杨红旭:中国房地产市场的四大奇观

1评论 2018-02-05 09:13:44 来源:功夫财经 作者:杨红旭 抢反弹首选这8只股!

过去三年,中国房地产市场惊现上述“四大奇观”,这在过去几十年的历史上,是从未有过的异常现象。这也折射出本轮房地产上涨行情之大,让部分市场参与者(购房者、开发商、金融机构)神魂颠倒、纸醉金迷、贪婪无度。而这些,恰恰是房地产泡沫的特征!

  文 | 杨红旭

  杨红旭:中国房地产市场的四大奇观

  军备竞赛,既是扩张战,又是消耗战,一年或两年后,必有开发商被拖垮!

  对于开发商来说,婚姻很长,高潮很短。买房和卖房的就像夫妻,夫妻在一起生活,就形成了房地产市场。

  近几个月地产股暴涨,打破了以往的规律,在政策收紧信号如此明显的情况之下,居然来了一波暴涨,显然有些夸张了,可归为异常现象。

  刚进入2018年,地产股就起了一波大行情。1月,主流地产股大涨三成左右,比如万科。地产股为何如此强势?

  杨红旭:中国房地产市场的四大奇观

  其实,这是中国房地产市场,在本轮房地产短周期上行阶段(2015年以来),所出现的诸多“奇观”中的一个。2015年以来,中国房地产市场出现了四大奇观。

  且听老杨,一一道来。

  第一大奇观:投资投机席卷全国

  本轮短周期的上涨行情,启动于2014年四季度的京沪深,加速上涨于2015年3、4月份的深圳。其后,星星之火,渐成燎原之势。2016年3月,老杨首创“房地产板块轮动”理论,其后两年,被完美验证。

  我列举过去三年里三个城市的“房事”,与大家一起管中窥豹。

  2015年二季度,深圳人民全嗨了,陶醉在房价暴涨、直线拉升的氛围中。深圳人民在房产投资方面的敏感性,当之无愧全国No.1。那个时候,全国人民都看不懂深圳,比如大兄弟广州,当前房价仍躺地板上,一动不动。

  2016年二季度,合肥人民全疯了,合肥房价暴涨,只用了短短一个季度,就奠定了2016年全球房价涨幅No.1的傲骄地位!合肥人民,没房的急着买首套,有房的急着买多套。三季度安徽人民跟着全疯了,纷纷涌入省城投资房产。在合肥没买房?你也太OUT了吧。

  2017年二季度,杭州人民全醉了,房价继续暴涨(自2016年三季度开始大涨)。大量拆迁户手持大量现金到处买房,杭州新盘几乎全部日光,二手房价格持续飙升。杭州人民已经忘记2011至2015年房价下跌期的疼痛,自信经过G20一役,杭州已经一跃成为一线城市,甚至成为宇宙中心,无数利好涌来(含亚运会),他们大大方方高喊“杭州房价永远涨”。除了杭州人民,大量外地投资客涌入,受制于限购,临安、海宁、绍兴(柯桥)等环杭区域,也成为投资客的新宠。

  杨红旭:中国房地产市场的四大奇观

  上述,只是三个代表城市。实际上,这轮房价上涨行情如此之大,范围如此之广,板块轮动如此充分。投资投机风潮大范围蔓延,全国很多地区的街头巷尾,人们都在谈论房价上涨,炒房赚钱。这样的奇观,史所罕见,其疯狂程度远超上一个楼市繁荣期的2013年,也超2010年、2007年这两个繁荣年份。

  第二大奇观:违规资金围城房地产

  房地产是资金密集型产业,离开资金支持就玩不转。从资金的角度来看,哪里有钱赚,就涌向哪里。本轮房地产大牛市,正值中国经济增速下滑与实体经济不振,同时2015年6月后股市走熊,加之多次降准降息之后资金充裕,于是大量资金违规杀入房地产,一度形成“钱多房(地)少”的奇观!

  各种金融机构,各种违规资金,纷纷涌进房地产市场。比如2016年,商业银行在给开发商的前端购地配资方面,争得头破血流。往往是,一个地王刚产生,一堆银行争着给这块配资,甚至出现9:1的夸张比例,9成资金由银行或其他金融机构(比如险资)提供,开发商只出一成地价款。这属于赤裸裸的违规操作!我国现行法律法规禁止金融机构借贷资金给开发商购地!

  再如,各种资金纷纷给个人购房者提供杠杆,甚至首付款都是借来的。首付贷是个风险巨大的东西,一旦房价明显下跌,其运行机制就类似美国的次贷危机:房子现值低于贷款余额,购房者丧失还款能力。另外,还有各种消费贷、抵押贷、信用卡透支等违规资金,给投资投机者、炒房者,源源不断地提供弹药。这些行为全部属于违规操作!

  如果细究,可以发现,大量的网贷P2P产品,各种金融机构的资管产品、银行理财产品等,其中相当多的募集资金,最后都流进了房地产市场,或者贷给了开发商,或者贷给了购房者(其中多是投资者)。

  大量违规资金的存在,成为威胁中国金融体系稳定的一大隐患。这也是为什么,相关部门近两年一直强调防范金融风险,降低宏观杠杆率,逷制房地产泡沫化。

  第三大奇观:房企军备竞赛

  年底前后,各家房企纷纷开年度总结与展望会议,老杨受邀参加了多家房企的会议。总体来看,2017年多数大中型房企的销售业绩大增,关键是2018年,他们的目标定得更高,激情更炽,雄心更大。

  2017年,全国销售总金额超千亿的企业达17家,相比2016年的12家,大增四成!前十大开发商的市场占有率,由2016年19%,增长至2017年的24%,提高5个百分点(历史最快增速)。

  杨红旭:中国房地产市场的四大奇观

  2017年,多数大中型开发商都疯掉了!为了业绩、为了排名,每个有追求的开发商,必须打鸡血。疯狂拿地、并购,增加土储,几乎每个大中型开发商都计划在2018年“弯道超车”!

  这是一个疯狂的年代,恰似历史上大国之间的军备竞赛。如此激烈的排名之争、激进的扩张节奏,肯定是难以持久的,但谁都不愿退缩。

  那么,在2018年房地产调控不放松、金融强监管升级、全国楼市降温的大背景下,预计全国新房蛋糕难以继续做大,开发商资金链会持续趋紧,哪来那么多钱去购入大量土地?楼市降温之后,销售遇阻,资金回笼变慢,同时遭遇偿债高峰(2015至2016年房企发债很多)。军备竞赛,既是扩张战,又是消耗战,一年或两年后,必有开发商被拖垮!

  在老杨看来,对于开发商来说,婚姻很长,高潮很短。买房和卖房的就像夫妻,夫妻在一起生活,就形成了房地产市场。

  新房市场天生供求节奏不匹配、夫妻生活不和谐。市场突然热起来时,货很快卖完;炮弹用完怎么办,急忙购地补货后,火急施工,等到可以卖房时,市场已经降温。有时候还来得及出现第二次高潮,但很有可能在你玩得正嗨的时候,老爷子一脚将门踹开,大喝一声:房地产调控了。着急、无奈、上火,都没用,只能等着下一轮市场的复苏和回暖。

  然而,这次,房价涨幅巨大,市场行情很大,即便2018年行情即将结束,当前开发商们仍然相信自己很强,比别人身板更硬朗,可以再来两次高潮。老杨警告:当心精尽人亡。

  第四大奇观:地产股逆势暴涨

  首先,总体上看,地产股是跟着股市大势运行的,大盘走势是影响地产股的主要因素。比如,2015年上半年,地产股与大盘一起上涨。

  其次,地产股还受到房地产政策、市场的影响,这是次要因素。政策宽松,楼市上行阶段,有利于地产股上涨。其中,地产股对房地产政策更为敏感 ,一般而言,在政策由紧转松的初期,此时楼市还没有回暖,地产股开始提前上涨了,比如2014年3月两会政府工作报告提出实行房地产“分类调控”。而在政策由松到紧,楼市还没明显降温时,地产股已经开始走弱了;比如,2009年12月房产新政、2013年2月国五条新政。

  最后,具体地产股,还受到具体企业基本面的影响,尤其是业绩。

  回顾这一轮房地产短周期,2016年楼市最火爆,全国新房销量与均价增速较快,2017年继续增长,但成交量与均价增速放缓。2016年9月30日住建部开会部署部分城市(圈了16个城市)的调控工作,标志着政策转向。

  然而,直至2017年,港股中的内房股才开始出现罕见的暴涨行情。直至2017年四季度,A股中地产股才开始大涨。过去三个月,A股主流地产股上涨了五成左右,远超A股总体涨幅。

  究其原因,主要源于企业基本面显著改善、业绩提升,同时地产股在大涨之前估值低偏,处于价格洼地。另外,还有一个典型现象,作为过去两个月地产股大涨的带头大哥泰禾,拉了几个涨停板,居然始于老板公开声称2018年业绩将翻番,销售额的目标是2000亿元。

  但是,大家必须明白一点,2016年楼市最热、开发商销量增幅最大、项目利润较高,这主要反映在房企2017年年报中。而2017年销售业绩虽仍强劲,但很多房企2016年在一线和强二线拿了较多高价地,很难赚到钱,这将反映到2018年年报中。至于很多房企仍在参与的“军备竞赛”,2018年继续激进拿地,则2019年将“吃不了兜着走”。

  近几个月地产股暴涨,打破了以往的规律,在政策收紧信号如此明显的情况之下,居然来了一波暴涨,显然有些夸张了,可归为异常现象。

  总而言之,过去三年,中国房地产市场惊现上述“四大奇观”,这在过去几十年的历史上,是从未有过的异常现象。这也折射出本轮房地产上涨行情之大,让部分市场参与者(购房者、开发商、金融机构)神魂颠倒、纸醉金迷、贪婪无度。而这些,恰恰是房地产泡沫的特征!

关键词阅读:中国房地产市场

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