岁末年初，大家都在搞年终总结，房地产很热闹。尽管调控贯穿年头年尾，但2018年将是商品房成交最火爆的一年，商品房成交面积不仅比2016年的历史第二好成绩再涨一成，而且与本轮周期启动前的2014年相比上涨了40％。多数业内预计，“房住不炒”元年开启，这个历史“大顶”未来很难再击穿。媒体多数在盘点市场格局、千亿房企，笔者在这里还是想谈一谈调控的事儿。

　　管理层谈了很多，2018年，调控目标不动摇、力度不放松，甚至连喘气歇脚的念头都不能有。调控之所以坚持到底，就是为创造长效机制的“窗口期”。中央经济工作会议说了，2018年长效机制要取得实质性进展。于是，2017年的楼市调控几乎做到极致，有城市一年内发出十几道令箭。笔者认为，短期行政干预是必要的，但如果能将碎片化的政策连接起来，调控就是长效机制了。

　　比如，不久前四部委发文，开发商不得拒绝公积金贷款（2014年也发过同样文件）。直观看，开发商太坏了，居然不接受老百姓用低利率资金买房。但事实上，开发商大面积地拒绝公积金贷款，主因是公积金回款慢。作为直属政府的公积金中心，从受理申请到放款，少则三四个月，多则一年半载。因此，此次四部委首先要求，公积金贷款审批要在10个工作日完成。另外，房价高，公积金贷款不够，只能依靠公积金加商业贷的“组合贷”，开发商回款就更慢了。

　　因此，房子回归居住属性，这绝非一句口号，一系列改革要跟上。土地要素开始向租赁倾斜了，金融要素也要跟进，最关键的是要在政策性金融、普惠金融改革上下功夫了。2017年，市场流传一个买房鄙视链，“全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪走”。也就是说，很多开发商不仅不接受公积金贷款，甚至要求全款买房。为什么？由于卖了房子签不了合同（所谓“限签”），影响开发商资金回笼，于是聪明的开发商就想出一招，“全款优先”。

　　近期，易居企业集团CEO丁祖昱演讲指出，2017年很多城市开发商拿不到预售证，排在首位的是上海，有170个项目没有拿到预售证，南京、天津、广州这些地方没有拿到预售证的也不少。这就难怪了，银行资金面全面收紧，2016年创新高的万亿公司债相继到期，2017年“补库存”消耗大量资金，一直靠杠杆活着的开发商，不得不祭出拒绝公积金贷款，全款优惠的招数。

　　这让笔者联想起消费贷问题。2017年，居民短期贷款新增1.6万亿，达到中长期贷款的三成多，规模接近去年同期的3.5倍。问题是，我国社会消费品零售总额并没有大增，可见消费贷款流入楼市了。于是，三部委马上发文，要求围堵首付贷、消费贷等楼市违规“加杠杆”行为。那么，调控这么严格，消费贷利率很高，期限又短，为何居民敢于是用高成本资金呢？很重要的一个原因，就是大城市新盘普遍“限价”，新房的价格与周边的二手房价出现明显倒挂。

　　试想，同区域的新房，要比周边二手房便宜很多，有些价差甚至在30％以上。再考虑到二手房巨大的税费成本（营业税和中介代理费），购买新房的溢价收益明明白白。巨大的价差诱惑下，就不难理解，为何很多购房者愿意接受全款买房。甚至，为了凑钱，购房者还绞尽脑汁地利用各种消费贷等。这些贷款利率再高，也抵不过垂首可得的几十万收益，这个帐算得过来。

　　互联网当道，信息越来越对称了，个性化经济彰显，人人关注的房地产市场，其微观运行越来越复杂，也越来越难以掌握规律了。从上到下的行政调控，当前效果看来显著，但决策者运营也越来越费劲。因为，甫一出台，很多政策或许就被意想不到的微观市场行为突破了。调控是短期行为，但不是短视行为，调控是一揽子的事情，能统筹起来考虑，长效机制或许水到渠成了。