齐俊杰:新年伊始就疯狂拍地 一线城市控房价各有高招

1评论 2018-01-05 09:25:55 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 上市公司绝密调研报告

就在昨天,北京进行了2018年的第一场土拍,朝阳,密云,丰台三宗土地密集出让,成交金额近100亿。其中丰台新宫地块土地建设面积22000平米,建筑控制规模41700平米,销售均价61800元,最高不能超过64975元一平米。

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  就在昨天,北京进行了2018年的第一场土拍,朝阳,密云,丰台三宗土地密集出让,成交金额近100亿。其中丰台新宫地块土地建设面积22000平米,建筑控制规模41700平米,销售均价61800元,最高不能超过64975元一平米,朝阳孙河地块建设土地9万平米,建筑控制规模99000平米,均价不超过68900元,最高每平米单价72300元,最后密云檀营地块用地面积63500平米,建筑控制面积127000平米,均价25600元每平米,最高价26887元。

  新年伊始就疯狂拍地!一线城市控房价各有高招

  北京这只是第一枪而已,按照计划在2月6号之前,将陆陆续续有26宗土地要卖,其中大部分都是宅用地,往前翻2017年的土地出让情况来看,北京超过2800亿的土地收入,全国最高。不但提前完成了供地任务,还超额了11%。2017年土地供应也已高达86宗,合计建筑面积达1168万平方米,同比上涨367%,刷新了最近四年的最高纪录。在2017年北京市场成交的土地中,限价商品房用地多达44宗,成交金额为1685亿元,总建筑面积为646万平方米;自住型商品房用地成交16宗,成交金额为356亿,成交总建筑面积为170万平方米;共有产权房用地成交为12宗,成交金额为322亿,成交总建筑面积为168万平方米。也就是说,这种疯狂卖地的模式其实去年就已经开始了,而且是多种住房形式共同发力,很明显北京土地市场已经完全转变了思路。

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  有人说北京因为库存告急,所以在快速推土地补库存。但是11月底的数据显示,北京楼市新房的去化周期是80周,其实你算算北京的库存一点都不紧张,相对来说上海是比较着急的。那么有人问了,北京这么供地到底是为了什么,其实就是为了那个原则,房子是用来住的不是用来炒的。也是对于之前以房控人错误路线的纠正。

  北京这种大城市,之前想的很好,房价涨吧,房价高了人就不来了。结果发现完全错误,房价猛涨之后人口还是大量涌入北京,这部分新增人口通常都是租房住的,但是即使这么多人涌入,租金涨幅也还是远远落后于房价涨幅,说明即使北京的房子,凝结了这么多的福利因素,也还是出现了过度金融化的情况,到北京炒房已经形成了共识。2016年土地出让收入只有2017年6成,土地供给面积也只有一半左右,所以才遭到外界批评,土地供给有限,肯定是物以稀为贵,价格才会玩命上涨。

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  对此有人又提出质疑,说2017年收入虽然上涨比较快,但要考虑到土地涨价的因素,我们看到土地的成交数量其实并没有很明显的上升,只是比2016年多了而已,还没有回到2010年到2013年的水平。所以仍然不能乐观,但今时不同往日,2010年到2013年土地供给很多,但基本都被快速流入的人口给对冲掉了。而从今年开始北京的人口将基本稳定,主城区人口可能还要逐年下降。土地供给恢复,人口流出,按照大家喜爱的任志强的理论来看,房价继续上涨最大的基本面也已经不存在了。所以北京其实就是在给一线城市,乃至全国其他城市做一个榜样,通过多渠道住房保障,以及土地拍卖,在供给端平抑房价。同时在需求端控制人口增长,抑制需求。两条路双管齐下。所以判断,2018年北京的楼市仍将持续下跌,如果北京这个标杆倒下了,那么整个华北的炒房信心都将受到极大的影响。

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  至于上海深圳和杭州,这三个一线城市问题都不一样,上海是铁了心要走出自己的模式希望用租赁住房遍地开花的方式来践行房子是用来住的原则。所以他在租赁住房的建设计划上,要明显超越北京深圳。而深圳同样有自己的路,他在想集体建设用地转租赁的事,未来深圳更大可能是通过REITs的方式解决资金困境,然后释放集体建设用地的租房红利。至于杭州,他还在努力往一线大城市里面挤,想通过智慧城市的概念,将楼市的运转效率提高,所以杭州楼市的问题,可能要指望马云了。看阿里巴巴能不能做出一套高效的租房系统。

  综合来看,一线大城市再往上继续涨的概率不大,2018年调控不会放松,在国际信用收缩的大背景下,土地供给会逐渐增加,土地多了,盖的房子多了,才能够平抑价格。这条路是没有错的。此外各个城市也都用自己的思路在做不同的尝试,希望能够找到一条效率最高的出路。还是那句话,如果一线不涨了,其他的城市炒房信心就会被打击。价格也就有了天花板。

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关键词阅读:新年伊始 一线城市 房价

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