张平:地产股下跌 房企将迎来生死存亡的考验?

摘要
我们暂且不管上市房企受到调控重压,业绩会下滑多少,今年房企的流动性压力已不容小觑。而流金流是否通畅,已经关乎到企业生死存亡。至于大中型房企能否走出困局,那就让我们拭目以待。

  春节过后,尽管A股指数表现不错,但地产股却出现了持续低迷行情。这主要还是投资者对地产股的持悲观情绪。

  经历了节前惨跌后,节后A股市场又开始呈现单边上攻的态势,但与大盘走势相“背离”的是,地产股却走势偏弱。

  仅2月26日地产股表现看,新城控股盘中一度大跌8%,保利地产、招商蛇口也盘中一度跌超7%,而万科A、金地集团、世茂房地产、融创中国、碧桂园、富力地产等个股也纷纷下挫。

  就稍早之前,国家统计局公布的1月房地产主要70大城市房价数据,就平均数值而言,1月全国70大城市房价继续“退烧”。新建商品房住宅平均环比上涨0.34%,二手房平均环比上涨0.19%,同比、环比涨幅均继续下滑。

  实际上,地产股往往最易受市场预期等因素影响而出现波动,而此次房地产股整体走弱主要是:

  首先,虽然2017年房地产企业获得了骄人的业绩增长,这主要是其将投资重心转向了三四线城市,而现在三四城市也相继出台了相关调控措施,使得投资者认为今年房企的业绩将会大幅滑坡。

  实际上,在进入2018年,全国房地产调控政策发布超过40个城市与部门,发布政策内容超过50次。

  包括北京、广东、福建、安徽、南京等全国多地的两会期间,出现了多名委员提及房地产调控与房地产租赁。

  再者,房地产金融环境在收紧,这对于房企来说并不是好事情。进入2018年之后,全国各地都纷纷上调房贷利息。

  23日又有消息称,河北省银行业房贷利率目前普遍执行首套上浮5%-10%,二套上浮20%。就在稍早前,广州四大国有银行宣布首套房的房贷利率上浮10%,深圳有两家银行上浮20%。

  最后,房地产长效机制的建立,意在降低房地产的投资属性,回归属性特质。

  市场预计2018年将是房地产长效机制建立的关键年份,从政策预期看,下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度,以长效机制引导市场稳预期。今年给房地产松绑的概率不大,只会越来越紧。

  当然,针对现在地产股出现的低迷行情,一些专家依然表现对后市的乐观情绪,他们坚持认为,今年很多房企的销售业绩依然有提振的可能,因此基本面依然较为乐观。

  所以无论市场是否有周期调整,优质的地产股依然会有较好的股票价格走势。

  对此,我们认为,虽然市场上的利空因素不断,但是最致命的恐怕还是今年开发商将迎来资金压力的大年。

  对于开发商来说,最为艰难的时刻已经到来,目前,国内开发商迎来真正的挑战恐怕还是资金面的持续恶化,这也是广大投资人最为担忧的问题。

  第一,开发商的销售回款能力远不及过去那样通畅了。

  过去楼盘不愁卖不出去,所以房子还没建好,就可以直接获得购房者的预付款,开发商自然不用担心房地产的销售问题。

  而今年,随着房地产调控的深化,政策调控已不再是一二线城市的专属,而且三四线城市也出台了相关调控措施,投机炒房群体相继退出,这使得开发商的销售难度大幅上升,资金回笼的速度大幅放缓。

  第二,房企的债务在今年上半年集中到期,还本付息的压力空前巨大。

  由于我国在2016年6月放松了对房地产贷款的限制。于是2016年大中型房企大肆向银行借款买地造房,并且也造就了一大批地王。

  而到了今年上半年恰是房企集中偿还贷款本息的日子。一旦有部分房企还本付息出现困难,资金链出现问题,那么地产股成为A股市场闪崩对象也就难以避免了。

  现在对于房企来说,如何保持充足的现金流,这才是生存下来的关键。

  第三,大中型房企在内地的融资渠道可能继续收窄,而在海外融资难度也在加大。

  近期,央行表示,禁止银行将开发贷款投向“四证不齐”的房企。此外,银监会也规定,银行的信托投资、委外业务、理财产品等都不允许进入房地产和股市等虚拟经济。

  同时,房企在海外融资的难度系数也在增加。之前,大中型房企遇到国内房地产调控,就跑到欧美国家低息融资。

  而现在,美联储频繁上调利率,以及美机构也不看好国内房企的未来,所以,房企要想在海外市场发行低息债券的可能性也越来越小。

  春节过后,尽管A股指数表现不错,但地产股却出现了持续低迷行情。这主要还是投资者对地产股的持悲观情绪。

  我们暂且不管上市房企受到调控重压,业绩会下滑多少,今年房企的流动性压力已不容小觑。而流金流是否通畅,已经关乎到企业生死存亡。至于大中型房企能否走出困局,那就让我们拭目以待。

关键词阅读:地产股 房企 生死存亡 考验

责任编辑:Robot RF13015
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