李宇嘉:对房产税的认识 亟待正本清源

1评论 2018-01-09 15:35:55 来源:金融界网站 作者:李宇嘉 2018超级金股免费领取!

2018年将是“房改”20周年,政治局会议要求,房地产长效机制建设和住房制度改革在今年要取得实质性进展。除“租购并举”外,大家都认为,另一个长效机制的重磅政策,或许就是房产税了。

  作者:深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员,经济学(金融方向)博士 李宇嘉   

  2018年将是“房改”20周年,政治局会议要求,房地产长效机制建设和住房制度改革在今年要取得实质性进展。除“租购并举”外,大家都认为,另一个长效机制的重磅政策,或许就是房产税了。年关岁末,财政部部长肖捷对于房产税立法时间表和征收原则的表态,接连出现在官方媒体,引起很大反响。肖捷部长文章指出,要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房产税立法和实施,力争2019年完成房地产税的立法,按照评估值征税,适当降低建设和交易环节税费负担等等。事实上,肖捷部长的表态已经触及房产税征收的具体细节了。

  近期,媒体专家对房产税纷纭解读,其中凡是涉及房产税对中产薅羊毛,中国个税税率太高(不应再缴税),房产税开征之时便是房价拐点来临之时等等观点,都会引起广泛关注和点击,在中等收入群体中更是引起共鸣。目前来看,房产税之所以如此备受关注、刺激多数人的神经,完全是因为大家对房产税不了解。直观印象是,房产税开征,意味着政府要从我的腰包里掏钱。而且,作为最大宗的资产,房产税很可能是一大笔支出。在我国没有个人直接缴税传统的情况下(个税缴纳由单位在发工资之前代扣),房产税的本源及其影响必须要和大家讲清楚。

  首先,房产税与广大刚需人群、中产收入阶层没有太大关系。这样的说法不太严谨,但很直观。之所以先把这个观点摆出来,就在于澄清,近期有关房产税的讨论,出现了一种非常错误倾向,即“房产税道德化”。也就是,近几年房地产市场快速发展,为了响应国家“去库存”的号召,很多刚需人群、中等收入群体成为了房屋拥有者或有产者。因此,若国家此时关门征收房产税,这是很“不道德的”。事实上,不管未来房产税如何征收、税率多高,设置合理的免税面积或退税,这是确定无疑的事情。因此,绝大多数中等收入家庭不会受到房产税明显冲击。

  也就是说,老老实实地遵循“房住不炒”,量力而行地改善自己的住房需求(而不是靠炒房致富),绝不会受到房产税很大影响。其次,房产税征收不仅不会导致房价下跌,反而是房价的“稳定器”。先举个简单的例子,小区物业管理费与房产税很类似,都是为居住生活服务而“买单”。现在假设,你居住的小区,物业管理费突然下降了,这对你来说是节约每月支出的好事吗?绝对不是,因为物业管理质量也会跟着下降,高收入、追求高品质生活的业主会搬离,他们会将房子出租或出售。最后,小区的房价一定会下跌,并会形成房价下跌和物业管理质量恶化的循环。

  一般来讲,大家公认的好社区,业主缴纳的物业管理费也较高,物业也就越容易保值升值。物业管理费是业主为小区内安保、卫生、快递、维修等基本服务买单的费用。房产税也类似,它是为小区外部的片区或行政区域内教育、医疗、治安、环卫、交通等公共服务而买单的费用。缴纳的房产税(按房价评估)增加了,说明房价涨了;房价上涨了,说明本地住房需求增加了;住房需求增加了,意味着这里的社区服务、教育水平、公共卫生等各方面服务比较好,大家愿意来这里住。2013年年中申请破产的汽车城底特律,房产税在全美是最低的,但没有人愿意去。

  前面讲过,我们一直没有百姓直接缴税、申报税收的习惯。个人不直接缴税,税负感或者税收“痛感”就不明显。房产税完全不同,须经个人直接缴纳,税负感或税收“痛感”明显。一旦地方政府要直接从百姓腰包里拿钱,每个人都想搞清楚,我到底有没有享受应有的服务。所以,不要怕房产税,地方政府想征税,就得涵养税源,提供更好的服务,让房价上涨,让更多人来这里。由此,公共服务型政府或公共财政(而非建设型政府或财政)就水到渠成了。另外,作为缴税者,也作为业主,不仅是公共服务享有者,也获得因公共服务完善而带来的资产收益。

  再次,改革开放不到40年,我国迅速从一个国民共同贫穷的国家,发展到富豪数量增长最快的国家,房产增值占财产增值90%以上。由此,我国收入差距主要是不动产引起的财产收入差距(而非工资收入差距)。而且,国际上调节收入的“四大利器”,个税、利得税、遗产税和不动产税,我国都是缺失的(个税基本沦为“工薪税”)。更甚,以房产这个并不创造财富的非生产性财产为载体的财富拔高,并非个体努力、勤劳所致,很大程度是“拼爹”、“啃老”或偶然选择之果,导致坐享其成、一夜暴富等极不健康的财富观盛行,挫伤了科技创新和勤劳致富的社会风气。

  调节收入是税收最大功能。征收房产税,意在重塑全社会的财富观,让机会均等、自由流动、个体努力主导财富形成。唯此,财富创造的势能才能不断拔高,个体坐享其成的懒惰风气才会受唾弃,个体努力和竞争使社会财富水平不断增长的渠道才永续畅通。由此,不仅富豪们会给社会贡献更多税收,楼市炒风将明显被抑制,这有利于调节收入差距,也有利于政府财政收入增长、公共服务完善。最后,对握有几套房的人来说,近年来城市化、产业升级、服务完善让你的房子增值了几倍。老实说,唾手之财富并非靠个人努力,而是由广大群众参与的城市化、工业化、税收贡献而推动实现的。对于拥有多套房者和富豪们来说,应抱着回馈社会的态度,让更多人(无房户、新市民)通过你的缴税而分享城市化红利,进而实现在城市扎根的愿望。唯有此,城市才能吸引更多人和产业进驻,城市才会有积聚能力,这样的社会结构才是健康的,你的财富才能保值增值。2018年是改革开放40周年,也是十九大后我国进入“新时代”的第一年。新时代需要新气象,国民具备了纳税意识,才是我们现代化的最大动力。

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关键词阅读:房产税

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