李宇嘉:2018年 希望调控能铸成长效机制

1评论 2018-01-10 10:43:09 来源:金融界网站 作者:李宇嘉 上市公司绝密调研报告

岁末年初,大家都在搞年终总结,房地产很热闹。尽管调控贯穿年头年尾,但2018年将是商品房成交最火爆的一年,商品房成交面积不仅比2016年的历史第二好成绩再涨一成,而且与本轮周期启动前的2014年相比上涨了40%。

  作者:深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员,经济学(金融方向)博士 李宇嘉   

  岁末年初,大家都在搞年终总结,房地产很热闹。尽管调控贯穿年头年尾,但2018年将是商品房成交最火爆的一年,商品房成交面积不仅比2016年的历史第二好成绩再涨一成,而且与本轮周期启动前的2014年相比上涨了40%。多数业内预计,“房住不炒”元年开启,这个历史“大顶”未来很难再击穿。媒体多数在盘点市场格局、千亿房企,笔者在这里还是想谈一谈调控的事儿。

  管理层谈了很多,2018年,调控目标不动摇、力度不放松,甚至连喘气歇脚的念头都不能有。调控之所以坚持到底,就是为创造长效机制的“窗口期”。中央经济工作会议说了,2018年长效机制要取得实质性进展。于是,2017年的楼市调控几乎做到极致,有城市一年内发出十几道令箭。笔者认为,短期行政干预是必要的,但如果能将碎片化的政策连接起来,调控就是长效机制了。

  比如,不久前四部委发文,开发商不得拒绝公积金贷款(2014年也发过同样文件)。直观看,开发商太坏了,居然不接受老百姓(行情603883,诊股)用低利率资金买房。但事实上,开发商大面积地拒绝公积金贷款,主因是公积金回款慢。作为直属政府的公积金中心,从受理申请到放款,少则三四个月,多则一年半载。因此,此次四部委首先要求,公积金贷款审批要在10个工作日完成。另外,房价高,公积金贷款不够,只能依靠公积金加商业贷的“组合贷”,开发商回款就更慢了。

  因此,房子回归居住属性,这绝非一句口号,一系列改革要跟上。土地要素开始向租赁倾斜了,金融要素也要跟进,最关键的是要在政策性金融、普惠金融改革上下功夫了。2017年,市场流传一个买房鄙视链,“全款的往里走,按揭的不要堵门口,公积金贷款的请把共享单车挪走”。也就是说,很多开发商不仅不接受公积金贷款,甚至要求全款买房。为什么?由于卖了房子签不了合同(所谓“限签”),影响开发商资金回笼,于是聪明的开发商就想出一招,“全款优先”。

  近期,易居企业集团CEO丁祖昱演讲指出,2017年很多城市开发商拿不到预售证,排在首位的是上海,有170个项目没有拿到预售证,南京、天津、广州这些地方没有拿到预售证的也不少。这就难怪了,银行资金面全面收紧,2016年创新高的万亿公司债相继到期,2017年“补库存”消耗大量资金,一直靠杠杆活着的开发商,不得不祭出拒绝公积金贷款,全款优惠的招数。

  这让笔者联想起消费贷问题。2017年,居民短期贷款新增1.6万亿,达到中长期贷款的三成多,规模接近去年同期的3.5倍。问题是,我国社会消费品零售总额并没有大增,可见消费贷款流入楼市了。于是,三部委马上发文,要求围堵首付贷、消费贷等楼市违规“加杠杆”行为。那么,调控这么严格,消费贷利率很高,期限又短,为何居民敢于是用高成本资金呢?很重要的一个原因,就是大城市新盘普遍“限价”,新房的价格与周边的二手房价出现明显倒挂。

  试想,同区域的新房,要比周边二手房便宜很多,有些价差甚至在30%以上。再考虑到二手房巨大的税费成本(营业税和中介代理费),购买新房的溢价收益明明白白。巨大的价差诱惑下,就不难理解,为何很多购房者愿意接受全款买房。甚至,为了凑钱,购房者还绞尽脑汁地利用各种消费贷等。这些贷款利率再高,也抵不过垂首可得的几十万收益,这个帐算得过来。

  互联网当道,信息越来越对称了,个性化经济彰显,人人关注的房地产市场,其微观运行越来越复杂,也越来越难以掌握规律了。从上到下的行政调控,当前效果看来显著,但决策者运营也越来越费劲。因为,甫一出台,很多政策或许就被意想不到的微观市场行为突破了。调控是短期行为,但不是短视行为,调控是一揽子的事情,能统筹起来考虑,长效机制或许水到渠成了。

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关键词阅读:长效机制

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