齐俊杰:开放商囤了多少地没开发?这回终于算清楚了

1评论 2018-01-03 08:55:54 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 上市公司绝密调研报告

如果要是个人,你买房来住这无可厚非,但要想投资,可要想好了。现在总体上供给大于需求,一线城市人口将被严格控制,再加上土地供给增加,多渠道多主体保障房大规模供应,这些地方的房价已经在落了,而三四线的房子就是击鼓传花的游戏,别看新房很热闹,但二手房你可以卖卖试试,根本卖不掉。

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰

  就在2017年年底,国土部公布了一份工作检查结果,这份工作是针对71个城市住宅用地出让合同的开工进展进行的全面检查,后来又增加了40个城市,被检查城市达到111个,涉及50000宗土地,这次大排查历时3个月,就是要检查一下,到底开发商囤积了多少土地没有开发。

  调查结果显示,2013年1月1日以来,国土部出让土地52000多宗,面积是17万公顷,合同履约率为81.8%,换句话说大概有20%的土地被囤积下来,折合成面积大概是32000公顷。1公顷等于1万平米,差不多3亿2000万平方米的面积就这么浪费了,差不多是一年全国100个大城市土地供给的总和。

  而这些土地违约不开发的理由,往往很多,什么自己资金不到位,手续不全等等,但真实的目的其实就是利益驱动,行情不好的时候开发商就倾向于少开工,或者不开工,慢慢盖,甚至也不排除一些开发商就是为了炒地皮,因为土地只涨不跌,所以买地囤地过几年一卖就是大把的利润,根本就用不着自己开发。

  开放商囤了多少地没开发?这回终于算清楚了

  其实开发商没什么神奇的,他们也是散户思维。中国的地产开发商大大小小的真得有成千上万个,所以这就造成了这个市场越来越没有规划,房地产市场一路上扬,土地更是只涨不跌,这无形中就刺激了开发商们的神经,恨不得买到就是赚到,于是我们就看到,去年楼市调控如此严密之下,很多开发商甚至开发商联合体都在疯狂拿地,他们的逻辑很简单,我咬咬牙挺过去就好,大不了不盖房,过两年把土地卖了也不会赔钱。而且土地价格的涨幅肯定能够覆盖借款利息的损失。所以开发商宁可冒着断粮的风险,也在疯狂拿地。

  而且最逗的是,好了伤疤忘了疼,在很多三四线地区,当年楼市不景气了很多年,鬼城遍布,开发商的房子根本就卖不掉,有的已经被三四线城市严重拖累。但随着去年棚户区改造和货币化安置的全面展开,三四线城市开始轮涨,去年房子好卖了,然后大家在三四线拿地的热情就又被调动了。想借着这股风再捞上一笔,但是要知道三四线人口不增加,住宅已经全面过剩了,很多地方租金回报率不到1%,换句话说你手里的房子根本连租的人都没有,说明家家户户都有房,而且可能还不止一套房,那么将来谁还买房?一旦棚改完成,货币化安置在这个区域结束,那么你的房子盖好之后还卖给谁去?这句话对老百姓(行情603883,诊股)有用,对开发商同样有用。所以最后估计三四线城市还是得形成库存高,去库存,形成新库存,再去库存的死循环,但这次去库存已经是很侥幸了,现在国家想的是,趁着这股风,多卖点土地,增厚点收入,以用来偿还地方债务。至于开发商拿了这么多地怎么办?没办法,就算这些企业为地方做贡献了吧。

  所以你才会看到,金融监管如此着急,昨天刚把资管全部限制了,今天又对信托通道严管,还特别强调不能给房地产违规贷款。这意图很明显了,就是在挖房地产的天坑,准备坑杀一批人和企业,但这话不能明说,于是就有傻了吧唧的银行,还在刷小聪明往里冲,所以我们才用监管的方式,把自己的银行先拦下了。那意思就是,你死死你的,我的银行不能受损失。开发商现在融资渠道全面受限,严控金融资金违规流向房地产,百强以外的开发商连发债都不让了,你拿地还得自有资金,不让期房销售。这意图还不明显吗?

  国土部这次摸底之后绝不仅仅是统计一下这么简单,估计该罚就罚,该收回就会收回,在全国楼市调控的大背景下,国土部的态度正在逐渐发生转变,以前是有引导的供地,我认为人口应该往三四线城市流动,而要控制大城市人口,所以他就在三四线多供地,而一线少供地,这就造成了这几年,一直就是一线猛涨,而三四线不涨。去年国土部开始修正方法盯库存了,这就是重庆黄奇帆的做法,你的库存降低到6个月以下,我就开始加大供地力度,你的库存还很高,我就少供地。这不得不说是一种进步。

  如果要是个人,你买房来住这无可厚非,但要想投资,可要想好了。现在总体上供给大于需求,一线城市人口将被严格控制,再加上土地供给增加,多渠道多主体保障房大规模供应,这些地方的房价已经在落了,而三四线的房子就是击鼓传花的游戏,别看新房很热闹,但二手房你可以卖卖试试,根本卖不掉。一个地方的棚改至多2年就会结束,到时候就会重新陷入一潭死水,鼓声停止花在谁的手里,谁就彻底悲催了。唯一有可能逆袭的就是二线城市,这块要视人口的流动情况而定,总体上来说南方好于北方,东部好于中部,西南好于西北。

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关键词阅读:开放商 囤地

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