张宏伟:2018年三季度 房企“生存危机”将爆发!

1评论 2018-02-01 08:41:04 来源:金融界网站 作者:张宏伟 抢反弹首选这8只股!

昨日,恒丰银行发布了暂停新增房地产授信的内部通知。目前全国数家银行已经暂停房地产开发贷,不排除一些外资银行或是国内其他风控严格的银行也将跟进!

  作者:同策咨询研究部总监 张宏伟   

  昨日,恒丰银行发布了暂停新增房地产授信的内部通知。目前全国数家银行已经暂停房地产开发贷,不排除一些外资银行或是国内其他风控严格的银行也将跟进!

  去年4月以来,全国各城市纷纷出现利率上调。相关统计数据显示,2017年12月全国首套房贷款平均利率为5.38%,相当于基准利率1.098倍,环比11月上升0.37%;同比去年12月首套房贷款平均利率4.45%,上升20.89%。

  同策研究院总监 张宏伟部分银行暂停授信”、“利率上调”等楼市“利空”无疑让房企融资通道进一步缩紧,企业“融资难”问题 “雪上加霜”。纵观2018,随着调控持续,楼市将进一步深陷“调整期”,今年将成为房企“生死攸关”的关键一年!

  政策预期&;量价周期

  “2018前三季度,喘口气的机会都没有!”

  首先,从政策预期来看,2018年3月的“两会”政府换届选举,新一届政府19届三中全会预计在今年10-11月召开,这两个关键时间节点决定了调控不会出现风向标意义的松动。

  图:重要会议时间线

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  从同策研究院的量化周期模型也可以看出,到2018年第四季度市场将完全进入周期低谷。结合政策贯彻执行的节点,到2018年第四季度,重大经济政策改革一般会全面落实,那时市场才全面度过下行周期,为新一轮经济增长铺路,届时相关刺激政策有机会密集出台。

  图:核心城市商品住宅成交量价周期走势示意图

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  因此,从周期特征来看,房企这一波“水深火热”起码持续到2018年年底,当中不会有任何喘息的机会。而房地产行业是典型的高负债行业,在市场调控继续收紧,资金面继续偏紧的情况下,一旦销售状况不理想,企业周转能力受阻,资金链断裂风险急剧上升。因此,能活下来的企业势必要“耗得起”。

  经济局势&;;货币政策

  “资金兑付压力窗口期,‘生存危机’爆发!”

  其次,从全球经济局势来看,针对去年美国“减税+加息”的组合冲击,全球资本会向美国流动,对于中国来讲也是如此。为了防止资本外流压力进一步加剧,中国将被动采取“应对措施”,预计2018-2020年中国将大概率施行货币紧缩政策, 2018年极有可能进一步采取技术性的“加息”措施来进行对冲,这对楼市也将形成一定负面打击。

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  而从GDP数据来看,2017年全国GDP同比增长6.9%,全年增速与2016年相比提高了0.2个百分点。总体来看,国民经济保持了稳中向好、好于预期的态势。这也意味着中国经济触底企稳,未来在多项政策刺激之下,经济不存在太大的下滑压力,说明了中国货币政策采取进一步“加息”的可能性也就越来越大。

  而如果放贷缩水、利率“加息”这样的政策扩容并且一直持续执行,势必会影响到房企的正常销售。届时,房企资金压力越来越大,可能出现兑付困难的问题。事实上,去年各地预售许可证审批从严,新盘的房价已经被人为降低10%甚至更多、网签从严已经放缓了交易节奏,导致房企结算周期拉长。预计2018年,这样的状况将进一步加剧,尤其是2018年第三季度将成为房企资金兑付压力窗口期。

  届时,开发企业将“以价换量”,通过各式各样的“策略性降价”或直接降价缓解资金周转压力。如果通过“降价”等措施还没有办法解决企业的资金需求问题,那么,企业极有可能就步入“卖地卖项目”甚至卖公司的地步。2011年有绿城的案例,2014年有佳兆业的案例,再之前有顺驰。

  “严峻形势下,2018年房企怎么'熬'?”

  因此,综上来看,2018年调控政策将持续到年末,在三季度前后,房企将面临资金兑付压力窗口期,“生存危机”将爆发!那么,严峻形势下,2018年房企怎么“熬”呢?

  营销机会

  从营销机会来看,一线城市因供地量放缓、租赁用地比例增加,地价攀升等因素影响,进入“慢周转”时代,预计2018年放量机会比2017年多一些,但由于楼市调控继续从严执行难以有大机会;二线城市尤其是弱二线城市(比如中西部、东北的省会城市)2018年仍然有放量的机会;三四线城市中,一线城市、强二线周边的三四线城市有阶段性放量机会,但由于楼市调控从严及核心城市没有回暖,这些三四线城市也难以有大机会,其他三四线城市今年上半年还有放量机会,下半年由于交易量被透支,很难说会出现收紧。

  拿地机会

  从拿地机会来看,一二线城市具备较好拿地机会,也具备较好并购机会;此外,一线城市、强二线周边的三四线城市拿地机会也相对看好,而其他三四线城市则不容乐观。但一线城市、强二线城市不是企业规模大就可以拿到地,因为直接招拍挂成本已经太高,从趋势来看,有没有“引进产业”的优势以及“产城融合”的能力将成为这些城市品牌房企在“取地”战略上角逐的重点。

  租赁市场

  此外,2018年房企可以多从租赁着手。2018年房企融资趋紧将会延续,融资成本继续提高,但政策会鼓励房地产资产证券化发展。目前,保利地产(行情600048,诊股)租赁住房类REITs、招商蛇口(行情001979,诊股)长租公寓CMBS以及旭辉领寓类REITs的接连获批,也标志着住房租赁市场的证券化和金融产品创新正在加速落地。未来,企业向租赁市场过渡,一方面是行业转型需求,另一方面,租赁市场的资产证券化也将为企业打开一条新的融资通道,租赁业务必然会迎来风口期。

  另外,据悉,十三五期间全国计划供应租赁住房870万套,这意味着未来3-5年一线城市、强二线租赁市场开始大力推进,从目前情况来看,国企利用存量工业用地、商办物业转化为租赁住宅增加租赁住房供应,预计国企将继续发挥租赁市场供应的主导作用,对新房市场预期也会产生影响。

  “楼市调整期,购房者的机会来了!”

  2018年调控将持续至年末,在信贷收紧下,市场在三季度将出现一波“以价换量”的行情,届时房价也将出现更大幅的“松动”,不失为一个淘房好时机!

  但2018年“房价降、利率涨”,购房成本是否真的“下降”?这可能永远是一道“具体问题具体分析”的数学题!

  还记得当年那张流传于网络杀伤力爆表的计算图吗?

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  多少人看到这张图购房计划搁置了?

  现在再来看看房价是涨是跌?

  如人饮水,冷暖自知吧!

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关键词阅读:2018年 房企 “生存危机”

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