张平:北京二手房价连跌10个月背后暗藏啥玄机?

1评论 2018-03-09 09:49:20 来源:金融界网站 作者:张平 "A股豪门"操盘术曝光!

北京楼市还在延续去年底和1月份跌势。据最新数据显示:今年2月,北京新建商品住宅(不含保障房)共网签1162套,环比1月份下降34.4%,同比2017年2月份下降57.4%,创下历史新低。

  作者:知名财经评论家,金融界网站专栏作者 张平   

  北京楼市还在延续去年底和1月份跌势。据最新数据显示:今年2月,北京新建商品住宅(不含保障房)共网签1162套,环比1月份下降34.4%,同比2017年2月份下降57.4%,创下历史新低。

  2月份北京全市二手住宅共网签7361套,环比1月下降30.1%,同比2017年2月下降39.5%。从成交结构看,北京房地产市场成交量已经由二手房撑起了大半个市场,2月份二手房成交占比高达86.36%。

  从价格方面,2月份北京二手住宅的成交均价环比下跌0.7%,延续了2017年5月以来的连续下跌态势,录得连续10个月环比下降。其中,春节过后的价格与春节前相比,有了明显的下跌。

  面对北京一、二手房开始出现“量价齐跌”态势,我们认为主要有三个原因:

  第一,自2016年10月开始的房地产调控新政,北京在限购、限贷等方面执行较严格,在经历了一年多的调控后,调控效果已经初步显现。

  第二,在经历了长期的房地产调控之后,很多炒房者开始采取观望态势,而像北京这样的一线城市购买二手房的群体,剩下的还只有自住和改善型需求。

  当中央政府提出“住房不炒”的理念后,整市场预期发生了改变,购房者或炒房人放慢入市脚步,导致交易迅速放慢。

  第三,2月恰遇春节,实际天数要比其他月份要少。而北京人多外出旅游,外地人多回乡探亲置业,北京房企推盘减少、成交更少,二月成交仅5.6万平米;

  此外,春节过后又是两会召开,大家都想看看,在两会上中央政府针对房地产将会出什么样的新政策。

  不过,有业内人士估计,春节结束后,市场成交就会展开反弹,新增供需也开始恢复,外加3月份又是传统的“小阳春”,估计春节之前累积的购房需求将会在3月份释放,但鉴于房贷利率的提高,以及房地产调控政策的收紧,这样的反弹力度将十分有限。

  为此,我们认为,北京楼市即使后市的成交和价格会所反复,但是房地产市场已经进入调整大周期已经是不可改变的事实,当盛宴已经结束,后续北京房地产将面临持续“量价齐跌”局面。

  那么,北京二手房价连续10个月下跌,究竟意味着什么呢?

  首先,本轮房地产调控限购、限贷等执行得非常到位,已经初见成效,一大批投机炒房者被赶出,首套房和刚性需求占据着主要份额。

  过去每次房地产调控都成空调,这既是执行时间不够长,而且执行起来不严密,容易被投机炒房份子钻空子。

  比如,为了应付限购、限贷,很多家庭选择假离婚,就是夫妻一方通过净身出户的方式,以首套房购房者的名义选购一套房产,但假离婚风险很高,而且给社会造成的不良影响很深。

  而如今这样的问题已经不再发生,限购的篱笆已经开始扎紧。

  再者,多途径解决北京人住房问题,未来不必都要买商品房。在2月份1162套新房网签量中,568套为共有产权房,占48.9%。

  这意味着,2月份有近一半北京人“买共有产权房”,而共有产权房已成为支撑2月份北京新房市场交易量的主力。

  对于购房者来说,共有产权房都比较便宜,而且房源位置也不错,所以在高房价的环境下,此类房源的优势会更大,所以一经推出,购房者也会积极认购。

  当然,如果北京等一线城市都推出大量此类共有产权房,那么共有产权房的比重越高,对统计的房价的结果影响更直接,这会直接拉低一线城市的房产的成交价。

  最后,北京等一线城市的房地产是全国楼市的风向标,全国楼市将会步入较长的调整周期。

  现在北京等一线城市的房价与去年最高位时相比,已经跌去了15%左右。而环绕一线城市周边的三四线城市房价可能还会跌得更猛。现在投资三四线城市房地产风险很大。

  2月份北京二手房价环比出现了10连跌,这既说明了房地产调控已经初见成效,马上就要达到预期目标。

  也意味着,北京作为全国楼市的风向标,今年会有更多城市房价会出现调整,投资三四线城市风险较大。

  当然,共有产权房成为了北京人的购房主力,将会越来越受到北京市民的青睐,房地产最终要回归居住的属性。

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关键词阅读:北京二手房价

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