随着租购并举政策、理念、举措深入推进，长租公寓竞争日益白热化。从企业端来讲，目前长租公寓各方主体形成“4+1”（创业系、中介系、酒店系、房企系和国家队）格局着实不易。而在面临新机会、新赛道的时候，我们发现很多企业不但没有嫁接好自身背景优势，又在其他方面存在短板，造成市场占有率低甚至面临生存危机。因此，长租公寓企业不但要完美发挥背景优势而且要积极补足短板才是跑赢其他市场分羹者的关键。今天，同策研究院着重分析上海市场不同背景下的长租公寓企业现状为何？未来谁又将主沉浮？

　　政策导向性&；市场不完善

　　首先，我们从企业端面临的长租公寓市场环境来看，机遇与挑战并存。宏观方面，国家和政府为了保障住房租赁市场的安全性和发展稳定性，全力推进培育长租文化土壤，政策上（租赁立法，金融支持文件）加紧修订、渠道上（供地、拿房、融资）积极疏通，政府实实在在地提供了解决租赁市场切实问题的通道，发展住房租赁市场长期向好。

　　但从中观方面来看，长租公寓市场存在严重供需不平衡和租金回报率问题，以上海为例，由于房地产市场交易过于活跃，业主持有物业更愿意买卖而不愿意经营租赁，导致运营者拿房困难；租金价格相对较低并且涨幅有限，以致运营者投资回报率太低，融资不易，发展动力不足。（详情参考上一篇推文：【同策出品】长租公寓上海市场环境与趋势预判）

　　微观方面，上海长租公寓从土地市场到居住体验再到生活和发展需要都存在诸多不足。数据显示，上海市场的租赁运营商共178家，但是品牌混乱，鱼龙混杂，租赁市场亟待规范化管理。

　　上海公寓运营商现状与占比

　　目前上海长租公寓的运营主体分为“创业系、中介系、酒店系、开发商”四大背景企业。

　　根据实际调研，至2017年8月底，上海品牌集中式公寓企业约50家，在营门店合计约200多个，保守估计实际在营房量合计约3.3万间。按照企业类型，创业系约2.6万间，约占总房量的78％，占比最大；酒店系约3500多间，占11％；开发商约3000多间，占9％；中介系共650间，仅占2％。

　　图：上海四大类型品牌公寓在营房量统计

　　图：四类公寓房量市场占比

　　在进入时间上，公寓创业企业最先进入长租行业，代表为2009年魔方公寓第一家店在南京开业，其次为中介代理、酒店集团，开发商进入时间最晚。从品牌数量上，现阶段公寓创业的企业数量最多，开发商紧跟其后。

　　不同背景下的长租企业

　　一、中介系背景

　　代表企业：自如

　　链家自如事业部成立于2011年，经过7年时间，目前的中国规模最大的分布式长租公寓运营商。在布局上自如并不激进，目前只进驻5个城市，但服务近100万自如客，房源保有量超过35万间，业主数量超过15万人。

　　优势：房源+客源

　　中介系公寓企业掌握着海量的客户资源和交易信息，靠近出租方和承租方最近，很容易将房源和客源的精准流量入口转化为企业自身所用，因此能够成为公寓数量最多，服务最多客户的公寓企业。

　　从自如来讲，自如有7大产品线，涵盖了长租、短租，分散式、集中式等租房全生态，在细分市场的拓展无论是宽度还是深度都走在了前面，产品线的丰富极大了提升了自如的市场占有率。另外，对于分散式公寓租户最常遇到的人身和财务安全的问题，自如通过和第三方信用体系合作的形式，了解租户背景，筛选租户质量，从而打消租客在租住房屋时的顾虑，这一点也值得其他派系借鉴。

　　劣势：运营管理难

　　传统二房东模式挖掘城市当中的存量房价值洼地已经愈发艰难，租金的定价权已经回到房东手上，靠赚差价的模式将会越来越难。另外，中介系公寓企业还面临“N+1”模式政策待开放，管理半径大导致运营管理难度较大，租客行为难监控等等问题。

　　二、酒店系背景

　　代表企业：城家公寓

　　城家公寓成立于2015年，是华住酒店集团推出的公寓品牌。在两年不到的时间里完成了两次融资并迅速发展到7个城市、35家门店的规模，并发展长短租结合的不同产品模式。目前城家提供三条不同的产品线以满足不同的需求。

　　优势：运营管理

　　相比其他竞争者，城家最大的优势在于其强大的酒店基因。酒店业做长租公寓，实际上是住宿业基础上的延伸，相当于增加一个新的产品线，本身具有先天优势。如研发及产品打造、人员配置、以revpar为核心的收益管理体系、销售地推能力、酒店物业承租能力、IT能力、供应链等等优势。而城家在运营管理、供应链体系、品牌推广、存量房源、潜在客群的获取上嫁接的都很完美。

　　劣势：金融缺失

　　从同策研究院调研情况来看，酒店系企业基本都缺乏房地产各环节操作经验、在金融对接环节较弱、对金融创新的驱动力弱，并且酒店品质服务未真正嫁接到长租公寓模块等等。

　　三、房企系背景

　　代表企业：泊寓

　　万科是最先试水长租公寓的房地产企业之一，在2015年初公司内部对于住宅租赁产品线统称为“万科驿”，在2016年5月正式推出长租公寓品牌名称——泊寓。根据可获得的资料统计，万科泊寓在全国范围内共进入20多个城市，正式营业的门店约70多个，规模性逐渐凸显。

　　优势：房源+融资

　　对于开发商而言，在获取房源、工程设计、物业管理能力上，开发商无疑拥有巨大优势。另外，早期开发商布局长租公寓主要目的是为了扩大客户池，落脚点在客户的获取上，随着长租公寓服务端价值逐渐凸显，开发商融资收紧等条件下，开发商逐渐向住房租赁市场过渡，一方面为了谋求行业转型，另一方面也为企业打开了一条新的融资渠道。

　　劣势：运营经验不足

　　虽然开发商手中自持住宅和大量的存量房可以做长租公寓，但是选址条件比较受限，可复制性较差。另外，线下销售和租客需求掌握少，运营经验不足，有些开发商将运营业务移交给运营商，不利于房企自身的长租公寓运营能力和精细化管理水平的培养。

　　四、创业系背景

　　代表企业1：魔方公寓

　　魔方公寓由创始人葛岚在2010年8月成立，在布局上魔方公寓主要瞄准人口流入较多的一线及重点二线城市，如北上广深、苏州、南京、成都等。目前魔方公寓进入城市约15个，房源上线的有11个城市，共115家门店，房源数量超过5000间。产品线为高中低三个。

　　代表企业2：舒格公寓

　　2016年初，汇集“房地产开发领域、星级酒店管理领域、互联网技术领域”的三大核心管理团队，创立“国际青年社区（舒格国际青年社区）+企业白领HOME（舒格米寓公社）+城市品质旅居（舒格酒店）+青年众创空间（智空间）”四类全系产品，战略布局11个城市，服务客户10000+。集社交、餐饮、健身等功能于一身，为品质物业提供全价值链的解决方案。

　　优势：创新基因

　　创业系是进入长租公寓市场最早、也规模最大的一类，早期在拿房竞争不大的情况下，创业系扩张迅速，他们善用资源、善用互联网、灵活创新的能力是其一大优势。以魔方为例，在灵活创新方面，魔方公寓打造“公寓+”生态圈，借助现有客户基础，与第三方合作或自己开展运营，向客户提供增值服务，例如“公寓+旅游”、“公寓+培训”等，从而获得更高毛利率的增值收入。

　　劣势：资金资源都不足

　　除了有资本护航的顶部品牌，创业系公寓品牌在资源端和资金端明显后劲不足。

　　五：“国家队”背景

　　代表企业：上海地产、光明地产

　　2017年至今上海共挂牌成交住宅租赁地块共29幅，仅上海地产就摘得10幅，均底价成交，另外，上海地产自身有50-60块可用于改造为租赁的存量地块。光明地产有35块左右。

　　表：2017年至今上海成交住宅租赁地块一览

　　优势：房源+公信力

　　从社会效益来看，国家队能够起到社会稳定器、人才孵化器、资产孵化器、生活加速器、文化培育器的多重功能，所以，无论在新拿地块和存量土地方面，国企都具有不可比拟的优势。据了解，外环以内上海国企的存量工业用地约有250块，预计都会拿出来做租赁用地，再加上和外部资源的合作也更加通畅，未来对中小长租公寓企业的生存空间必定造成挤压。

　　劣势：针对特殊群体

　　政府主导的租赁住房主要针对低收入人群和高精尖人才，有其特殊的目的性，公寓运营还是需要靠市场来完成。

　　总体来说，长租公寓市场“4+1”格局已经形成，“国家队”有政府托底，房企类本身有很多存量储备，酒店类企业也有产业可以改建，而创业类尤其是没有找准自身竞争优势的企业已经不适合再入局。

　　未来，在巨头企业资源优势和资金优势的双重挤压下，长租公寓市场格局会进一步变化和聚拢。对上海来说，未来以国家队为市场主导的作用会越来越明显，从现在政策面和土地出让的节奏来看，地方国企都是压舱石，尤其是“十三五”期间供应70万套租赁住房指标，基本还是要靠国家队来完成。同策研究院首席分析师张宏伟认为，未来国家队会越来越强，甚至主导整个市场。