朱小黄:破解房地产政策迷局 限购政策与逆向选择

1评论 2018-01-22 09:43:15 来源:金融界网站 作者:云律通 抢反弹必备短线战法

既不想触动房地产业利益格局,又要对党中央的政策方向有明确的交待,既不开罪开发商,也不惹翻民众,只能以弃用市场的办法,避开增加供给的难题,选择简单实用短期见效的行政办法。借用击鼓传花的规则,希望把乱象的责任推给后来者。

  作者:云律通   

  ●“不贷款不交易不让买不让卖”,新一轮房地产调控政策全面收紧,谁是既得利益者,土地财政刺激下的中国经济,又能持续亢奋多久?

  ●本期“云律通法务资讯”邀请金融法律行为研究会朱小黄会长,打通法律、经济和政策壁垒,针砭时弊共探迷局。

  本期作者

  朱 小 黄

破解房地产政策迷局:限购政策与逆向选择

 

  银行家,金融法律行为研究会会长,我国“普惠金融”的倡导者,享受政府特殊津贴的专家。曾任建设银行(行情601939,诊股)副行长兼首席风险官,中国中信集团监事长、中信银行(行情601998,诊股)行长。

  新一轮房地产控制几乎把行政手段用到极致。之所以称为房地产控制,因为笔者到底也没弄明白这轮控制的目的是控制房价还是控制开发,抑或控制交易或者是控制信贷。总之,不贷款不交易不让买不让卖,让人看不明白。

  所有表面糊涂的事,背后都有一个清晰的利益故事。

  各地争先恐后的行政控制背后其实都有一套完整的利益考量逻辑:房价高企,吸纳了大量的超发货币,使得居民的账面财富泡沫式增长,犹如虎背之势,再涨会使房地产市场成为经济泡沫的集中地带,极可能因资金短缺诱发系统性风险,加剧贫富差距分化,压抑人才和城市发展,造成劣币驱逐良币,使城市由表面繁荣逐步走向脆弱。

  但如果真正采取市场化的抑制价格措施,首先要抑制地价和相关税费,并增加财政性投资增加公共低价房廉租房的供给,这样一来,各地土地财政便会瓦解,使得财权与事权本已极不对称的地方政府立现捉襟见肘之窘境。地方经济动力也会很快疲乏。权衡利弊,考量体制的取向,最好的决策是维持现状:冻结住价格涨跌。限制交易、封杀市场,恰如其分。如此道来各地的奇葩行政控制政策就可以理解了。

额

  土地财政刺激得GDP虚火旺盛,又对市场与经济釜底抽薪。

  但从经济原理和风险控制的角度看,这就是典型的逆向选择和防御性决策,是“道德风险”的集中表达。

  所谓逆向选择,在经济学上指的是这样一种情况:市场交易的一方如果能够利用多于另一方的信息使自己受益而对方受损时,信息劣势的一方便难以顺利地做出买卖决策,于是价格便随之扭曲,并失去了平衡供求、促成交易的作用,进而导致市场效率的降低。“逆向选择”在经济学中是一个含义丰富的词汇,它的一个定义是指由交易双方信息不对称和市场价格下降产生的劣质品驱逐优质品,进而出现市场交易产品平均质量下降的现象。

  在房地产市场,政府与开发商、开发商与购房者、政府与购房者之间,政府掌控全部市场要素和过程,不仅存在信息不对称,而且政府的政策本身就是信息源,政府的所有调控政策都将开发商、购房者、甚至银行都置于交易的不利地位,而受益最大的正是各地政府。当我们作整个房地产市场观察时,政府其实也是这个市场的参与者。当然,这样限制交易的调控其结果仍然逃不过市场规律:被抑制的需求一旦放开束缚,供给不足的市场无疑会继续造成房价上涨。不能不说这正是典型的逆向选择。

  逆向选择与道德风险相关联。逆向选择是事先的投机,而道德风险是事后的投机。道德风险,即“从事经济活动的人在最大限度地增进自身效用的同时做出不利于他人的行动。” 这里的道德风险是经济学上指利用信息不对称的优势损人利己的交易行为,不是指个人的道德品质败坏。在当前的房地产危局中,地方政府作为参与巿场的一方,利用行政权力使得所有的交易都只利于自己,显然使整个市场处于道德风险框架下,失去公平,不利于市场的完善。

  仔细分析起来,目前的房地产调控也属于一种防御性决策。在社会风险管理中需要限制和防范一些以推卸责任为目的的管理者防御性决策。防御性决策常常不是最优方案选择而是次优甚至劣等的选择。

  既不想触动房地产业利益格局,又要对党中央的政策方向有明确的交待,既不开罪开发商,也不惹翻民众,只能以弃用市场的办法,避开增加供给的难题,选择简单实用短期见效的行政办法。借用击鼓传花的规则,希望把乱象的责任推给后来者。

额额

  通过行政管制重塑规则,政府成为最大的获利者,谁又是风险的接盘侠?

  坊间有种误区,认为在M2总量巨大的情况下,房地产可以吸纳货币起到稳定社会总价格水平、防止通胀的作用。其实吸纳并不是回笼,吸纳了消费者手持货币,资金仍然在流转,而且由于房价上涨会使相关经济领域尤其是金融机构的杠杆率上升,刺激货币增发。资金更多地流向房地产市场,加剧房地产的供求矛盾。

  还有一种说法,认为在大数据的技术支持下,随着对经济供需关系预测能力的增强,“新型计划经济”逐渐形成,政府掌握的信息越多,计划就越准确,房地产价格就会得到控制。所以现行体制并不是房价失控的关键。这样的说法虽然幼稚,但作为一种噱头流行时,仍然会有很多人期待着计划经济功能的奇迹。其实人类釆集数据的能力和计算的能力永远都是相对的,永远不可能达到穷尽的程度,现在的状态与过去几千年的历史并无本质区别。市场和无形的手的功能不可能被大数据所淹没,相反,大数据的预测计算模型如果脱离了市场规则那就注定是一个笑话。

  房地产困境的钥匙在于增加供给,而现行体制下实现有效供给则需要改革。否则所谓调控常常是逆向选择或防御性决策的结果,长此以往,系统性风险将不可避免。

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关键词阅读:房地产政策 限购政策 逆向选择

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