导读：楼市已无大险，估值终将回归

　　2月6日，恰是新任美联储主席鲍威尔登基之日，迎接他的却是美股美债的暴跌，一边是锦衣加身，一边是银光泄地，预示着美国开年不利。

　　美股还会闪崩，牛市终会收场

　　道指从“黑色星期一”到“黑色一星期”，本周五个交易日中累计震荡超22000点，每个交易日内震荡超2000点。

　　这完全出乎人们的预料。

　　事实上，美国经济从2009年6月的谷底至今，经济复苏持续了104个月，道琼斯指数在2008年3月31日触底6440点，随后大涨小回，在2018年2月1日创造出26616点的历史最高点，也连续107个月上涨、涨幅达到惊天的413％。

　　同期美国GDP仅仅累计增长了31.5％，美股涨幅与经济增长严重不同步，这显然是超级量化宽松的资金泛滥没有进入实体经济，转而进入股市推高了泡沫。

　　尽管有美国分析师认为：“自今年年初以来美股几乎是直线上升，这就意味着股市回调‘既在意料之中又是健康合理的’，但这并不意味着牛市的终结”，其实或许未必。

　　美国经济有亮眼的新动能吗？

　　美国减税的钱真的会进入实体经济吗？

　　美国的复苏会打破十年周期再延续五年吗？

　　美股会不会盛极而衰？

　　现在距离盛极而衰还有多久？

　　类似的闪崩会不会再来几次，直至结束美股牛市？

　　道琼斯指数创下6年半来当日最大跌幅，表面上看是股市市值被高估而且近期上涨过快，背后逻辑却是金钱堆出来的泡沫终究要散去。

　　引爆点或许就是美联储加息、缩表，回收并注销凭空印刷钞票，游戏结束了，狂欢也快要收场了。

　　正验证了那句股市名言：“牛市不会因为年老而死亡，只会被高利率扼杀”。

　　高盛宏观会议纪要显示，“嘉宾普遍认同经济走势良好，市场大跌由经济数据和策略平仓互相反馈造成，市场没有进入恐慌状态，是技术性暂时回调”。

　　但是，如果市场走势良好，似乎不足以导致股价暴跌、策略平仓，又何来互相反馈的技术性回调呢？

　　显然，美股不可能维持长期牛市，特别是这种只涨不跌、涨幅惊人的超级牛市，一旦有了触发因素，必然导致连续闪崩，甚至牛熊逆转。

　　鲍威尔的鹰派立场或将加速美国加息、缩表进程，特朗普的政策不确定性也会随时成为美国股市闪崩的触发点，高利率更是很快会来到我们身边。

　　高利率不仅会扼杀牛市奔腾，也会扼杀经济复苏。对于美国来说，高利率不会增加储蓄，也不会增加投资，新一轮熊市也许很快就会开启了。

　　尽管美国经济仍处于复苏阶段，但已经经历了2008年金融危机之后的九年复苏，未来的复苏之路究竟还有多长，其实也是不确定的。

　　华尔街传奇投资人罗杰斯已经放出崩溃论：“熊市肯定会来，下一轮股票熊市将比他此生所经历的任何熊市都更为‘惨烈’”。

　　02

　　风险偏好下降，A股市场机会

　　美股带动了全球股市的闪崩，A股同样没有逃脱闪崩的命运。

　　有人说，A股暴跌与基本面的关系不大，其实美股暴跌与基本面的关系也不大，但是暴跌还是形成了。

　　仔细看看A股暴跌的表现，似乎从中可以发现，大盘股不仅跌得更多，而且抛盘量巨大，“漂亮50”被杀了个回马枪。

　　去年初，万亿市值的工商银行股价仅为4.4元/股，一年时间竟然拉升至最高7.7元/股，增长75％、成为2.7万亿市值的超级大盘，仅在今年2月5日前的短短20天里，股价提升24.2％、每天成交量数十亿元，这么大的盘，光靠游击队而没有正规军的主力护盘是绝无可能这样快速拉升的。

　　在闪崩之际，工商银行连续3天被抛出了540-680万股、每天数十亿元，股价下跌15.3％。众多银行股也都同时遭遇每天数十亿元的砸盘。

　　反过来说，如果正规军不撤场，游击队也是绝无此能量的。

　　不仅如此，地产千亿市值股也被同时砸下，“黑色一星期”每天也是数亿至数十亿元的每股成交量，带动了地产板块的闪崩。

　　有人说，获利盘甩货出走、落袋为安，也有人说，清理信托配资、资管计划吓退资金，此话似也不错，但众多大盘股齐刷刷的几十亿大单，显然不是一般机构、获利散户的齐步走。

　　这意味着什么呢？

　　党的十九大报告言犹在耳，“健全金融监管体系，守住不发生系统性金融风险的底线”。

　　系统性金融风险何在？

　　四大系统性风险：地方债、影子银行、股市、楼市。

　　十九大分组讨论会上，央行行长周小川先生特别指出：“要防止恶性通货膨胀造成的风险，要防止恶性资产泡沫破裂导致的风险”。

　　从股市上看，要防止股市泡沫破裂，去杠杆是核心。

　　清理加杠杆的配资、资金池，仅靠审慎宏观政策缓慢去杠杆来抑制配资冲动是远远不够的，通过市场教训可以起到更立竿见影的效果。

　　我们或许可以假设：正规军对股市去杠杆意图心领神会，趁着美股闪崩，借力打力、借题发挥，不仅可以定向爆破银行股、地产股，有效抑制股市泡沫的膨胀，而且还顺带把当年股灾救市的损失补回来。

　　看看证监会节前最后一次发布会：现场座无虚席，各大媒体对于近日市场大幅调整高度关注。会后第一财经记者向发言人发问，发言人未予回应并快步离开会场，发布会在3分钟内结束。

　　监管层的态度，或许可以从中一窥究竟。

　　而股票市场的下跌，既明显抑制未来股权融资的规模强度，也有效压缩股票高比例质押的爆仓风险，这显然是暗合监管层的心意的。

　　达沃斯论坛上，权威人物刘鹤先生说：

　　“在中国经济面临的各类风险中，金融风险尤为突出。我们将坚持稳中求进工作总基调，针对影子银行、地方政府隐性债务等突出问题，争取在未来3年左右时间，使宏观杠杆率得到有效控制，金融结构适应性提高，金融服务实体经济能力增强，系统性风险得到有效防范，经济体系良性循环水平上升”。

　　银监会主席郭树清先生接受人民日报记者采访时表示：“金融内部的杠杆率持续降低，有100多家银行主动缩表。

　　在全年新增贷款12.6％的情况下，银行业总资产只增长8.7％，增速同比下降7.1个百分点，相当于在向实体经济多投入的同时少扩张约16万亿元。同业资产负债自2010年以来首次收缩，同业理财比年初净减少3.4万亿元。银行理财因增速大幅下降而少增5万多亿元，银行通过‘特殊目的载体’投资少增约10万亿元。表外业务总规模增速逐月回落，总体呈现收缩态势。交叉金融产品的野蛮生长趋于停止”。

　　可见影子银行的风险正在下降。

　　可以肯定的是，未来的资金池还将大幅收缩，资管计划借新还旧方式难以为继，影子银行、地方政府债务难题将在3年时间内逐步化解，系统性风险将被有效防范。

　　A股已经沉寂了两年之久，刚有起色就经历了闪崩，上证指数几乎跌回一年前，继续下跌的空间也已不大。

　　但是，中国经济已经出现企稳向好态势，基本面长期向好的趋势没有改变，尽管今年不提GDP目标，但新一届政府上任，经济发展仍是第一要务，“在改革和发展中解决前进中的问题”仍是战略坚持，今年GDP增速很可能仍保持在6.8％之上，而人民币的强势也让资本市场仍然青睐中国。

　　换句话说，不考虑外部干扰因素，A股的风险已经明显降低。

　　03

　　楼市已无大险，估值终将回归

　　楼市资产泡沫还在，但已不再继续膨胀。

　　楼市泡沫的抑制逻辑就是限价令，尽管不那么市场化，但却是当前唯一的、有效的办法。

　　只要房价按住不放，资产泡沫就不会继续膨胀，楼市风险就会降低。

　　一二线城市房价被按住，三四线城市房价就涨不到天上去。

　　未来城市之间将按照梯度价差，形成房价阶梯格局，整体房价很难再继续膨胀。

　　从这个意义上来说，限价令至少坚持五年。

　　随着居民收入水平继续提升，房价收入比将逐渐降低，泡沫将逐渐变小。

　　房地产市场降温已成必然趋势：

　　化解地方政府债务将下调基础设施建设投资，将延缓房地产开发步伐；

　　非都市圈的城镇化接近尾声，也减少了三四五六线城市的房地产市场需求；

　　大水漫灌与去库存政策的刺激，大量透支了住房需求；

　　人均居住面积不断提高，面积改善型需求趋于饱和；

　　房价的普遍、快速上涨，也抬高了质量改善型需求的门槛；

　　房地产钱少且贵，投资增长也将不再。

　　银监会主席郭树清先生近日强调：“着力降低企业负债率，严格规范交叉金融产品，继续拆解影子银行，深入整治各种违规金融行为”，流向房地产的非标资金、通道资金都被堵住，房地产钱少且贵将延续未来三年。

　　郭树清先生还提出“抑制居民部门杠杆率，继续遏制房地产泡沫化倾向”，虽然他同周小川行长的“居民部门杠杆率不高、但增速过快”的观点一致，但“抑制”一词也意味着未来不仅是流向居民的银行资金不会增加，而且居民购房的首付资金也很可能会受到约束，进而实现居民部门的整体杠杆率不继续增加。

　　从数据上看，土地供应面积、新开工面积、投资金额都在趋势性下降，印证了未来的住房市场不会再回到2016年【详见2018年1月25日微信文，《欧阳捷：楼市没有大起大落，房价不会大涨大跌》，点击链接可直接阅读】。

　　市场蛋糕不会变的更大，当然也不会断崖式下跌，因为都市圈将继续引领房地产发展【详见2017年12月03日微信文，《欧阳捷：都市圈，城市竞争的突围之路！（下）》，点击链接可直接阅读】。

　　但是，大房企依然还会拿走更多的市场份额。

　　今年1月份，TOP20上市房企土地成交金额1505亿元，占全国土地成交金额的30.15％，未来，它们还将继续提升其土地市场的占有份额，并实现房地产市场销售份额的60％以上。

　　以上市房企销售净利润10％匡算，全国13万亿元的销售规模，其中50％以上集中在百强房企（大部分是上市公司），上市房企的净利润可接近万亿元。

　　随着行业集中度的不断提升，利润也在不断向上市公司转移，上市房企的价值将更加凸显。

　　上市房企也在以美元债和可转股债拓展新的融资渠道，未雨绸缪应对未来的挑战。比如，新城控股拟发行的23.36亿港元可转换债，其利率低至2.25％。

　　上市房企以强大品牌吸引客户、获得了更快更多更好的销售业绩，加上适合的融资，确保了现金流的平衡和风险的管控。

　　中小房企继续退出地产江湖，并购潮依然会接连不断，卷款、跑路、破产的群发风险也在降低。

　　房企现金流风险和楼市泡沫风险都在降低，市场发展更趋平稳，对于地产行业、上市房企、地产股来说，都是最好的稳定剂。

　　尽管美股的未来充满不确定性，A股在内外诱因下亦出现大幅下挫，但楼市已无大风险，上市房企的估值也将重新回归。