楼市的隐忧

1评论 2018-02-05 10:13:19 来源:金融界网站 作者:樱桃 2018年A股放心王

近几年我国居民部门的杠杆率不断上升,主要源于房地产市场的火爆导致炒房行为和住房贷款大量增加。尽管我国采取了房地产市场调控政策,严格控制房地产信贷,提高首付比例,但仍有大量资金流向房地产,在提高居民部门杠杆率的同时也增大了房地产市场风险。

  今天文章的两部分是不同的主题,看了人民日报文章,我就顺便写一下。

  1

  供给量

  昨天,深圳成功出让位于龙岗、坪山的四块居住用地。其中三块为“只租不售”地块,最后被深圳安居集团拿下,另外一块坪山的住宅用地,规定住宅限售5年!在激烈的举牌下,最后被中海拿下,如果剔除配建的人才安居房的成本,商品房的楼面价超过3万/平米,这块地非常偏远,目前周边的房子也就是三四万而已。

  安居集团是深圳最大的国有租赁平台,承担了重要的保障民生住房责任。政府注资一千多个亿,有很强的资金实力,所以抢地时一副舍我其谁志在必得的姿态。

  属于国土局下面的深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉判断,毫无疑问未来深圳新增供地向租赁倾向。北上广出让用地30%都倾向于租赁。深圳本身供应不足,向租赁倾斜也是必然趋势。另外,深圳向外延伸已经很明确,轨道交通大规模的规划,大家到外围买房是一个必然的趋势,人才租赁、安居住房才是供应主体,商品房供应会下降。

  从他的话中,可以获得2个信号,一个是深圳以后的土地和住房供给,会以租赁房和安居房为主,二个是深圳商品房的供给量会下降,买不起深圳的以后需要去惠州东莞买房了。

  深圳现在探索的是新加坡和香港模式的混合体,在深圳看来,深圳土地很少,靠市场是永远没办法解决居民住房的问题,所以干脆不走加大商品房供给的路了。

  但我担心这个路线会难以达到预想的效果,为什么呢?因为这里存在一个有失公平的可能性,就我所知,深圳的人才安居房和租赁房,虽然表面上说是谁都可以申请,但实际上,还是倾向于优先体制内,比如公务员,还有学校、医院、国企等员工,而体制外大量需要房子的人,是很难通过这个渠道获得房子的,他们只能去买商品房,但深圳以后商品房土地供给量却要被租赁房挤占很多,所以我很担心,商品房供给量少了,价格就很难下来。

  去年深圳说要开工8万套商品房,现在也不知道进展如何了,就目前这土地供给主要是租赁房的形势来看,恐怕不容乐观。

  据中原地产的统计,截至今天,北京今年光土地出让收入都517亿了,出让了16块地,所以相比之下,北京的商品房供给量确实是增大了很多,部分是限价房,部分是共有产权房,这都有利于北京房价的稳定

  但很意外的是,北京居然还有3块住宅用地流标了,这3块地起拍的总价就达到了155亿,因为总价高,且不是特别优质的土地,而房企现在融资被收紧,想拿大地块还是很吃力的。所以说归根结底还是北京市场现在并不缺地,不像深圳卖地跟挤牙膏似的,所以中海拿的那块坪山的土地,哪怕再偏远,哪怕限售5年,也不会流拍。

  对于深圳楼市,我还有些无法理解的地方,就比如阴阳合同,北京、上海、天津、广州那些城市早就取缔了,这样有利于打击投资客高评高贷放大杠杆,其实也有利于降低市场的风险,因为杠杆不高,但深圳还一直存在,买卖成交价1000万的房子,国土局网签价只要按500万左右交税,但银行那边可以评估到1000万,甚至是1100万给放贷款,政府少收了税,银行多放了贷款,这明显是偷税漏税,对政府来说是损失,但深圳却一直睁一只眼闭一只眼。也许深圳财政真的是太富有了,看不上这点税。

  对于购房者来说,阴阳合同的存在,有好有不好,好的一面是,少缴税减轻了负担,多贷款放大了杠杆,200万的首付,可以撬动600万的房子,还可以少缴税至少一二十万。而坏的一面是,杠杆大了,投资客多了,市场更容易被炒作。

  2

  去杠杆

  2018年,深圳楼市最大的不确定性就是阴阳合同何时取消,部分外资银行已经取消了,但国有银行还没有执行,从这一点上看,其实技术层面根本不是问题,而是银行愿不愿意收杠杆。

  中央三令五申的要去杠杆,今天人民日报又发文了,“抓住去杠杆这个‘牛鼻子’,切实防范化解金融风险(新知新觉)”的文章。

  这篇文章提出了四个方面的去杠杆问题,包括:引导地方政府稳步去杠杆,规范地方融资举债;引导国有企业大力去杠杆,加快清理“僵尸企业”;引导金融机构适度去杠杆,严防资金空转;引导居民部门渐进去杠杆,防范房地产市场风险。

  看看这四个方面,去杠杆的措辞是不同的,也就意味着未来的去杠杆轻重不同。地方政府是稳步,国企是大力,金融机构是适度,居民部门是渐进。很显然,国企是最受伤的。

  关于房地产的部分提到:近几年我国居民部门的杠杆率不断上升,主要源于房地产市场的火爆导致炒房行为和住房贷款大量增加。尽管我国采取了房地产市场调控政策,严格控制房地产信贷,提高首付比例,但仍有大量资金流向房地产,在提高居民部门杠杆率的同时也增大了房地产市场风险。因此,有必要建立健全包括房地产市场、银行部门、银行间市场资本市场等在内的系统性风险防范应对框架。还应对“影子银行”为房地产开发商提供融资的业务进行清理整治;对消费贷款资金严格管理,防止个人消费贷款资金违规流入房地产市场。

  银行自身肯定是不想去杠杆的,所以还在想方设法的做消费贷款,关键是取决于央行分给银行的额度了,据我了解,北京四大行2018年的额度总共是500亿,比2017年减少15%,银行没有额度,业务经理想多贷也没钱放。

  我上一篇文章说了,未来三年的去杠杆基调,会让大家感受到贷款越来越紧,但毕竟是三年这么长的时间,对于居民部门去杠杆,定调是渐进式的,可见不会是一蹴而就。所以这种节奏对市场的影响,也会很慢。这就是为什么我们从2016年10月大规模调控以来,到现在一年多过去,市场并没有见到明显的降价,因为去杠杆快了市场受不了,只能慢慢的去,才能软着陆。

关键词阅读:楼市 杠杆率

责任编辑:Robot RF13015
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