江瀚:兰州、合肥楼市调控松绑 房地产市场要变天?

1评论 2018-01-08 08:16:25 来源:金融界网站 作者:江瀚 海航创新 A股最亮的星!

1月5日,中国房地产市场两个大消息传来,据说兰州和合肥都开始松开房地产调控了,事情真的是这样的吗?2018年中国房地产市场究竟该怎么看?

  作者:苏宁金融研究院特约研究员 江瀚   

  楼市调控

  1月5日,中国房地产市场两个大消息传来,据说兰州和合肥都开始松开房地产调控了,事情真的是这样的吗?2018年中国房地产市场究竟该怎么看?

  从2016年9月30日开始,中国房地产进入了一个速冻的状态,在一连串房地产新政的影响下,各地的楼市这匹脱缰的野马终于慢慢消停下来了,并且经过2017年整整一年的不断加码,房地产市场终于冷静了下来,各地似乎也开始逐渐熟悉了这种全新的慢节奏房地产发展方式,房地产市场一个新的时代似乎已经来临了。

  然而,这个判断似乎最近出了点情况,这就是在国家房地产调控一片加码的大背景下,两个省会城市出现了调控的松动,1月5日晚6点,兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》,对现行的房地产市场调控政策进行调整,采取“部分取消限购+部分增加限售”。与此同时,1月3日,合肥市国土局对市民投诉的开发商圈地行为的回复表示,房企定价是市场行为,企业自住定价,政府无权决定,一时之间也被解释为合肥放松房地产限价。地产圈很多人惊呼房地产市场解冻了,房地产市场是不是要变天了?

  我们今天就来了聊聊房地产这个大家一直持续关注的话题。

  一、兰州、合肥到底发生了什么?

  作为两个省会城市,虽然这两个城市不是一线核心城市,但是其政策意义也是非常巨大的,如果一切正如媒体解读的那样,这件事的象征意义不可不谓之深远。

  我们首先来看看兰州,通知显示,兰州将取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策,同时规定城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区,不包括高新区榆中园区)的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策,但不再提供社保证明和纳税证明。对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内(含高新区、经济区、九州开发区,不包括高新区榆中园区)的住房实施限售。自本通知下发之日起,个人在上述区域内购买的住房(含新建商品住房和存量住房,以合同网签时间为准),自取得《不动产权证书》登记簿日期满三年方可上市交易。

  这个通知的关键在于对于兰州市的核心城区来说,限购依然没有松绑,只是对某些城郊地区的房地产交易有了一定的舒缓的过程,说是兰州市放弃限购有些言过其实。

  再来看合肥,合肥则更为有意思了,这件事的由来是一则市民的投诉,其大意是万科、万达的项目土地成本才三千多,现在卖1.9万/平米,为什么他们拿地那么便宜,现在还可以卖到那么高的价格,而有的开发商拿地的成本都到了1万,为什么价格要限制卖?这明显不公平。而国土局给了回复:合肥自2016年11月开始,对市辖区和长丰县、肥西县、肥东县范围内的居住用地(含商住用地)实行“限房价、限地价”的土地拍卖方式,要求竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。具体由物价部门会同房地产管理部门负责监督落实。但在2016年11月之前出让的居住用地(含商住用地)没有此项规定。

  看到这个之后相信大家也都明白了,这根本不是取消限价,只是对于之前政策的一个明确解读,合肥的做法纯粹是在解释政策。

  综合兰州和合肥的两个城市的所作所为我们可以发现,国家规定的房子“只住不炒”是一条红线,各地都不会违背,但是兰州和合肥的举动从某种意义上来说2018年的房地产调控可能会有更多的变化,一方面,这种社会解读可以看作是当前市场的一种焦虑,的确在某些地方还是存着去库存的压力,这种压力让业界和监管层都有一定的焦虑意识,所以这种解读是一种集体行动的焦虑感的体现。另一方面,房地产市场让房子回归居住属性是一个毋庸置疑的大方向,所以一切的过度解读都是没有意义的。

  二、2018年房地产市场究竟该怎么看?

  不过解释完了整个政策,2018年中国房地产市场到底该怎么看?这可能才是大家最关心的问题,对于房地产市场来说,我们一直有一种解释方式这就是房地产市场短期看金融,长期看人口。房地产归根结底都还是人类所居住的资产,居住是房地产最为核心的一个属性,而最为关键的还是人口。如果有朋友要问2018年房地产会怎么样?没有人能够给出一个准备的答案,因为不同城市之间房地产的差异都是巨大的。甚至在同一个城市,不同地块的差异性也是异常巨大,那么我们就需要有一些大的判断标准。

  首先,看政策。房住不炒这个房地产定义的主基调是反复进入国家政策,乃至于写入19大报告的核心思想,那么从政策面的角度来说,想要通过短期投机房地产,获得高额收益,基本上有着这种思想的人都可以洗洗睡了,无论如何房地产的投机时代已经过去了,这点希望大家都能想明白。

  其次,看城市。前一段时间,在吴伯凡和梁冬两位老师曾经提出过一个理论,这就是买房就是对城市的股票投资,任何一个人买房就是对城市的一种股票投资,老百姓(行情603883,诊股)买房的目的就是通过自己看不见的手对于这个城市进行投资,一个城市的价值,在于未来这个城市可以产生现金流和利润的能力。所以,如果未来这个城市产生现金流的能力越强,那么这个城市则会越有前途,而你买的房子最终也会成为你资产重要的一部分。

  第三,看人口。那城市的价值由什么来产生了,绝不是土地,土地在某种意义上就是城市这家公司为了实现自身的发展所发行的股票,所以股票之所以有价是因为他代表的是公司的未来,来城市土地的价格乃至于最终房地产的价格代表的是整个城市的未来,城市的未来到底靠什么呢?马克思早就告诉我们了,在这个世界上唯一能够创造价值的就是人,就是劳动力,就是人才,所以哪个城市要不能够持续地提供高质量的人才和劳动力,要不能够持续的吸引高质量的人才和劳动力,只有这样才能有持续不断地发展。

  所以,从这三个维度来看,我们就能够非常明确一个事实,这就是房地产短期投机请出门左拐放弃,2018年房地产市场会是一个总体趋稳的市场,房地产投机依然会是国家主要抑制的对象,那么我们该怎么办呢?如果您要自住买房,那么完全可以购买,怎么买那就看你对城市的判断了,房地产长期的投资就是对于这个城市的投资,对于大家自身能力的投资,如果这个城市能够持续不断地吸引人才或者培养人才的话,那么这个城市就是一个值得被投资的城市,我们的未来源于这个城市的发展,这一点请大家重点关注。

  每日一句
一个远行的人要寻找什么呢?可能他自己也不知道,他只是寻找,张望,直到最后,寻找成了他的命运。就像我在你身上,寻找我的命运,那不能把握没法参透的一部分,就是我们的真爱。——田艺苗《旅人》

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