齐俊杰:租房国家队终于亮相 惊艳了小伙伴

1评论 2018-01-26 13:09:45 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 抢反弹首选这8只股!

一直都说租售同权,一直说要降低市场租金,要解决租房中的痛点,但干打雷不下雨,急坏了不少朋友,最近,这雨终于下来了,成都市推出首批2200余套国有租赁房源,已面向市民公开交易。

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  一直都说租售同权,一直说要降低市场租金,要解决租房中的痛点,但干打雷不下雨,急坏了不少朋友,最近,这雨终于下来了,成都市推出首批2200余套国有租赁房源,已面向市民公开交易。首批国有租赁房根据租房面积大小,起租价从600元到1850元不等。据说这批房源分为单间、两室、三室甚至四室四种类型,只要你登录成都住房租赁交易服务平台参与竞价即可,顺便说下这个平台也是国有性质。

  当然你也可以去打电话预约看房,在竞拍过程中,时间只有一小时。一旦竞拍成功,要在5个工作日与公司签订合同逾期就视为无效,目前这些房源从已经成交的情况看, 最后的实际成交价格低于周边的市场价,而且鼓励长租,最长可以签订5年的租房合同,稳定租房者预期,租金可以选择月,季度,或者年度支付。

  上海也在1月20日亮相了租房国家队,但目前还是一个42平米的样板间,还没有推向市场。但已经保证无门槛平租金面向市场供应,仅上海地产一家的租赁住房项目,预计到2020年至少交付2万套。

  可以说这是一次大胆的尝试,也是今年要在重点城市要做的工作。陆续会有几个城市都会追随成都上海的脚步,推出这种租赁住房平台,估计方式方法也会类似,一上来估计都是竞价,这样保证效率更高,同时实名注册加身份证号,对于竞拍者严格管理,防止有人捣乱恶意抬价。房源起拍价都是专业评估得到的,一开始呢房源有限,估计价格可能会较高,但我们看到成都的经验是,最后成交价比周边市场价格还低,足以说明,市场价可能就是天花板,毕竟没有人愿意去超越市场价租房,而随着房源的陆续上市,价格会越来越低,既然像长租倾斜,那么长期租赁无论在价格上还是服务上、福利上,可能都有明显的优惠。

  之前我们也多次提到了租赁住房的烦恼,预期不确定,房东动不动以搬家相要挟涨房租,还没有住房福利。这些问题在C端租赁市场无解,毕竟房子是房东的,他具有所有权,房东不配合你一点脾气都没有,但在一个成熟的租赁市场,B端租赁绝对必不可少。这其中包括开发商自持物业租赁,政府改建租赁,企业自建房租赁,集体建设用地改租赁,也包括中介从房东那里收房然后转租赁,这种企业端的租赁将在日后成为住房租赁市场建设的主力军,其中政府租赁平台的建立,将对于住房租赁市场起到一个重大的影响,让以前无序的租赁市场逐渐规范,稳定租赁者预期,并且由于房东是企业,所以跟租客没有明确的竞争关系,这样他才能够协助你去办理相应的福利,这本身也是租房服务的一部分。所以2017年提出的租购同权,极有可能在2018年逐渐落地,在2019年迎来高潮,很多刚需的住房者不妨在等等,也许你的刚需很快就不存在了。

  

  政府做事并不代表效率多高,而实际上,政府做事一般效率是表较低的。所以这个平台的建立还是要激活市场活力,起到政府搭台,企业唱戏的目的,把规则制定好,把监管措施做好,而具体提供房源的,协助服务的都要对接不同的企业来完成。这样才能保证效率。

  但现在也有一个纠结点,那就是房价太高,租金相对于房价已经是很低了,但租金收入比在各大主要城市又都接近甚至超过了50%,也就是说租金对于收入来说已经太高了,所以租金显得非常纠结,如果租金降的太多,这个生意将无利可图,没有企业再参与,如果不降租金可不可呢?那就只能从稳定预期和提升服务的角度来争取租客了,也就是轻资产而重运营的模式,比如保洁,科技,娱乐,就餐,子女教育,户口福利等等这些方面下功夫,一个房源价格虽然没便宜,但是凝结在住房中的服务上升了,这也是有吸引力的,另外,只要对接了国家租赁平台,也会有相应的金融服务,租房者也可以办理公积金用于房租,这对于不少人来说这笔钱并不在生活的计划之内,所以如果能调动公积金的话,对于大家也是个不小的吸引力。

  总之,二次房改就是先要把租房市场建设起来,大家都说中国人的传统就是买房,其实比较扯,2000年之前的50几年时间里,大家已经习惯了租房和分房,那时候大家最难理解的是为什么房子还要买,只能说这将近20年的时间,商品房市场太重了,而租房市场几乎0发展,所以才造成了租房的种种不爽,这些不爽通过传播才形成了鄙视链,如果这些痛点解决了,租房并没什么不好,在欧洲美国很多人都是一辈子租房,并没有人瞧不起他们,这里面还有不少有钱人,不是买不起,而是不想买,嫌麻烦。租个房子想住哪住哪,想住多久就住多久,这种生活更加自在,也有利于现在快速变化的社会发展。毕竟再这样一个人和人竞争的社会,自我的提升,要比你房子的升值重要的多得多。另外,你反过来想想,有人说你即使买了房子也不过是70年的长租合同,但这种说法是不对的,因为中国的房子建筑质量一般都是50年,也就是说50年之后不塌就算是合格产品了,所以房子应该是用50年折旧的,如果你买一套20年的二手房,等你还完30年贷款那么这套房子已经快塌了。到时候危房你卖不掉,更租不出去,这还是资产吗?至于拆迁?一个城市是有建设周期的,一旦建设期过了,人口老去,人口数量开始下降,城市成熟就不会再有大规模的拆迁了,你去欧美日看看,很多大城市里根本看不到工地。所以还是那句话,房子是用来住的,既然要住,不妨试试租赁,也许你会发现生活没什么不同。

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