于是各种房市轰动、房市炸裂、房价崩溃就又来了，好像明天房子就要崩盘了似的。就好像崩盘了，房子就真能买的起了似的。

　　身边很多朋友也在问我：

　　说实话，这个问题的答案都不用我来回答了，股票市场已经给了大家答案：

　　2018年开始才半个月，房地产板块已经上涨了16.7％。资本市场上用钱投票是最不会说谎的，他们选择的是自己的真实预期。纵观房地产板块历史上三次轰轰烈烈的暴涨行情，06-07年，09年和14-15年，其背后是基于怎样的预期？这个不用大树说了吧。

　　其实国土资源部说的这个宅基地进入土地市场这事已经不是新鲜事了，早在去年刚刚提出房地产长效机制的时候就有在说有关部门考虑宅基地合法进入租赁市场了，现在不过是之前这事的落实吧。

　　至于宅基地入市这个东西能不能降房价，我的观点是：不但不会降，甚至有可能会成为房价的有力支撑。

　　房地产长效机制的目的是什么？

　　这一年来，房地产长效机制的讨论不可谓不热闹，但是讨论来讨论去，我想问的是这个房地产长效机制的根本目的是什么？你可能会说，这个长效机制并不是为了大家都能买的起房，而是让大家都有房子住。

　　没错，确实，从来没有哪个国家的哪个政策是为了都能买得起房子的，但是真的是想让大家都有房子住吗？

　　如果目的是让大家都有房子住，那么前提是得有很多人没地方住不是，问题是好像我们虽然房子买不起，但也没有多少人睡在马路上吧？既然没有那么多人没地方住，那这个长效机制自然也不是为了这个目的。前提不存在，目的就无从谈起。

　　到底这个房地产长效机制的目的是什么呢？

　　其实说起来也很简单，是为了降低城市居住的边际成本。为什么要降这个呢？其实你看看在这轮房价暴涨后发生的一些现象，什么逃离北上广、华为搬出深圳等等。随着房价的上涨，推高了租金月供，使城市的生活成本骤然上升，这会造成人口的逆向流动。

　　其实这本来是市场经济自然的调节，人口自由流动，自然是流动到一个成本和收益最优的地方。房价太高造成居住成本上升，挤出人口，房价自然回落，最后形成新的平衡，本来如果没有长效机制的情况下，房价也是不会涨到天花板上去的。

　　但问题是，房价下跌我们拍手称快，但是政府和经济受不了啊！房子跌了财政怎么办？银行的贷款怎么办？所以，人是不能走的，必须保持人口的净流入，这个资金流才能转的下去。

　　好，既然是大家觉得在城市生活的成本高了，那么咱们就把成本降下来，于是乎租售并举出来了，长租出来了，在房租报酬比如此之低的情况下，大力提高租房供给。就是问问你，一个月租房8千你跑路，一个月四千呢？你回不回来？

　　还不回来？好，再给你各种优惠条件，今年各种引进人才的计划，干的就是除了给你降低成本外，直接再给你公共福利，提高你来城市的性价比，目的只有一个--吸引人口流入，这是地方财政和经济的命根子，只能不遗余力。

　　羊毛出在谁的身上

　　看了上面大树的房地产长效机制目的分析，你可能会有疑问，为什么政府不能用降低房价的方式来吸引人口流入呢？答案很简单，羊毛哪里出的问题。

　　大家都知道，大城市的公共资源好，教育、医疗、交通等等，都是小城镇或是乡村没法比拟的。但是这些东西都不是大风刮来的，这都需要政府付出巨大的财务成本。

　　提供这些公共服务的钱从哪出呢？主要有三个途径，收税、通胀和卖资产，不过你不管选择哪一个，他都是从民间收来的，不同的是向谁收，收多少的问题。

　　通胀就是无差别的向所有人收钱，税收就是按照规则向应税的公民收钱，而卖资产就是向资产的买方收钱，在现阶段主要就表现在卖地上，也就是向买房子的收钱。在很多地方政府中，这三项卖地收入已经占到了一半。

　　那么好了，现在放开宅基地进入租赁市场大搞租售并举，随着租赁价格的下降，会吸引更多的人向城市聚集，人多了公共服务需求就多了，再加上租售同权，使新流入的人口同样享有公共服务权力，这就需要政府提供更多的公共服务，而更多公共服务需要更多的开支，这钱从哪里出呢？

　　税收、通胀和房价，你选一个涨吧，一个都不涨这事是玩不转的。在这三个途径中，选择涨房价无疑是害处最小的一个。税收和通胀的上涨会引起更大范围的稳定问题。

　　所以，宅基地最多只能替代政府提供租赁用地，帮助降低租赁成本，从而支撑人口的流入，进而间接为房价提供支撑。而商品房的用地依然是垄断的，没办法，羊毛还是要出在买房者身上。

　　从供需上再看房价

　　说完政策取向，我们再从供需上看看房价，毕竟最终市场是要在房价中发挥作用的，并不是总是政府想怎样就能怎样的。

　　降低租房成本会吸引更多的人流入城市，这些人会给房价带来支撑，要理解这个还要搞清楚一件事情，就是租和买的需求并不相同，不能简单的理解为大家租房有地方住就不会买房了。

　　房子是用来住的不假，但是房子从古至今从中到外都是财富的重要储存手段，这个属性不是谁说不是就不是的，租是无论如何都代替不了房子这个属性的。所以，靠租房来分流购房需求是靠不住的，其实这事你问问自己，如果你有足够的钱，你是买还是租？大部分人都不会选租吧。

　　房子上涨是因为城市土地是稀缺的，只要加大土地供给就能使房价下降。这并没有错，但是城市的土地是有限的，或者换句话说，我们中国人虽然多，但是稀缺的就从来不是土地。

　　新疆西藏的地多了，你去吗？真正稀缺的是位置，这个买房子的应该很有体会吧。珠江新城买个房子10几万一平米，隔条马路到五羊新村价格就差一半了吧。所以，稀缺的位置并不是你想提高供给就有的，而在有限的位置里为了降低租赁成本，再把本来用于商品房建设的切出一块出来搞租赁，那商品房呢？所以说到这，知道为啥房地产股票这个涨法了吧，手上的地变稀缺了！长效机制带来了房地产股的重估罢了。

　　寄希望于这事能降低房价大家就别多想了，不过还是不得不说，这个政策出来后，确实能够降低城市的生活成本，对大家还是有利的。

　　成本的下降带来更多的人口，更多的人口带来更细的分工，更细的分工带来更好的经济效率和效益。收益提高了，成本下降了，好事一桩，只是所有的好事都有代价罢了