导读：投资者永远不会撤退，只是，可能需要转换市场了。

　　前两天，每日经济新闻有一篇文章，说的是：有香港来的客户到上海来摇号买房。

　　那是一个高档住宅楼盘——上海翠湖天地，售价12.8万元/平米起，据说最高22万元/平米。

　　▲翠湖天地房价与新天地区域房价走势

　　本来，上海楼盘开盘摇号已经不是新闻了。

　　但是，这个项目公布的摇号排序385组客户当中，内地客户有125组，非内地客户46组，公司客户214组。

　　新闻详情：《陈思成、香港来的梁x伟和钟x良，到上海摇号买房！他们摇到了吗？》

　　这批购房者中，公司客户占到了55％。

　　为什么在上海这种住宅严重供不应求的城市还会允许公司买房？

　　房子是用来住人的，不是用来住“公司”的。

　　有限的住房本来是不应该供应给公司的。

　　如果我们不能保证住房供应，我们就不应该允许公司购买住房【详见2016-03-27微信文《欧阳捷：上海楼市调控，抄底良机？！》，点击链接可直接阅读】

　　显然，这已经成为“房住不炒”限购政策的“后门漏洞”，为包括香港居民在内的投资者敞开了变相投资的方便之门。

　　01

　　调控已经驱离投资者了吗？

　　在2013年前后，重庆市的住宅供应量很大，导致在2013-2017年之间房价始终徘徊在6900元/平米上下，是投资客正眼不瞅的地方。

　　但是，2017年初，这座城市的房价就开始飙升。

　　重庆市成交住宅面积已连续5年位居全国前4位，仅去年就高达2518万平米。

　　这么大的成交量，哪里来的这么多客户呢？

　　有本地县镇客户进入重庆市区，也有四川地市客户来到重庆，甚至还有北京、上海、深圳、温州的客户也来到重庆。

　　为什么外地客户不远千里来到重庆？

　　显然不是为了自住购房，只因为重庆不限购，而且房价涨了。

　　涨房价，是可以带动购房者恐慌性入市的。

　　当然，不只是重庆，青海、西藏的客户奔赴成都买房，显然这也不是城镇化想要的结果。

　　房产投资是这些投资者远道而来的唯一目的。

　　显然，投资客从来没有离开楼市。

　　他们最终是投对了，因为重庆、成都的房价上涨回报令其满意。

　　众所周知，在投资渠道极为匮乏、金融产品随时闪崩的如今，唯有房产是看得见、摸得着、转手容易、睡觉踏实、不会血本无归的投资品。

　　投资，已经成为全民的焦虑。

　　害怕输在起跑线上的何止是孩子，还有父母。

　　腾讯一个中层告诉我，没孩子时，一年挣个50万元够花了，有了两孩子，100万元过得紧巴巴，光是学前教育就要数十万元，没钱真的没法过。

　　女怕嫁错郎——只能先投资自己。虽然传统上看，结婚娶媳妇是男方买房，可现如今，买房的女孩越来越多，哪怕没有结婚，也会在父母的帮助下先买了房，买房就是为自己买保险。

　　男怕没资本——女孩子的眼光越来越高，青年男子拿什么证明自己？中年危机更甚青年，全家重担系于一身。

　　焦虑——家庭被财富抛弃，焦虑——职业被时代淘汰，焦虑——资产被贬值缩水。

　　焦虑的唯一解药只有——投资。

　　投资的唯一路径似乎仍只有——房产。

　　焦虑之后便是恐慌。

　　恐慌的结果便是一致性地买房，进而导致共振式的房价上涨。

　　02

　　全球房价同步性似乎成了问题？

　　美国的休斯敦、西雅图、旧金山的房价一路飙升，加拿大的温哥华、多伦多房价也快速上涨。

　　美国买房时卖方报价、买方竞价。

　　我有个朋友在旧金山，去年初买的公寓式别墅83万美元，今年三月隔壁的同型房子报价85万美元，最终报出了104万美元的成交价。

　　多伦多住房缺口高达9万套，住房均价从2017年2月的40.35万加元/套上涨到一年后的47.92万加元/套，上涨18.76％。

　　我们相信，这不是因为自住购房供应不足而导致的缺口，更有可能是因为投资者涌入导致房价上涨、恐慌性购房带来的短缺。

　　不过，这并不全是华人炒起来的，据说华人买房占比只有15％左右。

　　别以为外国人不喜欢买房，不买是因为没钱。

　　只要房价上涨，买房的人就会越来越多，因为房产也是投资品，而且这是全球性的共振行为。

　　国际货币基金组织发布的最新一期《全球金融稳定报告》指出：“全球金融危机以来，房价上涨一直是许多国家经济复苏的一个特征。40个国家和发达经济体和新兴市场经济体44个主要城市的房价同步性总体都提高了”。

　　报告认为：“近几十年来，世界各地的房价越来越多地呈现出同向、同时变动的趋势，不断加深的金融市场一体化在其中发挥了重要作用。其结果是，一国的房地产市场对另一国房地产市场的走势更加敏感。世界某一地区若遭受经济冲击，将更可能影响到其他地区的房地产市场”。

　　房价为何会变得更加同步？

　　报告还认为:“为了刺激经济增长，全球央行长时间维持着极低的利率，造成了借款成本较低的涟漪效应，经济增长又推动了住房需求、进而推高了房价。当然，投资者追寻更高的回报，富裕人群寻找安全投资，也是房价上涨的推动因素。

　　房价的表现正越来越像股票和债券等金融资产，在那些对全球资本流动更加开放的国家，楼市和股市的价格往往与全球市场更为同步”。

　　这本质上是通货膨胀的另一种表现，全球量化宽松和利率低迷导致了结构性通胀——资产泡沫。

　　欧美不仅在一些热点城市房地产市场上出现泡沫，更大的泡沫表现在股市。

　　美国道琼斯指数从2009年的跌破6800点上涨为如今的24000点。

　　英国富时100是同步性上涨的。

　　德国DAX30也是同步性上涨的。

　　法国CAC40还是同步性上涨的。

　　就连日本日经225也爬出低谷，与欧美市场同步了。

　　中国表现为楼市的泡沫，一二线城市和相当一部分三四线城市在去库存的带动下，房价轮动上涨，如果没有2016年10月以来的调控，房价这棵树真的就长到天上去了。

　　房价的上涨带来集体的恐慌，嗅觉灵敏的投资者的抢先入市，带动刚需和改善型需求的恐慌性入市，导致了市场的供求关系逆转，不独一二线城市大多处于低于6个月的库存去化周期，很多三四线城市的库存去化周期也低于6个月。

　　房价上涨与无房可售成为相互作用的“两腿泥”，交替推动着全球楼市泡沫的同步性不断加剧。

　　其中，投资者永远扮演着领跑的角色，而且，投资正在全球流动。

　　03

　　中国房价会脱离全球同步性吗？

　　2015年启动的去库存带来了一二线城市的房价暴涨。

　　2016年的棚改货币化带来了三四线城市的房价暴涨。

　　2017年，在行政干预的楼市调控下，房价得到了一定的抑制，但却依然上涨。

　　不仅是三四线城市，一二线城市也在继续上涨。

　　在38个一二线城市中，只有上海的房价是真实下降的。

　　上海房价下降是因为政府严厉地控制预售证价格和销售备案价格，而且几乎是唯一做到住建部提出的“在2016年10月的基准上，房价环比不上涨”要求的城市。

　　2018年呢？

　　县城去库存和棚改的三四线城市也会带来一波投资机会，因为大多数三四线城市和县城房价都是不受控的。

　　一二线城市房价呢？不上涨也很难。

　　过去我们说过，房价不可能一直控制在2016年10月的基准上【详见2017-12-17微信文《欧阳捷：调控步入纠结期，何以破局？》，点击链接可直接阅读】。

　　也许2017年可以。

　　2018年呢？2019年呢？2020年呢？

　　构成房价的各项因素中，土地价格未降，因为去产能和抓环保，钢筋水泥等原材料上涨了，人工成本上涨了，融资成本上涨了，税费其实变相也上涨了，房价焉能维持不上涨？

　　因此，房价将“渐进式放松”【详见2017-09-25微信文《欧阳捷：利率普涨、库存锐减，房价会滞涨吗？》，点击链接可直接阅读】

　　何谓 “渐进式放松”？

　　以上海为例，2016年房价收入比为28.3,2017年房价环比是下降的。

　　假定2018年允许房价上涨1％，2019年允许上涨2％……，2022年允许上涨5％，仍然低于年均8％的人均收入水平增长幅度，房价收入比将下降到19.6。

　　只要房价涨幅控制在不超过人均收入水平幅度之内，房价泡沫就不会继续膨胀。如果房价涨幅控制在CPI之下，房价泡沫就会更快地变小。

　　中国要做的事情就是：要让房价泡沫不能继续膨胀，最好有所收敛。

　　可以预见，一线城市限价令将持续未来五年。

　　但是，我们会脱离全球房价上涨的同步性效应吗？

　　这取决于城市政府的态度，就个别城市来说，短期脱离的可能性是存在的，比如上海。

　　但大多数城市政府依然有顽强的土地财政冲动，抑制房价也抑制了土地财政，当城市政府希望借助亚运会、上合峰会、冬奥会等等重大国际活动来推动城市基础设施改善和经济发展的时候，唯有土地财政，才能真正帮助城市实现发展目标。

　　城市政府不会心甘情愿地放弃土地财政依赖，潘多拉的盒子打开之后，地价、房价、投资、投机、两极分化、房地产税……都已伴随而来。

　　04

　　可以给投资者一个泄洪渠道吗？

　　我们过去说过：“钱多了，钱就不值钱，对应钱的一切东西都变得值钱，尤其是不动产”【详见2016-6-26微信文，《欧阳捷：2016下半年销售增速必定收窄》，点击链接可直接阅读】。

　　一方面，在全球主要经济体量化宽松的货币政策环境下，较发达城市的资产更安全，对全球投资者都有致命的吸引力，包括美国的波士顿、纽约、旧金山、洛杉矶，加拿大的温哥华、多伦多，英国的伦敦，中国的香港、北京、上海等等。

　　另一方面，房地产公共政策的调整反方向地促进了房价的上涨预期，吸引了投资者，引发了刚需和改善型购房者提前入市，导致供求关系出现失衡。

　　有些房价上涨过快的城市出台了抑制性措施，包括温哥华、香港、上海等地的加征契税、提高交易门槛、限制外来投资（限购）、限制销售房价等等。

　　但是，投资永远不会因为政策抑制而消失。恰恰相反，投资者永远都会寻找政策的后门漏洞，也会善用政策的反作用力，而任何政策都一定会存在后门漏洞，也存在反作用力。

　　也许，上海允许公司买房是为“市场归市场、保障归保障”预留了“后门漏洞”？

　　以公司名义买房的成本远高于个人购房，一方面不能贷款，需要全款付清；另一方面税收更高，无论是买卖的契税、转让的交易税还是持有的房产税，两者都非常考验经济实力。

　　不过，对于喜好投资的大款而言，这根本不算什么，更何况，现在中国刚需买房也已不鲜见全款买房者了。

　　与其为投资者留有这样的“后门漏洞”，其实不如大大方方放开高端市场。

　　让富人多买点房子，地价卖得越高越好，多一些土地财政用于城市建设和民生工程，同时把钱留在国内、还可以吸引海外资金，其实是一石三鸟的好事啊。

　　高端住宅是奢侈品，量少价高，需求不多，对市场的影响并不大，也不会影响普通住宅的房价预期，近日刷新纪录的1033万元/平米的香港豪宅已经不会引起太多的惊叹了。

　　政府首先应当调整房价统计口径，把高端住宅房价与保障住房房价、普通商品住房房价分别统计，政府只需管制保障住房房价，指导普通商品住房房价，放开高端商品住房房价。

　　对于保障性住房，应当实行土地划拨制，房价由政府确定，同时设置好进入与退出机制，帮助贫困群体实现“住有所居”。

　　对于普通商品住房，可以实行“限房价、竞地价”策略，以合同规范约束房价涨幅，达到抑制房价过快上涨的调控目标。

　　给投资者必要的投资渠道，炒房可以到高端商品住房市场，政府只要土地财政和税收就好，真正实现“保障归保障，市场归市场”。

　　放开普通和高端商品住房限购，让商品住房可以投资出租，丰富和完善租赁住房市场。

　　如果政府担心投资引发普通商品住房房价上涨过快，只要修改法律授权体系，赋予城市政府现有税种之下的税率调节权限即可。

　　比如，允许城市政府实行所得税和契税的累进制税率调节，房价上涨越多、税率越高，就可以起到抑制房价过快上涨的作用。

　　当然，税率调节也是双刃剑，调节过度，也会让投资者用脚投票，转向税率低洼、获利更大的城市——甚至是国际城市。

　　05

　　很快会放开资本项目出海了吗？

　　有媒体朋友问我：中国进一步扩大金融业对外开放，对于房地产行业会有什么影响？

　　我的理解是：博鳌论坛上，央行行长易纲先生的表态更具操作意义。归纳起来，传递了4点核心观点：

　　1）易纲先生提出：“中国目前实行的是稳健中性的货币政策，主要经济体央行资产负债表收缩问题，我们在很早前就已经预期到了这种变化，所以已经完全准备好了”。

　　央行其实已经缩表，目前流动性紧平衡的政策目标是非常明确的，通过MLF、SLT等为工具的流动性频繁收放，实现了中性偏稳健的货币政策目标。

　　允许符合条件的外国投资者来华经营保险代理业务，放开外资保险经纪公司经营范围，有利于保险业务补短板，特别是养老保险，也将吸收相当多的社会资金。

　　社会资金趋紧，流向房地产的资金更紧，投资者被迫转场，高杠杆、低周转的房企必须特别小心。

　　2）易纲先生指出：“中美利差处于比较舒服的区间”。

　　未来中美利差是否还会保持在这种比较舒服的区间？如果是的话，美国加息，中国也会跟随加息，否则可能就不舒服了。

　　正如我们前年底就提出的“钱少且贵”，未来将更加明显【2016-12-18微信文《欧阳捷：明年楼市没有黑天鹅》，点击链接可直接阅读】。

　　对于房地产来说，收敛是必然的：

　　客户钱少且贵、需求受到抑制；

　　房企钱少且贵，投资必然下降；

　　政府钱少且贵，基建自然放缓。

　　而且易纲先生认为：“目前中国仍存在一些利率双轨制”，未来“最佳策略是让这两个轨道的利率逐渐统一”。

　　这就意味着基准利率迟早将会上调，也许时间不会太久了。

　　3）易纲先生指出：“中国金融稳定的首要任务是要保持债务水平的稳定，并让债务结构更加优化，平衡好政府债务、企业债务及个人债务”。

　　债务的结构性调整优化，就意味着有债务下降的部门，就会有债务增加的部门，政府部门、企业部门的负债率都很高了，只有居民部门的负债率还有空间。

　　因此，居民部门的杠杆率还有可能会提高，换句话说，居民贷款还会增加，但增速需要平衡、放慢脚步。

　　这也意味着房地产的需求会减少、增长也会放缓。

　　4）易纲先生明确：“当我们进一步推动金融业开放时，我们会考虑资本流动这个问题，我们希望资本流动平稳，其有利于全球配置资源。

　　从外国投资者角度看，随着中国股票和债券纳入MSCI和彭博指数，外国机构投资者需要配置此类资产，因而需要投资中国股市、债市。

　　与此同时，中国投资者也需要在全球配置资产。

　　目前，中国投资者的全球资产配置比例偏低。随着中国开放度进一步扩大，中国百姓和机构可以更大程度地在全球配置资产。“

　　这就意味着：一方面，外国机构投资者进入中国资本市场特别是股市，将改变目前A股大量散户的格局，有利于促进价值投资理念的落地；但同时，也会让股市相对平稳，吸引更多资金转向股市，抬升股市，并减少房地产需求、抑制房价泡沫。

　　另一方面，投资海外房地产又可以回到正常轨道上，中国百姓和机构可以在全球配置资产，也将转移国内购房需求，降低房价上涨预期，弱化国内房地产的投资价值和保值功能。

　　所有的政策指向都在收敛房地产，央行行长的表态不过再一次印证了这一点，房地产市场量价齐升的格局基本不复存在，少数城市的涨价并不代表周期性投资机会，现在投资者需要准备子弹，时刻准备着。

　　在国内货币收缩、楼市限价、股市低迷、资本开放的大背景下，房地产很难有意外惊喜的表现了，未来数年，都将是没有黑天鹅的时代。

　　但是，投资者永远不会撤退，只是，可能需要转换市场了。