悦涛:看 钱在天上飞

1评论 2018-02-12 09:10:25 来源:金融界网站 作者:悦涛 2018年A股放心王

因为中国人不消费,爱存款。这些钱交给银行过度放贷又造成大量僵尸坏账。用房子让这些货币回流消化产能,是最简单易行的闭环。孙宏斌在融创上把这个定位运作到了极致。2015年以来房地产去库存和居民加杠杆加速了融创登顶的节奏。

  作者:前《南方都市报》首席记者、新华社瞭望智库特约研究员 悦涛   

  看,钱在天上飞

  先上个图,据说是

  2月6日融创郑州分公司年会盛况

  ▼

  看,钱在天上飞

  钱在天上飞,人在地上追。

  大概不是孙宏斌想看到的一幕。但是这个抢钱的疯狂劲头,却形象传达了融创激动的,激情的,激进的扩张。

  这家公司就在过去十年中国房地产业就是激素一样的存在。

  从2007年卖出顺驰二次创业。到2017年,10年时间,融创问鼎中国地产四强。

  看,钱在天上飞

  郑州分公司激动撒钱,因为2016年才进军郑州的融创,2017年就排上了当地销售排行榜单前十名。

  看,钱在天上飞

  激进的扩张和战果,员工不可能不激动,激动了难免要撒钱。

  融创的激进策略执行得如此坚决、彻底、执着,除了拿地、融资和超一流的去化能力,是老孙对这个时代的理解。

  孙宏斌排斥各种唱衰地产业包括万科“白银时代”的说法,坚定看好房地产高端市场的钻石十年甚至几十年。

  看2016年11月,地产调控已经出台时孙宏斌的内部演讲:

  

  借更多的钱,穿越周期的钱

  “在经济下行压力大的时候,有很多并购的机会。谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱,可以穿越周期的钱,就有很大的优势。

  如果有这个机会不去做,反而减杠杆那是不对的。

  全世界的贫富分化越来越严重。其实在2008年之前,美国老百姓(行情603883,诊股)的工资涨的很少,老板的钱更多了。逻辑就是,因为全球化把工厂搬到中国了,老百姓没有工作了,但是老板成本降低了。或者是有了信息化系统以后,比如说沃尔玛商场,收银员少了,但老板的成本降低了。

  2008年以前的趋势是,有钱人越来越有钱了,老百姓收入增长很慢。2008年量化宽松以后,美国的贫富分化更厉害。

  量化宽松那么多钱都去哪里了?穷人的收入并没有很多的增加,钱都去有钱人那里了。所以,美国的贫富分化、欧洲的贫富分化都是很多很多年存在的事实。

  中国的贫富分化其实也是很严重的,不会比欧美要好。这个问题怎么解决呢?西方是通过选票和税收来调节财富的重新分配,所以才会出现这样选举结果(川普)。中国怎么办?我不知道。

  但是有了这个判断之后,我们做房地产怎么定位,就知道怎么变化了。融创做的是高端,如果算老百姓整体的收入房价比,怎么算都买不起房。但你算30%那是买的起的;如果算10%更买的起;如果算5%的话,那他什么房子都买得起。

  因为房价涨得很快,GDP增长是6.7%,人民币在贬值,老百姓的收入实际上并没有增加。融创一直坚持做高端和改善的,将来一定是有市场的。

  

  投资逻辑:买对地方、买对时间、多借点钱

  这个行业一定要理解分两段:投资、盖房子。

  投资错了,盖什么房子都是赔钱的,你的地买错了。投资本来就是很难的事,这个行业投资比别的行业更难。为什么?杠杆太多。有银行、客户预付款,有杠杆以后让投资变得很复杂。

  现在投了钱以后,杠杆很高,而且能不能赚钱要在三年以后,比种庄稼还难。这个行业首先是投资,投错了以后做什么都不行。地买对了以后有品牌,做高端的,就更好。

  看,钱在天上飞

  规模,这个行业去年不到10万亿的规模,到今年10月底9万亿了。10万亿的规模再增长也难了,但是在快速向大公司集中。

  现在前100名占40%多,前10名占20%多。去年前10名占17%,今年已经20%多了,前100名已经占40%多了。我觉得,这个行业下一步5-10年或者5年左右前100名会占70%-80%,前10名会占35%~40%。

  这样的话,前10名平均就要4000亿,没有两三千亿进不了前10名。当然,这个是怎么形成的?小公司干不了了,买了地以后挣钱退出做不了让大公司做,另外就是收购、兼并。这个行业本身就有金融属性。这个特别重要。

  这次的宏观调控绝对是好事。对谁都是好事,客户、开发商、银行等都是好事。地越来越贵、风险越来越大,最后钱更难挣了。

  这次调控的严厉程度是很多企业预计不足的。这次的宏观调控力度超过每一次的,这一次是自上而下的,是目标管理的。所以每个地方的政策不一样,所以执行力度也不一样。

  宏观调控以后,我们做高端的肯定好。

  原来买10套,现在买1套,一定买位置好、品牌好、品质好、大一点的,那就是我们。

  理解这个行业的三个特点:

  第一点,投资也要做的好、房子也要盖的好。有的公司,第一阶段做得好,第二阶段做的差;有的公司,第二阶段做得好,第一阶段做的差;哪个阶段做不好都不行。

  第二点,市场规律,在快速的向大公司集中。

  第三点,是在时间和空间上都有错配的情况,空间和时间带来的不平衡。

  有了这三点,我的投资逻辑就出来了:你要买对地方、买对时间,多借点钱。对现在来说,如果有钱的话放到账上别着急花,后面还有机会。现在还不是时间,多借点钱,最好借的长一点,可以穿越周期的。这就是我说的投资逻辑。”

  这段内部发言可以说是孙宏斌思想的精髓。

  但是钱放到账上不花是难受的。

  就像融创郑州分公司的员工赚了钱控制不住地要撒钱,孙宏斌说上面这段话之后就开始了控制不住的撒钱。

  非正式统计的2017年前半段,融创在并购上花了1000多亿。包括对乐视和万达的收购。

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  如果说项目并购相当于常规拿地,这里面占主体的非项目式大手笔投资,就是一半狼性十足,一半赌性重现。

  融创郑州撒钱新闻下面很多人批评老孙又不理性了。问题是身不在其中,不知其味。孙宏斌和融创的基因,一直是自带激素的。

  人在高速成长期,企业在激进扩张期,荷尔蒙是抑制不住的。这是跨越周期最难的地方。

  早在顺驰阶段,孙宏斌也认为自己超前看透了房地产业的潜规则:采取分期支付土地款、缩短从拿地到开盘周期等方式,把有限的资金运用到了极致。

  疗效极佳。所依2003年孙宏斌就当着王石的面说中长期顺驰会超越万科做老大。

  2006年顺驰资金链断裂、管理失控,香港上市无望,私募撤资,贱卖给路劲基建。

  十年后王者归来的孙宏斌,对财富增长、分配和流向的判断,还是超一流的眼光。

  千言万语一句话:钱在天上飞,不抢对不起时代。

  房地产开发链接着 政府财政、银行贷款 和 居民钱包,三个最大的钱袋子。

  所以本质上是政府土地财政的外包商,也是银行放贷和回收的供应链金融商。

  传统经济的土地财政和货币回流,必须通过这个开发中介。

  关键是,这个平台是最大的杠杆平台,不管一级土地开发,还是二级市场买卖,都是天然加杠杆。而且可以成为其他行业的杠杆抵押物。可谓杠上加杠的最佳品种。

  哪怕价格高到实体成本和居民购买力已经不堪其负,只要核心的财政金融模式不改,地产开发商就必须是财政金融的核心流转中枢。

  1989年人民日报一则短评常被人们拿出来嘲讽房价“空调”。但是这段话里藏了一个极端重要、贯穿30年的定位:

  “把这些消费资金(储蓄存款)变为生产基金,拿出大量的商品住宅组织货币回笼是一个重要办法。”

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  因为中国人不消费,爱存款。这些钱交给银行过度放贷又造成大量僵尸坏账。用房子让这些货币回流消化产能,是最简单易行的闭环。

  孙宏斌在融创上把这个定位运作到了极致。2015年以来房地产去库存和居民加杠杆加速了融创登顶的节奏。

  自带激素的企业被外界又来了一针激素,结果就是不疯魔不成活了。

  在孙宏斌的大势判断之下,融创不要利润率,只要扩张性。据说融创拿地时只要能保障8%的利润率,来者不拒,运作上无所不用其极——“扫地僧”的节奏。

  拿地之后的销售去化,是迅雷不及掩耳盗铃的“闪电战”。快速销售去化回款。

  比如郑州战绩的背后,是入郑之后不断被监管部门点名违规销售。也就是没拿到预售证就大肆放盘销售,不求高定价,只求跑得快。

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  当地通报的描述是:

  这些房地产开发企业和中介机构,通过发布虚假广告、恶意编造散布谣言,制造房源紧张气氛,采取违规预售、捂盘惜售等手段,煽动消费者购房,以达到其抬高房价、牟取私利的目的。

  这些行为不仅损害了消费者权益,也误导了市场预期,社会影响恶劣。对此,住房和城乡建设部要求各地继续加大工作力度,进一步整顿规范房地产市场秩序,促进房地产市场稳定健康发展。

  这个打法,融创是看透了地方政府,早卖地回款你有啥不高兴,不高兴也是假不高兴。

  同样是地产商,别人跑一圈的工夫,融创跑了10圈。追逐雷和闪电的力量,把浩瀚的土地装进了胸膛。

  孙宏斌这个高杠杆高周转、十圈套别人一圈的理念,

  1、从产业层面没有问题。因为提高了效率和供给和消化和货币回流,加速产业和货币流转。

  2、从zhengzhi层面,他自己都指出了问题:贫富差距,钱都流到富人手里。但这不是他能解决的,他只负责把富人手里的钱套回政府和建材产业链。

  3、从金融层面,拿穿越周期的钱,应对高价格和高杠杆并存的周期风险。也没错。手里有钱有地还能跑得快,你牛你该牛。

  中国房地产业黄金二十年的激素型选手,把地产立国发挥到极致的天才。

  只要钱在天上飞,融创毫无疑问会成为中国地产业乃至百业之王,超级巨兽,钻石牌收割机,杠杆型永动机。

  唯一的命门就是“钱不在天上飞”的时候。

  这个原理,没法详解。钱到底怎么飞到天上去,又怎么会消失;富人凭本事赚的钱,凭什么吐出来?都不是经济教科书能解释的。

  孙宏斌大势判断的潜台词是:只要一小撮富人越来越好,融创就会越来越牛。他看清的现实就是富人一路在囤房。

  从1998年到现在的20年,中国商品住宅卖了不到2亿套。由于房叔房姐的存在,持有房子的住户要除以3,也就是不到7000万户。

  政府都看不下去了。武汉推出政策:至少四成房源用于保障刚需!

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  所谓刚需,就是首套。这意思是政府强制之下,才能保障新房购买力的四成来自首套置业者。如果没有政府干预,大概七八成都是复购囤房或者炒房户。

  也就是富人在囤房,穷人干瞪眼。

  从需求分布,7000万户之外的人群都是刚需。但从财富分布,未来的需求仍然要来自这7000万户富人。

  这是孙宏斌看到的真相。

  至于富人是怎么来的……

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  钱在天上飞,就是这个意思。银行放款产生了大量无效投资,现在要去僵尸产能,但是有人从这个金融系统里源源不断地提款致富。

  现在的金融严打,当然是因为问题已经很严重。房价自己会说话。高到一定程度,就是外溢,溢到加拿大,澳大利亚,欧美日各大城市。

  因为富人手里的房子足够多、价格足够高的时候,会追求配置(cangqian)和安全(xiqian)。

  当实体经济越来越不好过,投资机会越来越少,泡沫化的楼市就是资本外流的中介平台。

  而且还有一部分金融地产财团当了带路党。再不管,钱就真的飞了。

  且不说老美那边火上浇油的加息缩表。世界通货美元已经进入存量博弈时代。

  中国的印钞不是锚定房子印的,是锚定美元印的。——基础货币。

  按老路子,血汗工厂挣外汇,基建地产对内放水。但是放出去的水,有很多成了次贷,甚至直接可以确认坏账资产。

  现在这态势,有点想正本清源的样子。但是又不想发生“处置风险的风险”。

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  这形势下继续激进扩张,就是刀口舔血了。

  对想一鼓作气的孙宏斌来说,调控总像跟自己过不去。去年融创卖了3000多亿,恒碧万三巨头卖了5000多亿。

  今年融创大概率会拿闪电速度冲击三甲,但是不撒钱拿地,又没了后面的干粮。况且另外三家……

  万科傍上了地铁,恒大引进了战投,碧桂园在鼓(qiang)励(po)员工跟投项目,一点不像想歇脚的样子。

  2018年1月,碧桂园卖了692亿,万科卖了680亿,恒大卖了644亿。

  融创,222亿。

  有时,荷尔蒙不光是自己分泌的,也是别人刺激的。

  据说世界资本市场的三大信仰:美国的股市,日本的债市,中国的楼市。

  企业是美国的天,国债是日本的天,房子是中国的天。

  虽然美国的天有点想塌的样子,但是咱这边……

  怎么看,钱还是在天上飞。

  什么时候停,天知道。

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关键词阅读:货币 房地产

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