楼市调控政策要松绑了?套路复杂 不要做了接盘侠!

1评论 2018-01-09 14:54:25 来源:大猫财经 作者:猫哥 上市公司绝密调研报告

如果你是一个收入达到所在城市“平均线”的上班族,如果想买房,那么,在北京需要7个月才能买得起一平米,上海需要5.87个月,深圳需要6.38个月,广州需要4.12个月,杭州需要3.85个月。

  楼市的一举一动总是牵动着大家脆弱的小心脏,这几天,楼市最热门的话题是“调控政策可能要放松了。”

  事情是这样的。

  ●1月5日晚间,兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控 强化房地产市场监管有关工作的通知》(以下简称《通知》),通知宣布:

  (1)西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策取消

  (2)城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内(含高新区、经济区、九州开发区,不包括高新区榆中园区)的一手和二手住房实施限售3年。

  ●同时,合肥也传出疑似放松调控政策的。猫哥稍微了解了下,原来是合肥房管局的一个回复,根据该回复2016年11月以前拿地的14个楼盘不“限价”(接受政府指导价),2016年11月之后所拿地块均限价。也就是说,2016年11月之后土拍入市的地块,政府明确提出“地价、房价”红线,但“2016年11月之前出让的宅地没有此项规定”。

  ●还有厦门,厦门之前房价的暴涨让外界颇为惊讶,后来也发布了严厉的调控政策,在1月6日开幕的厦门市十五届人大二次会议上,厦门宣布将“健全完善房地产市场调控长效机制,实行差别化的调控政策,满足首套刚需,支持改善需求,有效引导市场预期,加强商品住宅土地供应。

  这也被外界解读为要为楼市松绑了。

  其实,我们仔细一看这些都不过是“差别化调控政策”,也是符合中央有关精神。早在2017年12月23日,住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上就说,“明年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。”

  在差别化调控的大政方针下,未来各省各市会根据自身情况分别出台相应的房地产调整政策,不会再是“全国一刀切”,我们得习惯各省市房地产政策的调整。

  毕竟,北上广深跟别的城市差别很大,而省会城市与小县城差别也很大,东西部城市也有差别。房地产市场到了分化的阶段了。

  01

  未来会加速分化的省会与小城市

  在中央看来,要尽可能对“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”,也就是把三四五六线城市高企的新房库存都卖给老百姓(行情603883,诊股)。

  但我们以甘肃以及省会城市兰州为例,却发现这种调控政策,对于普通人来说,可能不是个好的投资机会。

  众所周知,甘肃是个人口少,收入相对低下的省份,人均GDP和收入几乎双双垫底。全省人均收入是14670元。但省会兰州却要高出一大截,根据国家统计局兰州调查队公布的2016年城乡居民人均可支配收入数据,兰州市城镇居民人均可支配收入29661元,与2015年相比增加2573元,同比增长9.5%,增幅在全省14个地州市中位列第一。到了2017年,根据兰州市的《政府工作报告》,兰州市城镇居民人均可支配收入增速快于经济增长,预计分别达到32478元。

  收入比省里其他城市高出一大截的结果是,兰州吸引了大量的新增人口。

  2016年末兰州市户籍人口是321.90万人,而全市常住人口为370.55万人,中间的差额就是人口净流入数,也就是说,2016年兰州市净流入人口48.65万。

  以此推算,兰州集中了甘肃14.19%的人口,并且趋势还在增长。甘肃是个人口净流出的省份,在净流失百万人口的同时,省会兰州的常住人口却增长48.65万。这也印证了猫哥之前文章说的,一个省里,人口、资源正在加速向省会城市集中。

  有劳动能力的外来务工人员和高学历的知识青年都加速集中在省会城市,背后就是一些城市的人口“失血”:

  楼市调控政策要松绑了?套路复杂,不要做了接盘侠!

  相当于全省的资源、人口、经济、金融都被一两个城市尤其是省会城市占据,必然带来对住房的需求。

  这是什么意思呢?

  很简单。在一些中西部省份,省会的房价虽然高高在上,但有人口净流入和经济发展的支撑,而广大的三四线城市即使政府大力帮忙“去库存”,如果贸然跟进买入,未来很可能就找不到“接盘侠”了。

  02

  价格是相对概念

  房价的高低,不但是个绝对值概念,还是个相对值概念。

  根据《2018-2023年中国房地产市场前景调查及投资机会研究报告》(以下简称《报告》,截至2017年年底,中国有51个城市的二手房房价破万。

  猫哥将部分城市与一些省会城市单独拿出来与薪酬做了一个对比图,发现了一些有意思的东西:

  楼市调控政策要松绑了?套路复杂,不要做了接盘侠!

  如果你是一个收入达到所在城市“平均线”的上班族,如果想买房,那么,在北京需要7个月才能买得起一平米,上海需要5.87个月,深圳需要6.38个月,广州需要4.12个月,杭州需要3.85个月。

  都说“北上广深杭”,其实即使是一线城市里,房价/收入比还是很不一样的,差别相当大。北京几乎是杭州的一倍。

  热点省会城市的房价/收入比几乎在2-3左右。你可能觉得高,但也是相对稳定的,并且还有像长沙这样的“洼地”。

  随着经济的发展,居全省之力建设的省会城市很可能就成为一个省内资产的“避风港”,如果你不想离开老家到外地工作,那么,选在哪里工作,在哪里买房就不用多说了吧。

  至于广大非东部沿海城市的三四线城市的库存,爱卖给谁就卖给谁去。

关键词阅读:楼市调控政策 套路复杂 接盘侠

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