易宪容:1-2月三四线城市楼市辉煌比市场预期要好

1评论 2018-03-08 11:33:04 来源:金融界网站 作者:易宪容 A股进入长线抄底区域

昨天我就说过,今年“两会”为何对楼市的问题关注完全降温,甚至于没有多少“两会”代表在谈房地产市场问题。其关键就在于政府完全相信,现有的房地产政策有效,2018年三四线城市的房地产市场繁荣还会继续。有三四线城市的繁荣为基础,中国的经济增长及繁荣也就不用太多担心了。

  作者:青岛大学经济学院教授,原社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容   

  昨天我就说过,今年“两会”为何对楼市的问题关注完全降温,甚至于没有多少“两会”代表在谈房地产市场问题。其关键就在于政府完全相信,现有的房地产政策有效,2018年三四线城市的房地产市场繁荣还会继续。有三四线城市的繁荣为基础,中国的经济增长及繁荣也就不用太多担心了。

  估计对一般的民众来说,对于这样的观点多以会不太相信,会认为政府出台这样多的房地产调控政策,也坚决要求国内房地产市场要回归到“只住不炒”目标上来,由此国内房地产市场岂能不出现大幅度的调整呢?无论是十九大报告,还是今年的政府工作报告,对此不是讲得十分清楚吗?所以,不少分析都认为,2018年国内房地产市场会出现根本性转折。但是,实际上政策归政策,政府更需要是目前房地产市场的结果。或如我昨天所指出,对国内房地产市场只做不说。

  尽管目前政府还没有公布1-2月份的房地产市场数据,但从其他侧面的数据来分析,2018年国内房地产市场的形势估计比市场及政府所估计的还要好。从2017年销售金额超过5000亿的三家房地产开发企业刚公布的1-2月数据来看,今年1-2月份,3家房地产企业住房销售金额都快速增长。比如2017年住房销售金额达5508亿的碧桂园今年1-2月份住房销售金额达1238.4亿元,按年增长41.9%。恒大今年1-2月份住房销售金额达到1125亿元,按年急增64.4%。万科今年1-2月份住房销售金额达到1035.8亿元,增长19.6%。即使是2017年以3652.6亿元销售为行业排名第四的融创中国,今年1-2月住房销售金额达到440.8亿元,按年增长87%。

  可以说,这些房地产企业住房销售这几年一直在快速跳跃式的增长,由几百亿,增长到1000亿、2000亿、3000亿、5000亿等,而且这种跳跃式的增长速度,一点都没有由于房地产调控政策出台而减慢,反之住房销售增长速度则是越来越快,卖出的房子则是越来越多。这几家企业今年1-2月份的销售增长跳跃式的速度更是难以让人相信,但却是事实。大的房地产企业都如此跳跃式的增长,那么地头蛇或小的房地产开发企业同样会如鱼得水。这也意味着,国内房地产市场火爆的局面并没有因为房地产市场调控政策出台减缓,反之还在加速度,只不过其地点已经在全面转换,由2016年的一线城市及部分二线城市又转移到了三四城市。几百个,甚至上千个三四线城市的房地产市场快速增长当然完全可取代少数的一线城市及二线城市了。

  另有统计显示,今年前两个月,国内60多座城市中有23个城市的商品房成交同比增加50%以上,其中绝大部分是三四线城市。而来自国家统计局的70个大中城市房价指数,包括北京、上海、南京等在内的热点城市房价基本“涨停”,而江苏扬州等一批三四线城市的房价则在近几个月内保持上涨态势。这也表明,只要房价在上涨,国内房地产市场的住房销售就会快速增长,特别是对那些没有推出房地产调控政策的三四线城市来说更是如鱼得水。

  由于三四线城市房地产过度繁荣,从而使得大小三四线的房地产开发商都得购买土地,增加供应。比如,由中国指数研究院发布的300城土地市场月报中,今年1月份国内三四线城市的土地成交量达3000万平方米,超过一线和二线城市的总和(不足2500万平方米);2月份的相关统计同样令人意外,三四线城市的成交面积、出让金、楼面均价等重要指标均呈上涨趋势,其中土地出让金一项同比上涨高达41%,而一线城市同比则回落15%。也就是说,只要三四线城市的房地产市场繁荣,只要三四线城市的房价还在继续上涨,那么这些城市的土地市场一定会非常活跃。房地产开发商就得购买更多的土地来满足这种住房的需求。

  而就政府“因城施策”的房地产政策而言,估计不把三四线城市的房价全部推高最后一个城市没有能力上涨了是不会停止。因为,就目前的情况来看,只有当一个城市的房价持续上涨很久,这些城市政府觉房价上涨吃不消时,才会出台那些不痛不痒的房地产调控政策,并让这些城市的房价“停涨”(当前国内造出这样扯的概念非常多)及企稳。所以,当前三四线城市房地产市场还在重演2016年一线城市及二线城市的房地产投机炒作的疯狂。

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关键词阅读:楼市 市场预期

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