李宇嘉:大势下暗淡的“地王们”

1评论 2018-04-16 02:04:48 来源:证券时报 打板族爽了!

  时下,有一个流行的口头禅,出来混迟早要还的,楼市癫狂年代敢收割“高价地”的那些开发商,现在要为自己的鲁莽付代价了。2016年,全国共诞生了340宗地王,而此前一轮“地王潮”的2013年,全国仅拍出60宗地王。开发商并不怕“地王”,因为趴几年完全能解套,还能获得高溢价。但时过境迁,继续趴着等政策松绑、市场回暖解套,或死路一条。

  2017年底,克而瑞调查了2016年50个典型“地王”后发现,仅7个项目入市,29宗地已开工但未开盘,另有14宗尚未开工,意味着43宗地王未入市。新京报统计,2015年和2016年北京产生了12宗总价或单价地王,但到目前,仍有半数项目未入市,最长的26个月未入市,最短也有18个月,远超1年左右的开发周期。看来,地王集体患上“拖延综合征”。

  不奇怪,因为自2016年政府启动“三限”(限价、限预售证、限网签)以来,“环比不增长、逐步有回落”是热点城市新房定价的基本原则。深圳房价能环比连续下跌18个月,就是这么定出来的。新房价格的天花板在那,高地价项目现在入市,多半亏损。开发商也蛮努力的,2017年以来,他们天天往房管局跑,希望能网开一面,得到的结果是“或接受、或等待”。

  惯性思维作怪,楼市回调厉害,经济金融受不了、地方政府受不了,“打压-松绑”的钟摆式调控再次迎来松绑。于是,大家都趴着等解套。但是,期待中的松绑未到来。若继续等待,敏感的开发商知道,这意味着什么。

  近期,上海、深圳、杭州和武汉等城市,高价地项目都主动去申请预售证了。据悉,3月以来上海放了20-30张预售证,普遍均价在每平米9万元上下,杭州也在3月放了10-20张预售证,深圳高档住宅区香蜜湖,捂了一年多的高溢价项目也入市了,武汉二季度推盘同比增长了60%。嗅觉灵敏的券商和房产投资媒体,早已统计出这些项目比周边二手房便宜多少。

  匡算了一下,便宜15%-20%,难怪“摇号卖房”成了调控标配呢!不过,如果这些项目去年申请预售的话,价格还能定得更高一些,开发商们也少亏一些。但是,他们等不及了。一则,大家都变得知趣了,如果再晚申请预售的话,还要亏得更多,因为新房的那条“基准线”在不断下移;二则,紧缩的资金面已形成倒逼,如果不申请预售并回款,资金链要出问题。

  近期,传闻TOP10中某房企卖项目股权求合作,尽管管理层一再辟谣,资金链很安全,但大家心里明白怎么回事。回想2011年,限购启动,限贷收紧,位列TOP10中的绿城,净资产负债率达140%,不得不断臂求生。好在,过去贷款收紧了还有债券、信托和表外来接济。而今,房地产“去杠杆”上升到防范系统性风险的国家战略,调控高压和资金紧张超出想象。

  现在,资金若有支持,也主要转向租赁、REITs和棚改等。外援融资堵塞,开发商只能寄希望于销售回款了。但目前看,这个资金来源两头受挤压,一是额度紧缩,房贷周期拉长,二是政府限制预售证和网签。想快速回款,没那么容易。于是我们看到,近期“宇宙第一房企”碧桂园(港股02007)连发三文,配以血压上蹿下跳的奖惩,称要将摘牌到开盘5.2个月的世界第一速度再提高。

  目前,尽管资金紧张、周转下降,但2015年-2017年是楼市白银时代的黄金期,开发商业绩捷报频传,现在粮草还算充足。若资金面继续紧缩下去,越来越多的地王会“赔本上市”。中美贸易战,背后是全球产业链既有分工的清算和重构,要巩固我国在全球化分工上的成果,让产业链移不走,得降低成本。抑制地租、抑制资金在虚拟经济中空转,改变实体拖不起租金和利息的局面,就要降低房价。

  (作者系资深地产研究人士)

关键词阅读:地王 开发商 预售 大势 资金面

责任编辑:付健青 RF13564
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