跟现在差不多,一平米的房价是平均收入的10倍还多。与此同时,海南政府也乐得合不拢嘴,因为地价也翻了10倍。但当时海南岛上一共才不到200万人,竟然有2万家房地产公司,差不多100人就有一个房地产公司。

  当时的银行也没起好作用,趁着经济特区的东风,大胆放贷款,只要你敢拿地,随便画两笔图纸,拿着图纸就能去银行贷款,所以基本很多人都是空手套白狼。现在什么万通六君子,冯仑潘石屹他们,那会都忙着在海南炒房。只是潘石屹比较鬼,他去办手续的时候,偷看了一眼数据。发现海南的人均居住面积远远超过了北京,于是感觉到了危险,这才避免了跳楼的悲剧。

  1993年6月,大家以为是真爱的政府出手了,出台国16条,严控信贷,提高利率,限期收回违规资金。这16条对于炒房人来说,刀刀致命。大幅提高了炒房成本,让自己的项目无以为继。一时间市场无人接盘,有的为了能赶紧把楼封顶,不惜借高利贷。结果资金窟窿越来越大,负债也越来越多。但结果却是楼盖好了,跟烂尾楼却没什么不同,同样没人买。据说当时海南95%的房地产企业倒闭,烂尾楼600多栋,1600多万平米,四大行的损失就有300多亿。注意,这是那个年代的人民币,当时万元户就已经跟现在的大富豪差不多了。所以损失不可谓不惨烈。甚至海南在很多年都背上了三大景观的美名,天涯海角和烂尾楼。比烂尾楼更可怕的是,一地鸡毛!有人1000多万开发的房子,10年后搓堆卖废铁才卖了300万,当时海南发展银行,甚至在一年后遭遇了挤兑,随后被央行关闭。所以,海南的经验告诉我们,房子跟其他商品不同,老百姓(行情603883,诊股)抢盐的时候,你加大供给,很快物价就能平抑下来,而炒楼却相当麻烦。因为你加大供给之后,价格虽然下来了,但给你造成的损失更大,代价太沉痛。换句话说,用加大库存的思路来降房价,和用提高房价的思路来去库存,这两个招都不怎么样。而且很容易陷入万劫不复的循环之中。也就是去完库存就要降房价,降完房价就一地库存和烂尾。

  海南楼市泡沫的破灭,暂时压制了大家炒房的热情,让整个宏观经济回到了一个正确的轨道。我们继续改革,但好景不长1998年,面对亚洲金融风暴的冲击,经济下滑严重。加上我们主动的国企改革,造成了一波下岗潮。为了扩大内需,为了拉动经济,我们开始了轰轰烈了的一次房改。在全国范围激活房地产市场,用住房来带内需,拉动经济增长。

  随后一连串银行信贷改革,公积金制度以及土地配套组合拳,98年房改,99年房贷,2001年税费改革,2002年土地招拍挂制度,一系列的政策先后出台,终于把地方政府推上了卖地的不归路。还是在2002年,央行下调贷款利率,公积金贷款5年以上下调到了4.05%,商贷从5.58%下调到了5.04%,用最大力度的信贷政策,支持房地产起飞。所以我们看到了从2003年开始,楼市终于迎来了春天。这一涨便不可收拾。当时六六写了一本小说《蜗居》,后来被拍成了电视剧,火遍了大江南北,可惜只播了一遍就不让播了。主要就是写03年-06年房价上涨对于普通人生活的冲击。直到现在里面很多台词都是经典。那个年月大家想不通,为啥房子是要买的,老百姓更接受不了欠银行一屁股债去买一套房?如果听见隔壁老王贷款了几十万,买了套房子,必然投去鄙视的目光,总爱问问他是不是傻!你们今后的日子可咋过。

  但站在国家层面,释放房地产的目的达到了,房地产确实拉动了消费,对GDP年均贡献1.5个百分点。那个时候房地产的投资增速已经超过了30%,房价每年涨幅17%。

  既然是个好东西,当然希望他细水长流。于是2002年-2004年,我们一边释放房地产的红利,一边假装调控。当时的政策基本就3点,不供应高端土地,提高首付比例,以及加息。结果是什么呢?大家确实不怎么开发了,但房价却没下来,反而涨幅更快了。2004年房价上涨18%,远超居民收入涨幅。

  没管住价格,该怎么办呢?那就继续调控,基本上还是这几招,管住土地供应,提高首付比例,同时加息,2005年还提出了90/70政策,也就是90平米住房,必须达到总面积的70%的,还增加了营业税,买完房5年不到就往外卖的交全额营业税。您听听这些政策,是不是很有效果?不管您信不信,房子真的跌了,2007年,随着股市暴跌,债市暴跌。楼市也跟着下跌。但大家也都知道,这段时间发生了全球的次贷危机,所以你说是政策导致的也行,说因为金融危机似乎也可以。反正傻傻分不清楚。那时候清晰地记得,深圳已经出现了弃房断供。房子已经沦为了负资产,什么意思,就是说买来的房子,短期内的价格已经跌破了30%,要还给银行的钱,比现在房子的价值还大。所以很多人都选择了忍痛割爱,首付爷不要了。房子你拿走吧。当时很多开发商也在打折卖楼,但是很多老业主跑来维权,阻止开发商降价,甚至不惜的打砸售楼处。闹出了很多啼笑皆非的事情。

  本来房地产的故事讲到这应该结束了,但面对百年一遇的金融危机,我们看着被踹倒的房地产,顿时起了怜悯之心。面对美国经济下滑,中国出口减退,且国际资本大幅撤离的背景下。我们又想到了房地产的刺激作用。于是果断推出了,日后被喷最多的四万亿政策,宏观经济第一次使用了积极的财政政策,以及适度宽松的货币政策。其核心点就是,完全放开银行的信贷限制,之前考核的是坏账。现在考核放贷数量,你别管3721,赶紧把贷款放出去就好,然后就是盖房子,什么保障性住房,安居工程还有廉租房,全都盖起来。2009年,保障性住房的投资由计划的2800亿,扩大到了4000亿。本来被打翻在地的房地产,快速的被扶起来并又被请回到了国家支柱产业的宝座上。配套政策就是下调首付比例,然后降低税费,刚决定要收的那些营业税,也全都不要了。

  结果大家都知道,GDP依然维持了9%以上的增长,大量资金流进房地产,09年全国房价平均增长23%,上海达到了56.7%,大幅超过全国居民可支配收入。而信贷大幅增加M2采用了无锚印钞,一度接近30%,人民币在那几年,对内贬值的速度非常快。不是楼市暴涨就是物价暴涨。主要都是那几年钞票印的太多所致。

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关键词阅读:海南 房价泡沫

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