李虹含:银行与房企的天长地久 终于有时尽了

1评论 2018-02-08 09:12:04 来源:金融界网站 作者:李虹含 抢反弹首选这8只股!

  多少年来,银行对房企融资几乎从未说过一个字。从来没有哪个行业像房地产与银行绑定如此之深,卿卿我我,郎情妾意这么悠长的岁月。

  而近日,A银行内部下发《关于暂停受理房地产行业新增授信业务的通知》,此文件辅一出世,市场震动。

  该银行在房地产贷款业务中风格较为激进,市场解读为:连这家银行都不敢涉足房地产贷款,更有哪家可以做?

  所谓的涉房贷款,包括帮助房地产企业拿地、建楼、开发、回款和个人住房贷款授信。

  自银行有房地产贷款业务起,居民住房贷款增幅与房价几乎是同升同跌,神同步(见图1)。而且,无论是房企、房奴,还是正努力成为房奴的宝宝们,银行贷款都是他们涉及房事之时不得不面对的一个问题。

  李虹含||银行与房企的天长地久,终于有时尽了

  1 样本住宅平均价格与居民中长期贷款占比同趋势

  房企贷到款可以空手套白狼,高楼平地起。

  房奴贷到款可以坐拥大物业,只用还利息。

  宝宝贷到款可以变成小房奴,坐拥白富美。

  如今,房企融资近乎举步维艰,如履薄冰。房地产新闻里火爆的不再是某某楼盘开盘秒光,而是某达挥泪甩卖资产、某科因银行资管计划被钳制,某开发商限入资金链断困局……

  房价自2007年旱地拔葱,一跃而起,缓步上涨以来,从来没有哪一年,房企像今天这样难于融资。

  以前各大小银行的行长恨不得哭着求着房企来贷款,如今,不止是上述A银行,近乎所有的银行看到房地产融资,无不退避三舍,不敢触碰。

  难道房企与银行真的要劳燕分飞,一拍两散了?

  更加有趣的是,连个人的房地产抵押贷款、按揭额度也时时告罄。

  2

  今年我刚刚中戏毕业的帅气小表弟想在北京买房,像他这样的十八线小明星也只是想买50050平的小两居,却也毫无疑问必须贷款,刨除首付、税费还需300万。

  然而,他用帅气的大长腿跑遍了数十家银行,挤满英俊的微笑向各家银行的美女个贷经理们秋波暗送,也没有征服一家银行。

  靓女们一概摊摊手说:“Sorry,帅哥,没有房贷额度!

  表弟气愤攥紧拳头,义愤填膺道:

  狗眼看人低——未来我让你高攀不起,等我成腕儿,买你一栋楼!

  银行的钱都哪儿去了?个人贷款没额度,房地产商的房子哪来的钱建?

  全是蒙人,都把钱给房地产开发商了,不给最需钱的房奴了……

  X达、X科、X桂园,不都是活得好好的,一个个都是首富,全靠丫银行的钱在撑着。

  但愿,房企再没钱盖楼……大家一块儿玩完……”

  他可能真要如愿以偿了!

  往日的房企的金主爸爸——“银行们看来再也不会轻易给房企贷款了?

  平常充当房地产企业呼保义、及时雨的银行老公们,真的要摞挑子不干了了?

  房地产商会不会挥泪甩卖大促销,以保证资金不断链?

  ……

  迷局重重,而事实却正是如此,绝非虚言。

  而且,他的气话何尝不是真话?如今多少北上广深打拼小伙伴们,熬过了限购资格的槛,却没熬到银行的房贷批复。

  回顾2017317新政以来,离婚买房享受首套贷款优惠的离婚大法不再适用。

  面对目前楼市开启的五限时代:限购、限贷、限价、限售、限商。

  最让人心痛的是莫过于熬过了限购资格、守到了限价房,银行却通知你没额度。

  笔者亲见一名同事,北京保障房的号摇了两年终于摇到,却因为向银行申请贷款迟迟未有批复,导致摇到的号自动失效;更有换房的同事,看好了房子,卖了旧房,交了新换房的定金,抵押贷款迟迟不能批复,原来的房子没了,想买的房子因为没有贷款而买不起。

  买房人最悲惨的事情:莫过于想做房奴都做不了,而且是银行通知你,房贷没有额度。

  除了往日风光无限的某达,某航,某科均遭遇了历史发展瓶颈,国民爸爸也变卖资产融资,连李嘉诚都多次抛售国内房产。

  像我表弟这样努力成为房奴的未来中产阶级也面临着想买房,无款可贷的境地,房企面临着资金链断链的风险,房奴们则日日提心吊胆,盯着房贷利率是升是降。

  这些人,无一例外地关注着银行贷款政策的风向。

  3

  究竟为什么银行对房地产业如此重要?我们一起来梳理下银行贷款流向房地产业的整个过程。

  商业银行对房地产行业的资金支持主要体现在两个方面,一是对居民购房的个人贷款支持;二是对房地产企业融资需求的支持。

  而这两个渠道最后都流向了房企。

  房地产业获得商业银行贷款支持的资金链如图2所示。

  

  李虹含||银行与房企的天长地久,终于有时尽了

  2 银行对房地产资金链支持

  从房企角度来看:X达、X科等这些房企融资有两个用途,一是支付土地周转市场的低价款项(银监会等政策从20169月开始限制房企拿地融资),另一种是用于房地产建设项目中支付给建筑商的款项。

  从购房者的角度来看:房奴们通过银行按揭贷款购房,未来归还交付银行贷款和利息,形成一个循环的周期。整个循环周期的资金链运转都是依靠商业银行的房地产贷款,其利息收入也来源于其中。

  在这生生不息的周期中,房地产业和银行业二者实现了共赢。

  房企、房奴、银行被贷款这事儿给亲密地绑定在了一起。

  从整个房地产业发展的历程来看,商业银行房地产信贷对房地产市场供给和需求起到了推动作用。

  我国房地产贷款与房地产价格在20052017年均以每年10%左右的速度增长,说明房地产贷款对房地产销售价格存在着某种程度上的支撑。

  1.银行房地产信贷支持房企的开发供给

  房地产市场开发资金来源有很多种,主要包括国内银行贷款、外商投资、自筹资金以及其他资金,外商投资仅占3%

  自筹资金部分中有50%的房地产销售收入(购房者向银行申请的按揭)来自银行,因此房地产企业31%-33%之间的资金都是通过银行介入的,房地产开发商的银行贷款在自筹资金中占50%

  其他资金中占比最大的是购房者从银行申请的定金和预付款(购房抵押贷款),所占比重为60%

  因此,房地产开发资金中银行信贷资金占比重为64.8%(银监会统计部《中国房地产资金来源情况分析报告》)。

  2.银行房地产信贷满足房地产市场的需求

  商业银行不仅给予房地产开发商资金支持,在销售中也对购房者给予按揭贷款支持。居民购房贷款余额和商品房销售额从2004-2017年,两者的增长速度一致并保持在20%左右。

  综上所述,银行的房地产信贷对房地产行业的发展起到至关重要的作用。银行在为房地产开发商提供贷款保证房地产企业供给良好的同时,还为房地产销售市场提供按揭贷款与购房资金,使整个房地产市场得以正常运营。

  4

  然而,天长地久有时尽,此恨绵绵无绝期。相爱相生这么多年的房企和银行也终于要说再见了。

  也许银行对房企还残存深情,毕竟房企贡献了这么多年丰厚的利息给他。但是就像过日子一样,老公满意的媳妇,婆婆不一定疼爱。

  监管婆婆们如今要打银行老公的板子,房企媳妇您也得受着。

  2016年以来,强监管、大高压的金融防风险态势不断蔓延,所有智囊都意识到:中国的经济近乎被房地产绑架,最典型的就是银行与房企的绑定。

  供给侧结构性改革与经济发展、金融脱虚向实中的重要环节就是要撕开这一绑定,让银行资金更多的服务于中小微企业、服务于实体经济,而非房地产。

  从数据上看,中国银行(行情601988,诊股)业房地产贷款占比已快速下降,特别2017 年以来监管部门监管力度大大加强银监会对三套利四违反四不当十乱象进行专项整治,并针对强化风险管控、弥补监管短板、押品管理等连发多个文件,其中多项就涉及到房地产企业融资问题。

  201610月份起,北京银监局等多地监管部门,从防止表外融资支持房地产市场贷款,到全面限制房地产贷款,表内贷款的监管也随之跟进。

  世事浮云苍狗,星移斗转,谁也难料:当年集万千宠爱于一身的房企,会因为经济形势、因为监管、因为这些他不可测的外力而被银行老公抛弃。房企再也享受不到银行爽快付账买单的甜密日子了。

  然而,分手大师说过:长痛不如短痛,结束时就需要痛快。所以,多数银行几乎是戛然而止地纷纷颁布授信指引,调整贷款结构,痛快地踢房企出局。

  回头来看,时代的大潮谁也挡不住,从十九大报告、中央经济工作会议、中央金融工作会议、与历次政治局工作会议中提出的亟待解决命题之一:就是金融服务好实体经济,强化房地产调控长效机制。

  在此过程中,房企融资将会愈来愈难,而出路就在租赁市场,未来以租购同权为主体的房企融资、个人贷款必将大幅增加。

  正如夫妻之道一样,婚姻的激情不再,可否换一种相处方式,让爱火重燃。

  对于房地产企业,也许大力发展房屋租赁市场正是其重新俘获银行老公和监管婆婆恩宠的唯一机会。

关键词阅读:银行 房企

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