张宏伟:宅基地三权分置与就近城镇化将成楼市新风口

1评论 2018-01-25 08:51:44 来源:金融界网站 作者:张宏伟 华资实业20%大肉分享

宅基地“三权分置”与土地承包权延长30年有利于推进城镇化。而就房价表现来看,一、二线城市房价甚至中东部的三、四线城市的房价已经不是一般进城农民可以承受得起。因此,以“县镇”为核心的“就近城镇化”将成为未来发展趋势。

  作者:同策咨询研究部总监 张宏伟   

  宅基地“三权分置”与土地承包权延长30年有利于推进城镇化。而就房价表现来看,一、二线城市房价甚至中东部的三、四线城市的房价已经不是一般进城农民可以承受得起。因此,以“县镇”为核心的“就近城镇化”将成为未来发展趋势。

  日前,国土资源部部长姜大明表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。同时,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。

  从土地制度上来看,这确实这是一项重大理论和实践创新。那么,一旦这一理论创新付诸实践,将会对楼市产生哪些影响?此项政策酝酿并实践的背后有何考虑?

  宅基地“三权分置”有利于推进城镇化

  所谓“三权分置”,即宅基地所有权、资格权和使用权的三权分离。以农民宅基地为例,宅基地土地归集体所有,村集体成员具有资格来享有这块土地上所产生的收益,同时,收益按照资格权进行分配,但具有资格的人并不一定使用相应的宅基地,可以将使用权让渡给其他人从而获得收益。

  如果宅基地“三权分置”付诸实践,对于农民来讲,无论是哪个符合资格的自然人或企业法人使用宅基地,农民的收益权仍然不变,这样,农民有可能放弃宅基地的使用权,宅基地的利用效率也会提高,同时,农民的劳动力得以解放出来,仍然可以外出在城镇打工或创业获得收益,最终留在了城镇。

  另外,党的十九大报告明确指出,第二轮土地承包到期后再延长30年,对农民来讲,其实是土地收益权进一步延长30年。道理很简单,如果农民进城,一方面在城镇打工或创业获得收益,享受城镇公共服务配套的便利,最终留在了城镇;另一方面,土地承包收益权仍然继续享有30年,这对于新市民(进城农民)来讲是最大的实惠。这样,城镇与农村两边收益同时享有,宅基地“三权分置”与土地承包权延长30年势必加速城镇化的进程。

  “就近城镇化”将成为下一轮房地产市场特征

  那么,新市民(进城农民)将在什么类型城市城镇化?就房价表现来看,一、二线城市房价甚至中东部的三、四线城市的房价已经不是一般新市民(进城农民)可以承受得起。因此,以“县镇”为核心的“就近城镇化”将成为未来发展趋势,也将成为下一轮房地产市场的主要特征之一。

  就政策面来看,国土资源部部长姜大明说,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。笔者认为,这项措施和宅基地“三权分置”相结合,意味着闲置的宅基地(集体用地)今后可以入市进行住宅开发,供地主体不一定是政府,有可能是集体,政府将不再是居住用地唯一提供者。

  这样,集体用地可以引进符合资格的开发商进行有效集中利用并开发,尤其是在“县镇”为核心的周边区域,可以将原有宅基地综合开发为城市居住用途,包括买卖的市场化商品住宅和租赁型住宅,“县镇”楼市形成了多主体供应、多渠道保障租购并举的住房体系。那么,对于农民来讲就可以“就近城镇化”,普通老百姓(行情603883,诊股)就可以在此安居乐业。

  “就近城镇化”主要表现为农业特色小镇

  “就近城镇化”不是简单的开发一些住宅小区,而是在改变农民原有居住宅基地的居住形态的同时,也赋予以“县镇”为核心的城镇化区域所应具备的城镇公共服务配套功能,比如衣食住行、吃喝玩乐等公共资源,另外,安居同时要乐业,也就是说“就近城镇化”也离不开产业的支撑。

  就农村现状来看,未来农业生产、农产品(行情000061,诊股)加工、农业科技、农业服务、休闲农业必将发挥重要作用,同时,我国农业开始从传统的农业转向休闲特色新农业。特色新农业的发展必然会在未来逐渐形成了集农业、休闲、生态、旅游、消费等一体的产业集群——农业特色小镇。由此可见,农业特色小镇将成为推动“就近城镇化”发展的重要手段。

  对于一二线城市拿地受限的房企来讲,宅基地“三权分置”为房企进行开发提供了政策面的支撑,同时土地承包权延长30年等措施进一步推进“以人为核心的城镇化”,以“县镇”为核心的城镇化区域也必将加速发展。这对于房企来讲就是布局的机会,尤其是在京津冀、长三角与珠三角等中东部经济相对发达的“县镇”区域,碧桂园、恒大等部分房企必然加速布局,未来“县镇”为核心“就近城镇化”将因为房企的积极布局而加速。

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关键词阅读:宅基地 三权分置 城镇化 楼市

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