易宪容:北京商住房价格暴跌在于不能再用杠杆

1评论 2018-04-09 13:50:45 来源:金融界网站 作者:易宪容 中国芯还将继续火爆

2017年3月26日北京发布对商业办公项目的房地产调控政策。调控政策公布时,就有人预测,这样一个对北京商住房的调控政策出台,北京商住房市场成交量和成交价都会下跌。该调控政策出台一年了,北京商住市场的价格出现了30%以上的跌幅,而成交量跌幅更是高达90%。

  作者:青岛大学经济学院教授,原社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容   

  2017年3月26日北京发布对商业办公项目的房地产调控政策。调控政策公布时,就有人预测,这样一个对北京商住房的调控政策出台,北京商住房市场成交量和成交价都会下跌。该调控政策出台一年了,北京商住市场的价格出现了30%以上的跌幅,而成交量跌幅更是高达90%。

  比如北京亦庄林肯公园,曾是北京商住房成交非常活跃的楼盘。这个项目紧邻地铁,配套成熟、环境优美,然而,在3.26商住房调控政策出台后,该小区商住房的房价和成交价都出现了大幅下跌。调控政策出台前的一年,整个林肯公园商办类的房子,成交量是1022套,但从2017年到2018年3月26日,一共是107套,成交量下滑了89.5%。

  而比林肯公园商住项目下跌更大的商住项目还有的是。数据显示,2017年3月26日以来,全北京商住房网签量仅有3589套,较调控前一年的67013套,跌幅达到94.6%。整个北京商住房市场的成交量基本上已经停止,价格也出现了大幅松动。

  比如,位于北京朝阳区的北京像素,同样是北京知名的商住项目。调控前,北京像素的两层LOFt户型的成交价最高达到过65000元/平方米,而调控后,成交价随即出现断崖式下跌,目前同类型房源成交价普遍在40000元出头,而平层的户型成交价直接跌穿每平米30000元关口。交易量急剧下跌、价格下行已经北京商住房市场的基本现实。

  那么,北京商住房市场,本来是一个炙手可热的市场,2017年调控政策出台前,不少北京及各地的投资者纷纷都涌入这个市场。因为,在调控政策出台,对于这个市场的商住房既没有限购,房地产开发商开发这些项目都在交通便利的地方,在大型商圈范围,出行、购物都比较方便,而且商住项目的开发商还特意让这些商住房的设施基本上与标准住宅看齐,所以这些商住房开发项目也引起了投资者的青睐。

  但是,北京的3.26调控政策之后,商业办公项目的购买被加上了严格的限制。无论是否为北京户籍,购买人必须在北京有连续60个月的社保或者纳税记录,且不能有包括商业办公项目在内的任何形式的房产,同时必须全款购买,不能使用包括消费贷在内的任何形式的银行贷款

  对于这些商住房的限购条件,对于是否有社保或纳税证明,是否有房产,如果这些商住房调控政策出台之后还有投资价值,整个市场房价上涨预期不改变,那么投资者总是能够找到规避这些限购的办法,只不过增加投资者的进入成本而已。但是,对第三个限购条件来说,则成了北京商住房市场突然交易量冻结、房价开始松动并下跌的根本原因所在。

  因为,这十几年来,国内住房市场之所以能够如此快速的增长与繁荣,能够让各个城市的房价不断地推高,最大的动力就是融资杠杆不断地放大,融资成本不断地降低。2016年国内一线城市及部分二线城市的房价之所以能够疯狂上涨,及2017年国内其他城市的房价也在快速上涨,这不仅在于央行银行贷款利率降低到中国改革开放后的最低水平,而且在于央行向房地产市场发出了鼓励投资者进入市场的信号,比如按揭首付比例降低、按揭贷款利率可以7折优惠、已经购买过住房的居民如果还清已有的银行贷款再贷款可算购买第一套住房时获得相应信贷优惠等。也正是央行向房地产市场发展这些鼓励投资者进入市场的信号,不仅降低了投资者进入市场融资成本,也加大投资者融资杠杆比例。在这种情况下,大量的住房投资者通过加杠杆涌入市场,各城市的房价岂能不推高?各城市的房地产岂能不繁荣?

  但是北京商住房的调控政策完全禁止居民使用银行的杠杆进入商住房市场,这不仅会把绝大多数商住房投资者挡住在这个市场之外,因为没有银行金融杠杆,绝大多数商住房投资者是没有购买能力进入这个市场的,而且它会立即改变北京商住房市场房价上涨预期,导致房价下跌。在这种情况下,即使有那么一点点有能力进入者或有能力付全款的购买者,当他们看到商住房价格上涨预期逆转时,他们根本就不再有意愿进入这个市场了。所以,这个商住房市场的交易冻结,房价开始松动也是调控政策出台后的趋势。

  当然,面对这种情景,已经进入商住房市场的投资者(因为,这类住房自住者比率非常低,比如亦庄这个项目自住率不到20%),目前也在观望。因为,他们希望通过出租的方式来收回投资。但是这种投资是否有投资价值还得看租金走势。比如,如果购买商住房每平米5万,50平方米的房子租金每月为5000元,那么其购买商住房的成本为250万元,每年收益可达6万元,这个商住房的年收益率为2.4%。如果扣除物业费、取暖费、贷款利率,其收益率可能会更低。这与目前国内资金收益率为5%来相比,这肯定是一种不划算的投资。所以,早些时候北京的商住房火爆,投资者购买之后并非是为了出租,而是预期房价上涨卖出。现在,早已经进入的北京商住房投资者之所以不愿意退出这个市场,还是在预期这类房价未来会上涨,目前只是一种无奈之举。但是北京商住房市场未来走势如何,是否放开房地产调控政策让这类住房价格重新上涨,这是相当不确定的。所以,已经进入北京商住房的投资者是否能够如愿以偿同样是不确定的。

  从这个案例也清楚表明,国内住房市场之所以能够在十几年内暴涨,基本上是政府信贷优惠及信贷过度扩张的结果,所以,政府用什么方式吹大了房地产市场泡沫,就得用什么的方式来挤出泡沫,如果不是这样,只能是事倍功半,隔靴搔痒,无济于事。税收及融资杠杆是保证房地产健康发展的关键,如果不能从这里入手来挤出泡沫,其他方式能够起到作用不大。否则,房地产泡沫只能是越吹越大。

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关键词阅读:北京 商品房 杠杆

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