齐俊杰:土地制度酿巨变 租房这下真要便宜了

1评论 2018-01-16 08:42:35 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 2018年A股放心王

现在很多人抱怨租金贵,而房东却在抱怨租金便宜,这是相当纠结的,相对于收入来说租金肯定是贵了,但相对于地价和房价来说,租金却太便宜了。所以这就让这个市场很难被激活,政府收地上来去建设租赁住房,成本巨大,收益有限。

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  昨天,突然传来一个大消息,比股市大跌还吸引眼球,那就是国土部部长宣布,住房供地,政府不再垄断,说我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”:落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。但城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

  给您翻译一下,就是说以后农村的集体建设用地,所有权仍然在集体,农户获得资格权,使用权却可以让渡了,这就意味着农民有权可以自己盖房出租出去,然后收取租金。这将逼迫大量的小产权房走上租赁的道路,大幅度的增加租赁房供给。但有些人也太乐观了,说这是小产权要转正,这个根本不存在,否则就不会说三权分置了,之所以三权分置,就是告诉你所有权不能转移。

  这个事情的影响将十分深远,现在很多人抱怨租金贵,而房东却在抱怨租金便宜,这是相当纠结的,相对于收入来说租金肯定是贵了,但相对于地价和房价来说,租金却太便宜了。所以这就让这个市场很难被激活,政府收地上来去建设租赁住房,成本巨大,收益有限。无法调动社会力量,不赚钱的活没人愿意干,你让政府把土地免费赠送,他也实在是舍不得,毕竟收地上来的成本也是巨大的。所以这其实怎么看都像是一盘死棋,必须得有一方做出巨大的牺牲,才能够盘活住房租赁市场。但如今从土地制度上进行突破,这肯定是个高招,释放政策红利的好处就是省钱,省钱之后就能提高效率。农民现在的土地是没成本的,他闲着也是闲着,与其卖给政府,政府再找人开发,不如让他直接找人开发,并且对外出租。这样可以让更多的农民也享受到房地产市场的红利,通过出租住房来获取收益,这块利益应该不小。之前有人算过一笔账,土地成本占到了整个建安成本的7成以上,如果土地不花钱,光盖楼,那么整个成本也就只有现在房价的2-3成,换句话说如果现在商品房的租金回报率是2%的话,那么农民盖房出租,租金回报率能达到6-8%。这应该是一个不错的收益率。但这里要提醒一下,这个市场具备竞争性,越早行动的地方,收益率越高,等大家都反应过来,开始大量的盖房出租的时候,租金也就会下降了。

  综合来看,放活宅基地的使用权,政府不再成为住房用地的唯一供给方,会产生这么几个影响。

  首先,在前20的大城市的效果会比较明显,集体建设用地将大量活跃起来,租赁的商业模式立马变得有利可图,很多地产商也会纷纷去找集体合作,免费取得土地,垫资开发,分享收益。这将极大的增加租赁住房的供给。从而平抑大城市的租金,虽然这些集体建设用地位置比较偏,但其实现在新建商品房的位置也已经好不到哪去了,所以位置并不会特别重要。如果有价格优势仍然会吸引不少城市外来者入住。需求被稀释了,必然引发大城市租金的下降。特别是中高端住房,也就是2居室以上的那种整租,低端住房例如合租和群租的那种,由于价格太低失去弹性,这些房租可能会相对坚挺。

  其次,对一线大城市的房价,有压制效果。这里的人口流出,如果租赁的房子再增加,势必要减少房子产生的现金流,所以有些房东可能会想,既然价格不涨了,也不好租了,不如干脆卖掉。从而增加楼市抛售的压力。二手房供给增加,对于价格会有影响。但二线城市还有变数,关键看需求,如果供给增加的同时,人口流入需求增加,那么仍然会托起这个价格。至于三线城市,商品房都租不出去,集体建设用地转租赁也就没有效果,这些地方的本质是供给大于需求,所以不会有人这么干,你即使把房子盖好了,也根本租不出去。

  第三,需要金融制度的配合,以及专业化管理公司的引入,这可能是一个大生意,土地既然这块资源放开了,商业模式有了, 那么就要有新的资本进入,并产生独特的产品来吸引租客。所以下一步银行,和物业公司应该会多想想办法, 大量的出租公寓的公司会产生。而对于中介收房再转租的模式将造成明显的冲击,中介们要骂街了,房子不好卖了,租房市场又要被人抢走了,这就是要赶尽杀绝了。所以几大中介公司都面临着巨大的挑战。比如链家去年刚引入融创的C轮融资26个亿,最近又发了60亿的私募债,可见资金压力巨大。传统模式下的租房和中介服务生意会越来越难做。

  第四,小产权房不会转正,这次确权后,态度已经十分明确。之前购买小产权房的人,可能会受到确权的影响,你们私下买卖的合同,十有八九不会被承认,到底怎么办?这恐怕将产生巨大的纠纷。但毫无疑问,契约不可能对抗国家法律和法规,也就是说法律是不会支持这种小产权房买卖的,所以这事还要看良心。如果对方良心发现,给你一些价格补偿,如果就是很强硬,按照原价把钱退你,把房子收回,你也没地方说理去。

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关键词阅读:土地制度 租房

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