北京共有产权房地块流拍,政府诚意还应尊重市场契约精神

1评论 2018-01-30 01:28:02 来源:时代周报 打板族爽了!

  [摘要]北京两宗共有产权房地块流拍,虽然说是土地市场主体理性竞争的结果,但也折射出共有产权房落地难的尴尬处境。

  1月25日,位于北京郊区丰台的两宗共有产权房地块因无人竞标而流拍。这两宗地块起始楼面地价接近3.3万元/平方米,共有产权房未来入市的销售价格为4.3万元/平方米。此外,房企在配建共有产权房时,还需采用装配式建筑,将进一步抬高配建成本。综合来看,无利可图导致房企知难而退。

  共有产权房的核心在于,价格与同一地段商品房相当,政府通过持有不同比例的产权,来降低共有产权房的购房门槛。作为政策性住房的一种新形式,共有产权房曾被各方寄予厚望,尤其对解决“夹心层”的产权住房诉求具有积极意义。北京两宗共有产权房地块流拍,虽然说是土地市场主体理性竞争的结果,但也折射出共有产权房落地难的尴尬处境。

  从国外的相关经验来看,共有产权房本质上是在政府住房政策支持下的准市场领域和完全市场领域发挥资源配置功能,有别于针对低收入群体的纯粹保障性住房,是以准市场化手段构建多层次住房的政策举措之一。北京率先在国内推出共有产权房制度,值得赞许,但关键是,准市场领域还是要按照市场机制办事,政府应以市场契约精神,将自己放在与开发商、购房者平等的地位来设计、实施共有产权房这一制度,避免唱“独角戏”。

  从北京流拍的两宗共有产权房的情况来看,目前政府角色定位不清,土地起拍价和未来房价全部由政府说了算,政府还是按照保障房的限价思维来操作共有产权房。起始楼面地价与未来房价之间仅差1万元,其中还要包括财务成本、建筑成本、装修成本、销售成本等,开发商大概率会出现亏损情况。

  甚至可以进一步推测,假如不是以市场化思维平衡各方利益,不仅土地拍卖环节会出现流拍,购房者也可能会“以脚投票”。共有产权在土地价格上并无多少让利,因而最终的住房价格并无多大的优势,例如流拍地块的房价限定在4.3万元每平方米,则与目前周围类似新开发的商品房价格差距只在1000-2000元每平方米之间。考虑到产权比例、产权受限制等因素,再加上未来回购或购买普通商品房时可能还会受到限购限贷政策的约束,共有产权房在购房者身上也将出现落地难的情况。

  此外,共有产权住房的再上市,将保障政府的优先权,即政府优先回购。优先回购权下,地方政府有两个路径可以选择,一是按照政府评估价,由政府回购自然人手中的房屋产权,而实际评估权掌握在政府手中;二是再上市交易时,政府按照共有产权的比例,直接按比例分享房屋交易价款,其中亦包括增值部分。房子的回购价格评估最终如何确定,实际上也是未来可能产生较大分歧的地方,过低或虚高都可能存在利益输送,最终出现变形、异化可能。

  有房企人士进一步分析,政府限制商品房价格,加大保障房供应,本质上不能解决问题,反而会推高房价。一则保障房便宜,无论需不需要,有些人都会千方百计谋取申请资格,保障房始终供不应求。二则北京可供的土地少,保障房和商品房用地此消彼长,保障房建多了,商品房供应就会减少,房价还是下不来。

  加大商品房地块供应方能治本,在这一点上,北京市做出努力。

  2018年1月23日,北京市规划和国土资源管理委员会主任张维做客北京电视台时透露,2017年北京超额完成供地计划,全年实际供应商品房和共有产权房用地供应721公顷。其中,共有产权房用地达207公顷。商品房用地达514公顷。商品房供地数量是2016年的5倍。

  评价一项公共政策优劣的关键指标,不在于政策本身有多善意,而在于是否能够真正得到公众以及市场的回应。

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