最近有一个思路一直想要分享给大家，就是如标题所说：中国房地产怎么走，房价怎么走，一定既不要去听各种专业人士（比如投行券商咨询公司）给你分析，也不要听财经媒体专家在网上各种文章，更不要听炒房团中介，你若要研究这个市场趋势，很简单，看那些开发商的老板们怎么讲就对了。

　　作为一名投资者，过去几年经历了各种资本市场的变换，这一点经验是痛定思痛：什么时候我们太自以为是了，竟然以为那些身价上百亿千亿的老板，对房地产会因为当局者迷的缘故，而没有我们看得清楚。

　　2014-2015年，地产股只有5-6倍市盈率。乐视网炒炒市值都能超过万科。那时候整个资本市场，几乎所有的券商地产首席喊的都是：房地产大周期的顶部，已经在2012年开始了，机会越来越少，大规模拿地尤其是在三四线城市拿地已经非常危险了。那时候我在银行，银行的专业判断也是，只给在一线城市的开发商融资，全资本市场看衰地产。

　　在一些行业报告中，分析师们还预计，中国房地产靠资产负债表扩张的路径已经走完，现金流非常差，上市公司不能再融资也失去了造血功能。

　　但是结果怎么样呢？让人大跌眼镜。二线三四线在2015-2017年一顿暴涨，在一片不看好的呼声中房价翻番。几个开发商，好像完全没考虑市场风险，一门心思找钱拿地。比如恒大，2014年还借永续债拿地，风格之激进，让人看不懂。有的人还说人家资金链出问题了，其实是别人看到了机会，就算是借钱也要上。专业人士不仅没有看对，而且看的完全背道而驰，形成了两个极端。

　　如果大家把2015年很多券商、咨询公司的报告拿出来看，就会发现不是一个公司如此看错，而是大面积的看错。投行咨询里面到处都是名校毕业，聪明绝顶的年轻人，为什么会看得如此之错。而那些开发商老板，我就不举例了大家都知道是那些，一个一个没读过什么书，有的中学毕业有的大专毕业，但是却在资本市场最看淡的时候大举买地，完全不考虑所谓的风险因素，最终赚得盆满钵满，究竟是为什么会出现这么大的差异呢？

　　我认为，感受市场最深的，还是那些拿自己的钱，尤其是大把的钱在市场里面博弈的。长期在一线，才能感知到水温，而看宏观、写报告，总是隔靴挠痒，所以会错。

　　01

　　所以读到这里，我们再来思考一个问题：中国房地产下半场会怎么走呢？正好有一个老板，而且是业内公认的杰出领袖，融创的孙宏斌最近在某个场合谈到了他的几个看法。如获至宝，我们必须赶紧来研究研究。

　　孙宏斌首先讲了他认为中国房地产行业存在三个特点：

　　1、特别大。规模超过了2万亿美元（15万亿人民币），超过了全球的汽车行业。

　　2、在整合。盖房子卖房子是一个很简单的东西，没有技术含量。但是现在这个技术含量在上升，所以市场份额在变动。市场份额会往会”盖房子卖房子“的公司聚拢。

　　3、政策多。三天两头调控，几年一个周期，一会儿限购一会儿放开。大家不要跟着这些变动而动，要看长远，也要看脚下。

　　规模特别大是什么意思呢？就是不管怎么样，你绕不过去，躲不过去。你怎么调整，这个行业都会存在，不会消失。这个行业里面的公司，天花板很高，完全可以做下去。一个启发就是，完全可以不考虑多元化发展，就一门心思专注做房地产，有得做就做，没得做就等。

　　孙宏斌讲到，你看这个行业前几名的公司，过去几年，也是遇到了整个行业遇到一样的困难，为什么还是在这么大的几千亿的体量上还能保持30％、50％的增长，这就很能说明问题，不管在什么样的环境下，房地产这个行业里的头部公司，总是会抓住机会。

　　新的启发就是，很多小公司调控一下就挂掉了，不是说行业不行，是这些公司不行。

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　　机会在哪里，什么时候出现呢？

　　孙宏斌透露了一个他判断机会的策略。“钱贵了以后，地一定便宜，钱便宜了以后，地一定又贵，也有钱也又便宜地又便宜的时候，那就是2016年，这个时候一定要抓住机会。”

　　我们很多人写文章，说2016年为什么会出现这么多地王，认为是2015年下半年2016年年初房价大涨，开发商看到了这个大涨才去拿的地王。其实这个观察的角度就错了。2016年是钱也便宜地也便宜（相对房价），所以才会出现这么多地王。这些地王要集中到2018来销售。2018年是什么情况呢？钱很贵，一线城市房价被限价了（房价便宜），这就很难受了。

　　所以老孙讲，投资房地产有一种靠天吃饭的感觉，投下去几个月还看不到收成，要等2年才知道，这就是这个行业难的地方。

　　关于未来，老孙讲：“谁也无法判断将来，这个行业不存在大幅上涨的可能性，也不存在大幅度下降的可能性，今后五年都是波动的。政府的干预只能让波动显得窄，如果政府不管话，前年、去年一直涨，然后下到很低。现在政府在管，是让波动变窄，今后五年甚至十年里面都是在波动区间，在波动向上。当然每个城市不太一样。我说的都是一二线城市，环一线城市，都是我们投的地，我们没投的地方不算。这是这个行业的事。”

　　启发来了，大家可以去看一下融创的年报，看看融创都在哪些城市拿地了。这些城市就是要“波动向上”的。透露，融创在62个城市有项目。

　　老孙说，接下来，他要投的，几个方向，教育、旅游、文化娱乐、医疗养老，这些都是老百姓买好房子置好业之后的“美好需求”。美好生活其实很简单，就是保暖思....（他没讲了，说你们都懂的）

　　说了这么多，对中国房地产未来的思考，都在文章里面了，对你有什么启发吗？不妨来谈谈。