易宪容:房价下跌 房地产市场价格上涨预期改变了吗

1评论 2018-01-29 16:36:10 来源:金融界网站 作者:易宪容 2018年A股放心王

尽管北京市9个月房价下跌13%,也并没有改变房价上涨预期,但其发出相应信号是非常有意义的,这可能成为未来国内房地产市场政策调整新起点。因为,对于从来没有经历过周期性调整的中国房地产市场来说,谁心中都没有底,现在则是不同了。

  作者:青岛大学经济学院教授,原社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容   

  据北京日报,北京市住建委主任徐贱云1月26日表示,从“3·17新政”到2017年年底,北京二手房房价已经下降13%。今年楼市将坚持调控不动摇,持续保持房地产市场调控定力。数据显示,2017年12月,北京新建商品住房均价为3.78万元/平方米,同比下降了0.9%;二手房均价回落至5.91万元/平方米,比2016年12月同比下降了1.2%,比2017年3月的最高峰下降了13%。

  从这些信息来看,北京市的房地产市场在调整,9个月房价下跌13%,应该是一个不错的数字,但是这是与房价最高峰时候相比,实际的意义不会有想象的那样大,更何况以同比来看,北京市的房价也只是下跌1.2%,与9个月房价下跌13%差距非常大,估计这是政府官员要显示北京市房地产市场调整业绩,刻意挖出来的一个数字。更何况当前北京市二手房均价仍然站在高高顶峰达每平方米近6万元,而这个数字才是北京市真正的房价水平。如果以此房价水平来衡量,估计北京市的绝大多数市民是无购买能力进入这个市场的。更不要说首次购买住房消费的居民了。

  现在北京房地产市场最为关注的应该是,房价9个月下跌了13%,房价上涨预期是不是逆转或改变,如果房价上涨预期逆转,那么北京的房地产调整政策开始在起作用。不过,从北京市住房销售面积同比下跌50%,房价同比下跌1.2%,环比仅下跌0.1或 0.2的情况来看,北京房价上涨预期并没有逆转。因为,尽管住房销售面积在急剧下降,房价并没有随着住房销售面积急剧下降而下降,反之房价下降的幅度是十分有限的。也没有因为房价下跌13%让住房销售量放大出来。这也意味着北京市房地产市场的性质基本上没有改变,仍然是以投资投机为主导的市场。

  不过,北京市的二手房价在9个月内下降了13%,这是政府向市场发出几个明确的信号。一是北京市的房地产市场经过一系列的调控政策调整,已经开始下降。如果这些房地产调整政策继续执行不改变(就如北京市的政府官员所强调的那样),那么这可能成为未来北京市房地产市场一种趋势,投资者对此得当心。二是北京市的房价9个月下跌13%,下跌的幅度应该算是不小,其下跌的年化率达16%。房价下跌的幅度这样大,但对市场的冲击则很小。这也意味着化解了政府房地产市场调控的一块心病,一直在担心房价下跌幅度过对其他市场特别是金融市场的冲击。有此经验,如果未来北京市的房价再下跌,政府托市的机会肯定会降低。三更为重要的是,2016年930房地产市场调控以来,政府的政策目标一起建立在两个较为相悖目标的基础上,即既要遏制房价快速上涨,又得保证房价稳定。因为,政府一直担心房价下跌对金融市场冲击及影响,从而使得房地产调控效果并不是那样理想。不过,有了北京市的这些经验,这两个完全冲突的调控目标放在一起今年会有所调整。如果这样,国内多数城市的房地产政策调控的力度可能会加大。

  也就是说,尽管北京市9个月房价下跌13%,并没有改变房价上涨预期,但其发出相应信号是非常有意义的,这可能成为未来国内房地产市场政策调整新起点。因为,对于从来没有经历过周期性调整的中国房地产市场来说,谁心中都没有底,现在则是不同了。

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关键词阅读:房价 房地产 上涨预期

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