应对风险苗头 加快房地产长效机制建设

1评论 2018-01-03 07:54:00 来源:中国证券报?中证网 上市公司绝密调研报告

  当前不断升级的调控政策对于遏制房地产投机性需求和房价过快上涨趋势起到决定性作用,尤其是租购并举制度对于房地产市场预期的稳定和长效机制的建设都很关键,更有助于促进房地产市场的健康持续发展。但是,调控过程显然也会带来一部分不利影响,尤其是要关注调控带来的一系列风险苗头,以便早做应对,避免房地产市场大起大落。

  避免房地产市场大起大落

  一是房地产企业资金链风险。随着调控的持续和深入,房地产市场的风险也逐渐显露,其中较为突出的就是房企资金链问题。房地产企业由于投资额大,回收期长,大都需要一定的财务杠杆,一般负债率都较高。而通常企业资产负债率低于75%被认为是安全的。而我国房地产行业负债率自2008年后快速攀升,从2009年的65.02%快速攀升到2016年的76.7%。2017年上半年的中国前10大房地产公司的平均资产负债率高达79.6%,其中最高的高达91.9%。与此同时,随着土地成本的上升和调控带来的融资成本上升,房地产行业的盈利能力不断下降,销售毛利率和销售净利率分别从2009年的36.54%和16.65%,下降到2016年的27.24%和10.48%,分别下降9.3个和6.2个百分点。最值得担忧的是房地产企业前期依靠大量举债快速扩张,2018年和2019年将是债务的集中兑付期(2018年为3375亿元,2019年为4474亿元),当前的调控加深,会使得房地产销售受到影响,回款周期将会变长,回款周期和债务周期会产生错配,加剧偿债风险。随着房地产调控趋严和金融监管加强,房企在国内融资的难度不断上升,部分房企不得不转向海外融资。

  二是保障房土地供给大幅挤占商品住宅土地供应。大力发展公租房及共有产权等多种形式的住房供给,大力完善我国多层次住房体系,这种供给侧的改革确实很好地解决一部分年轻人刚性需求问题,以促进“居者有其屋”目标的实现。但是,也要谨防地方以此为理由,大幅减少商品住宅的供给。以北京为例,2017年住宅用地610公顷(2016年住宅用地1200公顷),这其中保障性住宅350公顷,与2016年基本持平,而商品住宅计划供地仅260公顷(还包括83公顷的单列自住型商品房项目),比2016年减少了近7成。近期上海、广州和杭州等各大城市更是不断推出只租不售地块。而深圳11月份推出的龙华地块项目建成后,租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期70年自持,限整体登记,不得销售、转让。商品房供地的大幅减少必然加强市场对商品房上涨的预期,加剧未来调控政策的退出难度。

  三是部分地区商品住宅的供应开始明显下滑。受严厉调控影响,市场供需出现双向缩量的特征,价格的限制和成交的低迷使得市场观望气氛浓,企业只要现金流没有问题,并不急于加快开发进度和出货。虽然2012年6月国土部发布的《闲置土地处置办法》规定,闲置土地未动工开发满一年的,按出让价20%缴纳土地闲置费。未动工开发满两年的,无偿收回。但是这一规定并不能完全解决问题。有些开发商按时开工,但会通过各种手段拖延工期,或者在竣工后迟迟不拿预售证。2017年三季度以来全国商品房住宅供应大幅下滑,一线城市商品住宅供应面积同比锐减33%,除深圳上涨外,其余城市回落明显。2017年三季度,北京供应面积仅40万平方米,同比大幅下降70%;广州同比下降36%。虽然26个二线城市商品住宅供应总量同比上涨18%,但城市供应量同比跌多涨少,仅个别城市涨幅明显。

  造成这种现象的原因主要是由于调控带来调控地区楼市成交量的下滑,而新房价格又受到限价的约束,开发商推盘的积极性不高。加上2016年销售业绩良好,开发商有一定的基础,并不急于在低迷的情况下加快开发进度,更多在等待调整后的机会,因为这些调控严厉的地区往往都是并不担心库存的地区。

  四是库存周期上升的城市增加。受不断升级的调控影响多数一二线城市市场成交持续低迷,库存开始积压。受成交持续低迷影响,有50%的城市消化周期同比上升。一、二线城市消化周期明显上升,北京、深圳、福州、厦门超18个月警戒线,沈阳、大连也高于15个月。热点城市由于严厉的调控使得供需双方都受到限制,而需求下降的速度快于供给的速度,从而使得去化周期有所延长。造成这种现象的原因主要是受到严厉调控的地区供需都出现一定的紧缩,市场活跃度下降,而在供需都受到约束的情况下,需求下滑的幅度更大,从而导致去库存周期开始上升。

  五方面加快长效机制建设

  当前房地产调控因城施策的政策显然还需继续贯彻下去,但是也需要关注不同区域房地产市场调控加深带来的一些负面影响,降低调控对市场正常供需的扭曲,注意防范调控对房企带来的资金链风险,加强研判和应对,在调控的同时应加快房地产长效机制的建设,为将来行政性调控退出做准备,促进房地产市场健康平稳发展。

  第一,加快形成多元化融资格局的房地产金融体系。房地产市场的健康持续发展需要建立一整套长效机制,包括加快形成房地产金融市场的多元化融资体系。这套融资体系需要为房地产发展提供了前进的基础和台阶,拓展多元化的房地产融资渠道,不仅是债券,还有地产信托,REITs、股权融资、基金、特定资产收益、资产管理计划等多种手段。与此同时,还需建立完善的社会征信制度,规范房地产企业和金融机构的管理和经营,建立房地产金融风险预警和监测体系。房地产企业应根据自身情况,制定切实可行的发展目标。加强企业信誉建设,拓宽企业融资渠道,加快资金回笼。提高财务管理能力,优化资金结构。建立财务风险预警机制,避免债务和资金的错配。

  第二,根据人口流入规模决定商品住宅土地供给。当前土地供应虽然已经考虑人口流入状况,但是在建立租购并举的过程中还是需要把握好“租”和“购”的比例,商品房土地的供给应该充分考虑到常住人口的流入情况。而公租房的建设除了考虑常住人口流入外,更多考虑流动人口的情况。多层次住房供给体系的完善不能从一个极端走向另一个极端,尤其是要考虑到我国住房文化的特点,大部分人对租赁的需求只是一种过渡,因此,避免一哄而上的重视租赁房建设,大幅忽视对商品房的供给。同时,在引导住房市场消费方面,务必要处理好购房和租房的关系,引导一种“先租房,后买房;先买小房,后逐步改善”的住房梯度消费理念。各地政府在加大公租房供给的同时,还要考虑将来公租房的退出。各地公租房建设要按需而供,建造设计要考虑到国情和文化特点,一旦将来公租房过剩时可以作为商品房退出。

  在土地供给上,对照发达国家工业用地与建设用地比例,我国应大力增加城市建设用地的比重,相应减少农村建设用地比重,实施土地随人口流动的供给政策。在土地招拍中,政府掌握土地一级市场的供给,减少开发商竞标抬价和持地待涨行为。同时,加强对各地地价动态监测,及时掌握地价异常变动。加强对国有房地产开发企业的约束,防止其频频成为地王,产生恶劣社会影响。同时,各个城市应该大力加强存量土地的集约化利用,提高土地的利用效率。

  第三,多措并举加快商品住宅开发供应进度。针对当前热点地区受到调控导致开发商观望情绪和放缓开发进度的现象,国土部应进一步在开、竣工环节加强督导,以加速库存形成实际供应。如果这一动作仍无法保证竣工后的项目尽快入市,也可以考虑出台强化入市的相关措施,以加强商品住宅供应的正常化。除了督促房地产企业加快商品房开发和销售进度外,在房价较高城市的商品住宅供给上,可以加快共有产权住房的供给,北京共有产权住房已从探索走向落实,未来京沪两地试点共有产权住房的经验可以在更大范围内推广。使得商品住宅不但在供给速度上加快,在供给类型上也有更多的突破,多层次增加商品住宅的供应,降低市场对商品住宅供给不足带来的房价上升预期。

  第四,适度放松对热点地区非投机性需求的限制。当前的房地产调控都是以行政为主的中短期行为,调控显然都具有一定的时效性,调控过程中也应适当纠偏。当前调控对于投机性需求的遏制显然取得一定效果,但是让正常的刚需和改善性需求也付出了一定的代价。首套的刚需成本出现上升,改善性需求得到一定遏制,也就导致成交量的大幅下滑。进而会带来观望情绪的加重,显然不利于房地产市场的活跃,导致库存的重新加重。因此,在当前调控取得一定效果的条件下,可以适当放松部分热点地区的改善性需求,这对活跃市场,调动供需主体的积极性,缩短库存周期都有较大作用。但是,注意加强政策监管和执行,防止出现市场预期的改变。

  第五,加快长效机制的建立及政策的完善。从长远来看,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,才是促进市场稳定的治本之策。要从根本上还原房地产本来属性,即房子是用来住的,不是用来炒的,除了加大保障性住房外,还需要提高持有多套住房成本,让住房回归居住属性。同时,还应抓紧解决小产权房和70年产权到期的续期问题,给市场形成合理预期。存在于城市周边的大量小产权房,尤其是高房价城市周边,这种既成事实的规模化的小产权房显然难以都一拆了事,必须拿出彻底的解决方法。而70年产权到期和一些商住50年到期后应该如何续权也应该有明确的制度安排。

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