租赁政策的持续利好，市场由增量市场转向存量市场，预计到2020年，全国存量房将达到1.6亿套。作为国家重点培育消化库存的风口行业，随着政策的倾斜、市场的发育、以及城市化带来的逐渐庞大的需求客群，长租公寓行业爆发前所未有的活力。目前中国租房市场租金规模已达万亿元，待挖掘潜力依然巨大。今天，同策研究院将从租房市场数据、政策对长租公寓的影响、长租公寓盈利痛点三个方面解读长租公寓市场发展现状。

　　租房市场大数据

　　首先，长租公寓发展前景如何？一组数据告诉你。

　　市场容量

　　流动人口规模巨大，15年末达2.47亿人，72％通过租房居住，总租金达22424亿元。

　　租金VS收入

　　租客更倾向居住舒适度，过半租客愿以收入的3-6成用来租房。（通常情况下，租金占收入的比重不超过三分之一，但是目前的趋势是为了居住舒适度的提高， 55％的租客愿意拿出3~6成的收入来租房）

　　租金增长情况

　　全国各主要城市二手住宅租金价格稳中有升，北上广深租金价格涨幅居高，上海租金价格涨幅名列前茅，较高的租金水平有利于存量房租赁市场的发展。

　　租房模式

　　整租占比58％，2人合租成为最受欢迎的租房方式，但同时仍有23％以上的人成为租房蚁族。

　　全国合租VS整租情况调查

　　全国不同合租人数的占比

　　换房频率

　　租客租房周期为2年以内，工作生活的变动是其频繁换房的首因。

　　2016年上半年全国换房频率调查

　　租客换房原因及比重

　　租客情况

　　90后成为租客主流，看中生活品质与强烈社交需求，对房屋居住舒适感更高。

　　2016年上半年全国租客年龄分布

　　数据显示，客观背景下，房价持续攀高，结婚年龄逐年推移，滞留在租房市场上，租客人群的不断增长促进租房市场不断增大。而租房市场却面临房客关系紧张及蚁族群租的现象，租客整体满意度不高。另外居住观念升级，90后成为租房主体，看中生活品质与强烈社交需求的他们对房屋居住舒适感更高，已经不满足以前的居住环境。以上种种，都说明租房市场存在改善升级的空间，长租公寓遇发展的最佳风口。

　　其次，纵观近期政策动向，政府大力推进住房租赁市场规范化，除了加紧修订各种租房条例及规范，积极疏通各种渠道外（详情可参考上一篇推文：长租公寓上海市场环境与趋势预判）。在整治租房市场环境上，政府的行动也可谓铁腕手段，以上海为例，主要体现在对“类住宅”和拆违的治理上。

　　在“类住宅”方面，421土地出让新政出台后，类住宅及分割型商办物业撤底退出历史舞台。对于二房东来说，出售型公寓式办公及酒店式公寓绝迹，市场上小业主租赁市场供应将大大减少，在供求关系失衡状态下，二房东租房租金可能进一步上扬。

　　而在拆迁整顿方面，上海2017年年后通过拆违重拳整治租赁市场，商改住、厂房改公寓被全面取缔。整治范围包括浦东唐镇、高桥，浦西、普陀、宝山、虹口，仅浦东今年就计划清退1600万平方违章建筑。（上海拆除违建公寓主要包括四类：无产权的违建房、厂房改集中式公寓、分散式群租房、商住公寓）

　　拆迁整顿对住房租赁市场的影响非常明显：

　　◆此类群租、厂房及违建用地公寓存在大量的安全和消防隐患，清理后整体租赁市场环境更加优良，势必将进一步促进租赁市场规范化。

　　◆ 此类群租人群基数广大，被清理后将涌向普通商品房租赁市场，进一步推升租赁市场短时供需矛盾。

　　◆ 拆违断绝了当前绝大多数主流长租公寓运营商拿房途径，资金实力弱运营能力差的运营商将被吃掉，长租公寓迎来重新洗牌。

　　风口下的猪不会飞

　　盈利模式尚未成型

　　最后，虽然存量房产未来发展长租公寓是大势所趋，但目前长租公寓行业还处在化学反应中，盈利困局仍存。

　　困局一：盈利方式单一，主要来自于租房服务收益和房客衍生服务收益。

　　租房服务收益，是长租公寓最主要的租金收入、管理费和每年固定租金涨幅收入；而房客衍生服务收益，即增值服务收益，主要为社群服务收益、o2o服务收益、消费信贷和长租产品金融投资。其中社群服务是长租公寓商业模式中比较常见的，并且越大体量的公寓越能体现社群的价值；而金融产品的设计却需要非常稳定的客群和信用体系，小型品牌公寓要介入金融服务的难度大。

　　困局二：投入与产出矛盾下，降本增效成为解决当前困境的主要途径。

　　投入方面，由于房价过快上涨，导致收房成本过高，再加上装修和运营成本，前期投入成本高昂，运营企业面临资金壁垒，在一线城市20平米的全装全配，装修成本在4-5万元/左右，1万多间分散式公寓，装修成本在4-5亿元，而规模最大的自如目前收房50万间左右，所以，仅装修一项，自如就需要投入资金200亿以上。

　　而产出方面，盈利主要依靠房租差价和管理费，属于传统的重资产模式。通常做的比较好的三年能收回投资，营运能力差一点为五年甚至八年。

　　因此，降本增效成品牌公寓企业“省钱”的主要途径。例如：自如的标准化流程可以实现从收房-装修-出房仅1个月，大大缩短前期准备时间；城家公寓通过精细化运营实现降低5％的成本；万科泊寓利用供应链优势降成本；龙湖冠寓提出“CityHub”概念，试图将长租公寓、联合办公以及配套商业的组成小综合体等等。

　　总之，目前长租公寓盈利难问题一直未得到解决，但是从去年延续至今的行业亮点，就是金融产品的创新不断，外延式收购与跨行业资源合作日趋频繁，未来随着市场深度调整和优化，长租公寓盈利闭环可期。