谭浩俊:多地楼市“松绑” 新一年房价会不会疯涨

1评论 2018-01-10 10:47:33 来源:金融界网站 作者:谭浩俊 上市公司绝密调研报告

一旦放松调控,房价仍会快速反弹。只有当制度真正完善了,制约房价过快上涨的机制形成了,楼市运行的内在机制完全确立了,楼市调控政策才有可能完全退出。

  作者:专栏作家,媒体特约评论员 谭浩俊   

  一旦放松调控,房价仍会快速反弹。只有当制度真正完善了,制约房价过快上涨的机制形成了,楼市运行的内在机制完全确立了,楼市调控政策才有可能完全退出。

  据中国之声《新闻纵横》报道,1月5日,甘肃省兰州市突然发文对城市部分区域取消限购;继续限购区域则不再需要提供社保、纳税证明,非兰州本地户籍的家庭购房将更加便利。新政将从今天起正式实施。而在此前,南京、武汉、长沙、济南、郑州、西安等地也出台政策,对符合条件的人才降低购房的准入门槛。因此,有观点认为,这是在变相放宽楼市调控,松绑楼市限购政策。

  众所周知,限购政策一直被认为是楼市调控的风向标。限购从严,意味着楼市调控趋紧,限购放宽,意味着楼市调控趋松。因此,很多人在判断楼市调控问题上,都以有没有实现限购作为政策松紧的主要依据,甚至一些购房者,也用限购来作为是否购房的重要参考。

  事实也是,从这些年来楼市调控的实际情况看,限购政策出台与否,确实与楼市调控关系密切,与居民购房密切相关。尤其是本轮调控,更是把限购作为威力最大的一种调控手段。无论是一二线城市还是三四线城市,都纷纷通过限购手段,表达对楼市调控的重视,表达执行中央要求的决心。特别是一线热点城市,更是依靠限购稳住了房价。

  那么,兰州的放松限购以及部分省会城市的变相放宽限购,是否意味着楼市调控政策将全面放松、楼市调控将完全退出呢?现在网上也流传一种观点,认为只要地方财政吃紧,楼市调控政策就会退出。但预测2018年的楼市到底何去何从,不能下如此简单的判断。

  在日前召开的全国城乡住房建设工作会议上,住建部要求,2018年将抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

  从会议传递的信息来看,今年将坚持楼市调控不放松,所不同的是,调控方式将从一般调控转向分类调控,提升调控的精准度和针对性,进一步强化因城施策、因地制宜,并依据实际,对政策做出适当调整,满足刚性需求、支持改善需求、遏制投机炒房。同时,对三四线城市和县城等进一步做好去库存工作,以更好地体现“房子是用来住的,不是用来炒的”的目标,防止政策“一刀切”。

  以此来看,兰州作为三线城市,放松限购,应当是符合分类调控的基本要求的,主要目的应当是去库存。否则,按照兰州的经济发展水平以及外来人口情况,是很难实现去库存的目标的。更重要的,兰州在放松限购的同时,对限售政策做了加码,亦即购房后需要满3年才能交易。显然,是为了预防炒房行为的发生。所以,没有形成对楼市调控政策的冲击,更不是楼市调控政策退出的信号。

  国家信息中心经济预测部主任、首席经济学家祝宝良在近日举行的“2018亚太国际金融论坛暨中国资本市场峰会”上也表示,“最近有些地区已经放松了调控的力度,但从全国来看,只要房价上涨的预期没变,那么,调控还会继续”。

  也就是说,目前的楼市稳定,主要还是建立在楼市调控基础之上的,并没有完全形成内在的稳定机制。一旦放松调控,房价仍会快速反弹。只有当制度真正完善了,制约房价过快上涨的机制形成了,楼市运行的内在机制完全确立了,楼市调控政策才有可能完全退出。在没有退出之前,只会由各地依据本地实际实施微调。而且,在微调过程中,地方也不会让房价出现快速上涨。一旦出现疯狂反弹,那中央层面也很有可能“反弹”。

  至于有人认为放松限购可能与地方财政吃紧有关,这样的观点失之简单。地方财政吃紧,这是客观事实。在宏观经济形势不佳、企业运行困难的情况下,财政形势不可能好到哪里,也不可能不吃紧。但是,如果因此而放松楼市调控,带来的可能就不是财政吃紧,而可能是经济崩盘。因为,经济“脱实向虚”的矛盾已经相当尖锐,没有条件再继续通过“土地财政”来维持地方的高投入、高负债,而必须把工作重点放到发展实体经济方面。

  可以预料,随着兰州放松限购政策的出台,其他地方也有可能会效仿。特别是库存压力比较大、楼市活跃度又不是很高的城市,会出现放松限购的现象。但是,在放松限购的同时,为了防止炒房,也一定会在限售等方面出台相应政策,避免房价再度快速上涨。

  考虑到一些城市尽管库存状况比较严重,去库存压力很大,但是,增库存的动力也没有减退。因此,有关方面在评估分类调控政策效果时,也要对不同地区的不同情况进行深入全面的分析,切不可只看表面、不看内容,只看数据、不重质量。可以允许地方通过松绑限购政策去库存,但决不允许地方继续大增库存,新增库存必须与去库存的数量紧密结合起来,且新增库存量在三到五年内不能超过去库存量的30%。也只有这样,去库存才会真正发挥作用、产生效果,才不会在执行中被扭曲。

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关键词阅读:楼市 房价 疯涨

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