中国民生银行西安分行 周文豪

　　方正证券首席经济学家任泽平最近和他的同事一道出版了一本新书，叫《房地产周期》。任泽平和他的同事（为便于表达，以下只引任泽平）为此书写了一篇导论，该篇导论基本囊括了或者说反映了任泽平关于中国房地产的观点。前后通读该篇导论三遍后，笔者认为，任泽平关于中国房地产的观点，总体是错的，虽然他也认为中国应该走城市化和大都市圈战略，而不是中小城市、小城镇战略，虽然他也看到人口变化、土地政策和金融政策对房价走势的影响，但是，玉不掩瑕，他的地产认知体系在根本上是错的。为了真正的“致良知 为民生”（任泽平语），本文锋芒毕露，下文条分缕析，指出这些观点的错误之处。

　　1.任泽平认为，地方政府是中国土地财政的最大收益者。他详细罗列了最近十多年以来地方政府在土地出让金方面的收入、在房地产及其相关产业的税收收入以及地方政府通过土地抵押所获得的融资支配权等，企图以此来说明地方政府是土地财政的最大获益者。这个观点是彻头彻尾错误的。他为什么不顺带罗列地方政府土地出让金方面的支出结构呢？任泽平可知道，土地出让金支出里面，有超过50％用于征地拆迁动迁成本，是要直接或间接付给拆迁户的！另有约超过20％属于土地一级开发成本（水电气暖，地上地下管网，七通一平，生地变熟地）；剩下的不到20％，是要作为城市化其他各种成本支出的。看看2015年土地出让收入和支出的结构吧。2015年，全国土地出让收入约3.36万亿，而全国土地出让支出约3.37万亿，“入不敷出”！全国土地出让支出中，用于征地拆迁补偿、补助被征地农民、土地出让前期开发等成本性支出26844.59亿元，占支出总额79.6％；用于城市建设、农业农村、保障性安居工程等非成本性支出6883.19亿元，占支出总额20.4％。在成本性支出26844.59亿元中，用于征地拆迁补偿和补助被征地农民支出17935.82亿元，占66.8％；用于土地开发支出6533.90亿元，占24.3％；用于支付破产或改制企业职工安置费等其他支出2374.87亿元，占8.9％。看到这些数字就应该明白了吧，地方政府是土地财政的最大获益者吗？地方政府都把土地出让金收入中饱私囊了吗？征地拆迁动迁没有成本吗？土地的一级开发也就是“七通一平”基建能从天上掉下来吗？保障性安居工程建设难道不需要钱吗？……进一步的，与此类似，房地产业及其相关产业上下游的税收收入，难道也被地方政府中饱私囊吗？地方政府推动当地经济社会发展，不要钱吗？幼儿园小学医院福利院能平地生长起来？……无论是土地出让金收入，还是税收收入，对于地方政府来讲，都是取之于民，用之于民！在这个过程中，地方政府什么时候变成了最大的获益者？从哪一点儿能体现地方政府是最大的获益者？我不知道任泽平为什么要选择性的忽视地方政府土地出让支出结构和税收支出结构。这个，要请任泽平亲自回答。

　　2.任泽平认为，1994年的分税制改革导致地方有事权而无财权，这迫使地方政府为发展经济不得不启用土地财政。市面上有许多研究土地财政的专家和学者持有此种观点。这个观点是错的，知其然，不知其所以然。此类观点选择性地忽视了中央政府每年对地方的转移支付和税收返还。中央财政取之于地方，用之于地方，只是在全国范围内调剂余缺，综合平衡而已。例如，2015年，中央一般公共预算收入约6.9万亿，当年中央对地方税收返还和转移支付决算约5.5万亿。既然是中央收上去后又返还给地方了，那还凭什么说地方只有事权没有财权？那地方为什么还需要启动土地财政呢？显然，各级政府启动地方财政，并不是因为1994年的分税制改革，而是因为有更深的苦衷，而是因为有更大的追求。

　　对于地方经济和社会发展来讲，地方本级财政，即使在加上中央和上级政府的税收返还和转移支付后，仍然远远无法满足需求和追求。这才是各级地方政府启动和重视土地财政的真实背景。地方政府事权众多，头绪繁杂，财政支出压力很大，本级财政与上级的税收返还和转移支付，总体仅够维持地方基本运转，只够“吃饭的”，根本没有剩余财力用于积累，用于地方基础设施建设，用于投资推动地方经济发展。在这种情况下，我国自上到下启动了土地要素市场化改革和房产市场化改革。此举为地方政府通过土地财政、土地金融融资筹资推动地方基础设施建设并推动地方固定资产大投资，从而最终推动地方经济发展奠定了基础，铺平了道路。没有土地财政和土地金融，地方政府就没有办法开展固定资产大投资，就没有办法大兴土木、推动地方基础设施建设。土地财政和土地金融之于中国过去30年的经济社会发展，既是必由之路，也居功至伟。中国未来30年的经济社会发展，仍然离不开土地财政和土地金融。当今世界，也只有中国共产党领导的中国有条件、有资格、有能力通过土地财政和土地金融完成中国城市化进程，从而最终实现现代化。

　　3.任泽平认为，是地方政府在土地一级开发市场上独占和在土地出让环节实行垄断供给，导致了地价上涨；如果解除这种管制，地价自然下调，房价也会自然下调。这个观点也是彻头彻尾错误的。在任的房地产知识体系里，有可能不清楚土地、耕地、生态用地、建设用地、有效建设用地、工业仓储用地、商服用地、住宅用地等概念之间的区别。所有的土地都可作为建设用地？所有的建设用地都是有效建设用地？所有的建设用地都用来盖房子？笔者见过许多颇有名气的专家学者都在最基本的土地概念上犯错误，任也不例外，凡见到一块毛地，都认为可以盖房子！政府为啥不让这块地盖房子呢？中国各城市那么多空地，只要政府愿意供给，建设用地有的是……诸如此类低级错误，不一而足。笔者曾反复撰文谈各类性质土地之间的对立统一关系，这里就不再长篇赘述和分析了。只采用结论：没有建设用地，也就没有所谓的耕地和生态用地；没有基础设施建设用地，也就没有所谓的现代意义上的住宅用地，当然也就没有所谓的房地产概念。

　　北京市、上海市和深圳市以及部分重点城市政府每年都无法按计划完成建设用地供应，无法按计划完成住宅用地供应。每年，北京和上海的市长都要反复开专门会议，专题研究协调，明确要求加大建设用地供应力度！可就是供应不上去，就是无地可供！请问这又是哪门子的因为地方政府的垄断供给而导致土地供应不足呢？问题的关键不在于地方政府有建设用地而不供应，而在于地方政府实在是无能力供给，尤其是在重点城市，地方政府更是没有能力增加建设用地供给。笔者曾专门撰文指出，甭说京沪深宁夏一线城市了，就是二线城市，建设用地的供应，是个难题，大大的难题！原因很多，主要有三个。一是征地拆迁太难了，成本太高了；二是土地一级开发，也就是“七通一平”太难做了，成本太高了；三是在中国城市化大背景下，建设用地紧张是个常态，经济社会发展各种指标综合评估和权衡的结果就是：分给基建的用地是有限的，分给住宅的用地是有限的。

　　显然，这三条原因与谁做土地一级开发、谁来出让供给土地有关系吗？没有任何关系！换成民营企业，换成外资企业，换成某个其他的单位或者组织，难道拆迁就容易啦？难道土地的一级开发、七通一平就不花钱啦？难道就不用建幼儿园、小学、医院、养老院、大公园了吗？难道经济社会发展的其他各项综合指标都可以不要了吗？……果真如任泽平所假设的那样，打破所谓的土地垄断供给，而由各市场主体自由供给，地价不仅不会下调，反而会大幅上涨！房价因而也会大幅上涨！改革开放以来的各种案例，已经充分展示这一点。私有化、市场化、自由化的结果就是一个字：涨。个中原理，限于篇幅，本文不赘述。

　　4.任泽平认为，中国房地产已经进入到新发展阶段，住宅投资从高速增长步入平稳或者下降状态，房地产从数量扩张步入到质量提升，从总量扩张步入到“总量放缓、区域分化、人口继续向大都市圈迁移”，要避免刺激房地产重归高增长轨道，否则将形成泡沫酝酿金融危机。这个观点，除了其中所说“区域分化，人口继续向大都市圈迁移”以外，总体也是错的。笔者发现，学者们都有一个“乐于总结，承前启后”的通病，在任何时间点，都企图总结前一阶段，然后给出一个新阶段的预测，例如，“经济又进入新周期了”、“国企改革又迈入一个新的历史阶段了”、“拐点出现了”……动不动就牵强附会创建一个模型或者构造一个新的阶段来削足适履的拟合现实。这是一种理论强迫症！中国城镇化率才57.5％，城市化率才42％，离发达国家75％以上的城市化率还有很大很大的差距。这何来“新发展阶段”？从57.5％跃升到62.5％是一个新发展阶段吗？每年有大约1500万人进城，“刚需”买房，这是一个新发展阶段吗？已经进城的人，每年有大量的改善性需求和分户需求，这是一个新发展阶段吗？2018年的刚需和改善需买房相比2016年是一个新发展阶段？

　　目前中国房地产市场上，商品房只占到约30％，超过60％的存量房是当年的福利分房、小产权房、集资建房、老平房老公房老私房，还有农村的宅基地和农家小院儿等。在这种背景下，怎么就能得出中国房地产市场进入到了新发展阶段这个结论？怎么就能得出，中国住宅投资会从高速增长步入平稳或者下降状态这个结论？难道是商品房够了吗？当然，国家统计局最新公布结果显示，中国人均住宅建筑面积达到45.8平米，城市人均住宅建筑面积达到36.6平米。看，中国住宅过剩了吧。真是过剩了吗？城市人均住宅建筑面积的统计，那可是包括各类型的住宅的，老平房老公房老私房老的福利分房小产权房公寓商住可都算在内的！换成任泽平自己，甘愿长期住在这种没有天然气、没有暖气的老平房里面吗？甘愿长期住在这种没卫生间、没安保措施、没消防措施、没小区环境的老私房里面吗？这个不是数量和质量的关系。这类房子，长期看来都必须做拆迁改造，住宅也有一个生命周期，有一个升级换代的自然过程。98年房改以来，也包括98年以前，全中国的房地产市场，商品房只占到约30％，在部分地方达到40％以上。在这种背景下，就贸然得出中国住宅投资从高速增长步入平稳或者下降状态，中国房地产不能再重归高增长轨道这个结论，显得太仓促。

　　5.任泽平认为，土地财政、房价上涨推升实体经济成本。除任泽平外，许多专家和学者也持此种观点。这种观点是错误的。他们认为房价上涨，租金上涨，使得企业使用土地成本抬升和员工生活成本抬升，因而导致所谓的实体经济成本抬升。表面看这个逻辑是成立的。但是，不知他们想过没有，假设没有商品房住宅用地地价上升、没有商品房房价的抬升，又会是什么情况？专家学者们可能不知道，各地方政府为招商引资，为增加当地就业，一直到现在，给许多大的制造企业的工业用地是零成本！给产业龙头企业的用地是零成本！华为和富士康在郑州的投资，在西安的投资，付出过土地成本吗？万达在各地的投资，其获得的土地究竟又付出了多少成本呢？……不仅如此，这些用地，有的“七通一平”都是由地方政府掏钱做的，甚至工业厂房都是由地方政府出钱盖的。地方政府究竟有什么底气、凭借什么能够对这些工业制造企业、龙头企业给予土地优惠和土地补贴？如果没有住宅用地的高地价，没有商品房的价格上涨，地方政府哪来钱给这些工业制造企业、龙头企业优惠和补贴呢？哪来钱做工业园区的基础设施建设和配套呢？天上不会掉馅饼。进一步的，如果这些工业制造企业或者龙头企业未能获得土地优惠或者补贴，其所生产产品成本必然抬升，这些成本最终消费者不买单吗？这种产品，在国际上能有什么价格优势？“中国制造”又如何能够“横行霸道”呢？没有“中国制造”的“横行霸道”，那老百姓的就业又如何解决呢？……因此，回过头来看，住宅用地的高地价和商品房的高房价，究竟是推升了实体经济的成本，还是降低了实体经济的成本？答案不言自明。没有商品房的高房价，就没有“中国制造”的崛起！也不会有“中国创造”的崛起！更不会有中国服务业和商业将来对西方发达国家的全面超越。

　　没有土地财政，地方政府哪里来钱做基础设施建设？哪里有钱修高铁，修地铁，建公路，建水库，搭地上地下管网？哪里有钱建幼儿园，建小学，建中学，建医院，建养老院，建大公园？靠财政税收吗？中国各级地方政府的财政，尤其是中部西部城市的地方政府的财政都是“吃饭财政”，在保证地方政府正常运转、保障地方百姓基本民生以外，哪有闲钱积累？哪有闲钱搞建设、促发展？没有土地财政，就没有各级地方政府的基础设施建设！连基础设施建设和配套都没有，哪有什么现代化的工业园区？连现代化的工业园区都没有，何谈为实体经济降成本？……回过头来看，土地财政究竟是推升了实体经济的成本呢，还是压降了实体经济的成本呢？答案不言自明。当然，目前土地成本推升，部分是因为土地拆迁补赏补助过高造成的。必须严控土地拆迁补偿补贴补助成本，否则就是对整个经济体系的不公平。这是他话，本文不赘述。

　　6.任泽平去年以来始终重复他的一个观点，即房价涨跌趋势“长期看人口，中期看土地，短期看金融”。咋听起来，这个观点还挺有道理。实际上，这个观点，在思考着眼点方面是错的，在思维方法方面也是错的。这个思维方式是典型的西方经济学商品供给需求思路，这是典型的西方经济学消费品供给需求思路。房产地产，是资本品，不是消费品。对于资本品的分析，采用供给需求思路，是有重大缺陷的！作为资本品，房地产是分享剩余价值的重要参与者。无论发生什么样惨烈的天灾人祸，在近600年里，都从未改变每代人可支配收入翻一番的伟大进程。而只要发展就有剩余价值，而剩余价值中不低于30％的部分会落在房地产上。房地产具有全取原则、三代人现象、人类总成绩单特色、剩余价值总归入地位这些枢纽性、平台型特点，是独一无二的。

　　房地产依托于城市化。城市化的规律特殊。房地产的特征独有。城市化，就是城市化，是一条亘古不变的规律，与泛泛而谈的“人口”、“土地”、“金融”能有什么确定性的关系呢？长期看人口，英国过去这么多年人口增加了吗？但为什么英国的房价近几十年以来都在稳健碎步上升？美国的人口近些年究竟能增加多少？但为什么美国的房价近几十年以来都在稳健碎步上升？……是创新的活力，是分配的剩余价值，是积累的人类文明成果，推升了这块土地的价值。

　　中期看土地，目前，全国一线城市，甚至包括部分二线城市，住宅用地供应濒临枯竭，能从哪儿供给土地呢？重点城市的土地供给，不是说拉长时间段就能供给上的。没有土地供给，哪来房屋供给？是先有城市化，然后推升该地土地价值，待土地价值升到一定程度以后，待房价升到一定程度以后，补偿补助金才能让人满意，拆迁才能拆得动，然后才有新的土地供给！这才是正确的逻辑，绝不是相反！只有高房价，才有更多的住宅土地供给；而不是有了更多的土地供给，才有低房价！打个比方说，为了加大北京市的土地供应和房屋供应，北京市二环以内许多低矮破旧的老平房，该不该拆了作为新的土地供给呢？当然该。拆得动吗？以目前的房价，以目前的补偿标准是拆不动的！但是，如果二环以内的房屋单价再上涨一倍或者两倍呢，拆得动吗？这个时候或许拆得动！换句话说，商品房价格的上涨会拉动土地供给的增加，而不是相反。任泽平的观点，刚好把因果倒置，把必要条件当成充分条件。

　　再说任泽平的短期看金融观点。房地产作为资本品，从头到尾，都和金融打交道。现代工商社会，包括西方发达国家在其早期，无一不是通过土地抵押和贴现来构建、积累和扩张基本信用的。地产行业的稳步健康发展，始终离不开金融的支持。尤其是作为发展中大国，中国的国家信用体系，现阶段只能是基于土地财政和土地金融，而不可能是股权信用。在中国城市化进程中，房地产业与地方基础设施建设，是一枚货币的两面，互为背书，对立统一，统一于中国城市化进程。房地产行业即地方基础设施建设离不开金融；金融也离不开房地产行业即地方基础设施建设。也可以说，金融、房地产行业、地方基础设施建设三位一体，共同统一于中国城市化进程也就是现代化进程之中。按照这种理解，何来“短期看金融”一说？笔者推测，任泽平所谓“短期看金融”，是把金融的行政管制措施当成金融本身了！“限贷”、“放款没有额度”、“同一个楼盘去年利率打85折今年利率上浮20％”……这些是金融行为吗？这些与其认为是金融行为，还不如说是行政管制措施！或者理解为“政府调控”！这些短期的金融行政管控措施会改变房价本身的趋势吗？或者说，这些措施是为了降房价，还是为了保持房地产的稳定健康长远发展呢？这些短期的金融行政管控措施是为了对抗城市化的基本规律吗？或者说，这些措施是为了对抗城市化的基本规律，还是为了通过通过地方政府的干预从而实现稳健有序的城市化进程呢？这些答案都不言自明吧！至此，任泽平所谓“短期看金融”的观点，显然就是似是而非了，这是典型的用一个表面现象来替换事物的本质。地产和金融的关系，要远比任泽平所理解的深刻得多，复杂得多。

　　7.任泽平认为，要实现土地供应的跨区域平衡，从而纠正所谓的“土地资源错配”。笔者记得，持这个观点的还有李迅雷等人。这个观点的具体意涵是：既然一线二线城市及其都市圈是人口涌入的目的地，那么，就应该增加这些地方的住宅用地指标供应；与此同时，既然三线四线城市以及乡镇是人口流出地，那么，就应当相应减少这些地方的住宅用地指标供应。这个观点没有错，但是这是一句正确的废话。首先，中央部委在每年分配新增建设用地供应指标时已经兼顾这种情况。绝不是市面上某些媒体或者专家认为的中央部委只会搞一刀切。实际上，中央部委和各级政府的工作总体都实事求是，在坚持原则性的基础上，兼顾灵活性。其次，特大城市大城市，或者是叫一线二线城市，现在的问题是：不是没有指标，而是既使有指标，也无法做到土地的实际供应！“天上掉下一根针，都会落到别人的地上”。要实现土地供应，就必须拆迁动迁，都必须付出相应的成本。这个成本中得有人买单，它不可能凭空耗散。前面已经分析过，一线二线城市，尤其是一线城市，已经拆不动！已经迁不动！给指标也没用。“退二进三”工程已经实施十多年了，该搬迁的厂房早已搬迁，该腾退的工业用地早已腾退，“该搬到廊坊的都已经搬到廊坊”，“该搬到曹妃甸的都已经搬到曹妃甸”……哪里还有余地，能够轻易动迁拆迁从而增加建设用地供应呢？在2004年“831大限”之前，北京市共有超过300个城中村早已列入拆迁改造计划，早已列入建设用地供应计划，13年过去了，这些村都拆了吗？这些村儿的地都腾出来了吗？这里是指标问题，还是土地供应难题？跨省跨区平衡有什么用？城乡增减挂钩能有什么用？

　　重点城市收储整理土地的能力越来越小，这是目前的一种普遍情况。导致这种状况，不仅因为收储成本太高，而且因为完成收储与基础设施建设的时间也越拉越长。城市与乡村一样，所有土地都有主人，不论是宅基地还是乡办工厂，还是机关行政事业单位划拨用地，还是教育医疗用地，还是国企私企土地，还是基本农田或一般农田，还是居民的老住宅用地。几乎没有荒地。要收储，必须给这些一个又一个的的“主人”磕头作揖，补偿高高的，补贴高高的！条件必须优厚再优厚！全国所有城市，除重庆以外，在2004年“831大限”以前，都没有经营城市的理念，在该收储土地的时间没有完成低成本收储。这种情况，现在是地方政府之痛，地方政府已经没有绝对的能力管理一个城市的土地了！

　　再次，任泽平的这个观点与黄奇帆同志前段时间所说的“土地盯人”机制如出一辙。实行这种机制，至少有三个问题，其一，如果有这种激励导向，显然会改变各地方长官的施政动作和业绩函数，他们原来的工作着力点主要是为了争取更多的用地指标，从而可以通过土地出让金收入以及相应的抵押获得更多的贷款，有更多的资金推动地方经济发展。如果实行以土地盯人的话，地方政府工作的着力点就会调整到吸引更多的人到这个市里面来。果真如此的话，一定会带来更多的混乱！大家只要抢人就可以了！其二，中央原来希望通过用地指标以及其它各类调控政策来引导经济资源在全国的不平均分布趋向均衡分布。那么，如果实行土地爬行盯人的话，会导致经济资源更加严重的不均衡分布。中国是一个发展中大国，谋求的是共同富裕、协调发展、全面小康，谋求的是满天星斗的全国一盘棋！重大决策并不能简单的从经济角度出发，更多的还要从政治、军事、民族、社会等一系列长治久安的因素来综合评判。如果中国各民族各地区东中西部经济金融差距过大，经济金融资源、人财物资源过多地集中到了所谓的一线二线城市，集中到了东部地区，国家的长治久安一定会受到严重影响。这不是一个大国应有的发展状态。所以，长官意志也好，调控也罢，跨省跨区实行土地平衡并不是一个简单的算术题。其三，实行土地盯人，显然要对一个城市的人口流入流出有非常精确的数据统计，对一个城市的户籍人口常驻人口等必须有精确的统计，否则，无法根据这个数据核定用地指标。城市的发展会因为产业的兴衰更替，人口在某些年份是增长的，而在另一些年份是减少的，实行土地盯人对于存量的用地指标有调控吗？能够做到调控吗？严格来讲，要实行土地爬行盯人制度，对于人口下降城市，它原有的建设用地就必须调出来，而不是仅仅针对新增用地指标进行分配，显然，这个能做到吗？就某一具体问题的解决方案或建议设想是一回事儿，能不能落地具体执行则又是一回事儿。

　　8.任泽平认为，房产税是长效机制的重要支柱，预计个人住房房产税短期内难以推出。虽然他这个“个人住房房产税短期内难以推出”判断，笔者是认同的。但是，任泽平关于房产税是是中国房地产市场长效机制的重要支柱，这个观点是错误的。当然市面上和任泽平犯同样错误的专家不在少数。一提起长效机制，好像就是开征房产税。好像一开征房产税，房地产调控的长效机制就形成了！这些观点究竟错在哪儿呢？根子错在哪儿呢？笔者认为，首先，政府调控房地产市场与构建房地产税制，是两个频道的事儿。地产调控是地产调控，构建房地产税制是构建房地产税制，二者的目标取向、价值取向就不是一回事儿。政府调控房地产市场的目标是保持房地产市场的稳健可持续发展，保障城市化进程有条不紊有序推进；房地产税制要解决的是地方政府长期有效运转的税源问题。各种媒体专家学者总将这不是一个频道的事儿反复往一块儿拉扯。其次，中央讲的长效机制，笔者的理解，是中国城市化期间保证房地产市场平稳健康发展的长效机制，保障城市化有条不紊有序推进的长效机制；而不是让地产房产降价的长效机制。换言之，这个长效机制是针对城市化推进期间而言的。而通常语境下的房产税，则存在于哪个时期呢？房产税存在于城市化接近完成或者已经完成这个时期！换言之，在中国城市化仅仅才57.5％（就按城镇化率算）的当下，房产税本身的语境是不存在的。也就是说，房产税与城市化期间的长效调控机制不仅是两个频道的事儿，而且存在于两个不同时期，风马牛不相及。笔者曾专门撰文指出，20年内，中国不可能征收真正的房产税。在此不再赘述。至于任泽平所说的，国内房地产税制改革具有必要性和紧迫性，简直是“桤人忧天”。20年后，等中国城市化接近结束的时候，再说国内房地产税制改革具有必要性和紧迫性，那还差不多。

　　9.任泽平认为，我国住房调控长效机制，应当参考德国的经验。他认为，德国建立了居住导向的住房法律体系，德国政府把住房保障作为国家社会福利体系的一个重要组成部分，而不是作为“支柱产业”；德国政府推动了充足稳定的住房供给，规范了租房市场；德国政府严厉遏制投机性需求和开发商暴利行为；德国实行长期稳定的房贷政策……源于这些因素，德国房价长期保持平稳。有统计表明：从1977年至今，德国人均收入增长约3倍，但同期名义住房价格仅上涨约60％，扣除物价影响，德国近十年的房价以每年1％的速度下降。翻阅历史数据，德国近30年以来房价保持平稳，确是事实。但是，这一事实背后的深刻背景和历史原因是否如任泽平所分析的那样简单和浅薄呢？

　　这里，笔者简单罗列几点历史事实。其一，翻阅德国经济史，会发现德国的城镇化实际已经在一次世界大战之前都完成了。在德国史学界，霍尔斯特・马策拉特以及彼得・马沙尔克等学者对城市化有深刻研究，代表性著作有《世纪德国城市人口的发展》、《城市增长和城市内部结构的变化、世纪的城市化进程问题》等。他们将德国的城市化进程分为两个阶段：1840年―1871年、1871年―1914年两个阶段（国内学者普遍将德国城市化进程划分为三个阶段，加了一个1815一1840年城市化兴起的准备阶段）。截至1914年，德国城镇化率已经超过80％（在1900年左右，德国的城镇化率实际已经超过75％）。其二，在第二次世界大战爆发之前，德国的工业化不仅已经完成，而且臻于成熟化境；德国的基础设施建设体系趋于完备。谈德国的城市化和工业化，有两个历史人物不能忽视。一个是俾斯麦，他在1862年至1890年，先后长期担任普鲁士王国宰相和德意志帝国宰相，铁血统一德国，促进统一市场形成，在他的主导下，德国完整的抓住了第二次工业革命机会。德国铁路在帝国铁路局宰执下，1876年联网（1876年德国的铁路已经联网！）；我们所熟知的世界工业制造巨人西门子集团诞生于1847年，在1866年制造出世界上第一部大功率直流发电机；而蒂森克虏伯集团，最早可追踪到1811年的一个叫克虏伯的小钢铁工厂；而至于拜耳、巴斯夫和赫希斯特化工巨头，先后在1862年前后创立。到1893年，全德国有超过11万人在193家电器公司工作；1902年，柏林的地铁都已经通车（如此算来，德国的轨道交通历史超过100年！）；1913年，世界市场上超过34％的电气化产品由德国生产。值得一提的是，因为城市化，因为大量的劳工进城，俾斯麦政府1880年代就在德国创立了社会保障制度。另一个人物是希特勒，1932年，世界第一条高速公路在德国诞生。希特勒的经济复兴新计划实际与同时期美国罗斯福新政无二致！不仅如此，由于德国国家社会主义，希特勒新计划的执行效率和取得成果远远高于罗斯福新政。希特勒上任三年以后，德国实现充分就业。希特勒经济复兴计划的核心就是国家大投资，大兴土木，改善基础设施。到1938年，德国高速公路里程达到3000公里（要知道德国领土只有小小的35万平方公里，这还是在1938年！），更重要的是，为便于调动军队，在全国范围内统配资源，希特勒政府通过大修公路把德国所有城市、乡镇都连接起来了！也就是说，整个德国的公路体系在希特勒时期都已经构建完备！其三，二战结束后，作为战败国，德国一心推动经济发展，铁路公路不必大修，但是，盖房子建住宅是德国公私部门的一项重要经济活动。因为基础设施建设体系早已形成，居民城市化已经完成，在德国盖房子就是盖房子，不必再有基础设施建设方面的巨大配套投入以及可能分担的城市化其他方面的成本，所以，在德国，建住宅的成本大部分就是建设成本和相关税费，相对便宜。到1978年，德国每户家庭平均有1.2套房子。其四，正因为此前已经构建了相当完备的基础设施体系，第二次世界大战以后，德国整体对基础设施建设方面的投资是不足的。这种不足，在最近十多年以来表现尤为突出。数据显示，德国公共投资占GDP比重从1970年的近5％下降到2005年的历史最低点1.9％，此后维持在2％左右。由于多年来基础设施投资不足，许多公路、桥梁和公共建筑陈旧不堪，亟待修复。2017年，德国社会民主党主席舒尔茨把基础设施建设作为他的核心竞选议题。他指出，德国的联邦、地区和地方政府应当将总共560亿欧元的预算盈余用于修补学校的屋顶。另外，根据德国复兴信贷银行最近的数据，德国的城镇、城市和农村地区的基础设施投资缺口共计1260亿欧元，包括修建公路的340亿欧元和维修校舍的330亿欧元。再就是德国经济研究所（IW）最新的研究结果显示，全德国范围内的基础设施都存在老化和年久失修的问题，他们认为，德国若想保持其竞争力，政府需要在未来10年间投入1200亿欧元（约合人民币9975.06亿元）的资金……这些都表明，德国在最近几十年内对基础设施建设的投入是严重不足的；德国当下正处于基础设施全面更新、换代、升级和重建周期。

　　在回顾和分析上述四点背景的基础上，再来评价德国最近几十年房价保持平稳这个问题，视野会更加开阔。一是，德国城市化进程已经在一次世界大战以前完成，纵观世界经济史，凡是城市化已经完成的发达国家，房价总体保持平稳，即使有上升，但是上升坡度远远不如正处于城市化中期的中国那样陡峭。二是，德国的基础设施体系在二战以前都已经相当完备，所以二战以后，甚至直到今天，在德国盖房子就是盖房子，不用过多的承担基础设施建设的成本，不用承担因为城市化而导致的其他社会综合成本。换句话说，德国的住宅建设与土地财政完全是分野的。三是，德国的工业化早已完成。更重要的是，动辄上百年的跨国工业巨头，树大根深，枝繁叶茂，占尽天时地利和人和，在创新中发展，在发展中创新，引领潮流、巩固地位，纵横捭阖，在国际分工合作和贸易投资中攫取世界剩余价值。正是因为有德国工业巨头在世界上获取剩余价值，创造超额利润为德国经济输血，德国国内经济就无须过重依赖房地产业，德国财政就无需过重依赖房地产及相关产业的税费。正是因为具备了这些基础和条件，才有近几十年德国国内房价的长期平稳。显然，任泽平所述那几点因素，并不足以解释德国最近几十年保持房价平稳这一现象。或者说，德国房价近几十年保持平稳，与任泽平所述的那几个因素没有太大直接关系！因此，他据此得出的要参考德国住房调控长效机制的建议，也只能当做笑料罢了！

　　10.任泽平认为，中国房价，尤其是一二线城市的房价已现脱离基本面的泡沫化趋势；从人均GDP、城市化率、增速换挡进程等指标特征来看，当前中国房市具备1974年前后日本的很多特征，如调控得当，尚有转机。但当前中国房市许多因素也和1991年前后的日本相似。市面上持和任泽平相似观点的各类人士很多，更多的人士比任泽平更悲观，在他们看来，一线二线城市的房地产泡沫已经相当严重了。毫无疑问，这些观点都是错的。其一，绝大多数人可能并没有真正弄清楚租售比，房价收入比等舶来品概念，没有搞清楚这些概念使用的具体语境。笔者曾专门撰文阐述这些概念的具体差别和语境。其二，绝大多数人士，包括地产界的部分专业人士，都没有真正搞清楚中国房地产市场的具体国情。其三，绝大多数人士“云深不知处，只缘身在此山中”，并不清楚当下的中国在世界上处于一种什么样的状态？这是当年日本的状态吗？14亿人口步入城市化、迈入现代化，按购买力平价2015年GDP已经超过美国，全世界创新活力最强、人民最勤奋、资本最向往的国土，曾经的7000年文明古国，比任何时候都接近伟大复兴目标……这些都是怎样一种格局和状态呢？建议任泽平对这种状态做一个模拟和复盘，然后再来判断一二线城市的房价是否已经泡沫化？关于一二线城市的房价是否已经泡沫化，国内专家任志强，陈宝存等，都已经有非常全面深刻的分析。有兴趣者可去查阅。本文在此不赘述。

　　本文通篇挑任泽平的毛病，也并不代表任泽平和他的同事《房地产周期》这本书一无是处。坦率地讲，任泽平提出，要坚持大城市和都市圈战略，要摒弃小城市小镇小城镇战略，这个观点是正确的。但是总的来讲，任泽平和他的同事关于房地产的观点总体是错误的，《房地产周期》这本书由于对房地产市场内在的许多矛盾关系未能做到辩证系统的把握，该书的解释力非常一般，如果不加辨别，会严重误人子弟、坑害民众。而这与任泽平所说的“探索真相，致良知，为民生”简直是南辕北辙。为揭示真正的真相，为真正的致良知、为民生，笔者斗胆锋芒毕露，直接对任泽平的错误观点进行批判！不如此，不足以致良知，不足以为民生！

　　另外，关于货币超发，笔者实持有与任泽平完全相反的观点。如果真正理解了土地金融和土地财政，真正理解了国家信用和土地金融之间的关系，就不会得出中国货币超发这个结论。为避免本文太过发散，另文撰述中国货币并没有超发，且听下回分解。