马光远:历史性巨变前夜的中国房地产

1评论 2017-12-29 08:35:46 来源:金融界网站 作者:马光远 2018超级金股免费领取!

在中国房地产的历史中,2017年绝对是具有里程碑意义的一年:这一年,在持续加码、史无前例严厉的房地产调控中,房地产市场的很多指标仍然创历史新高。

  作者:著名经济学家 马光远 

  在中国房地产的历史中,2017年绝对是具有里程碑意义的一年:这一年,在持续加码、史无前例严厉的房地产调控中,房地产市场的很多指标仍然创历史新高;这一年,十九大报告提出随着中国社会主要矛盾的变化,中国经济进入新时代,高层对房地产政策的定位发生颠覆性变化,“房住不炒”租售并举成为未来政策的主旋律;这一年,年末的中央政治局会议提出了“二次房改”的概念,房地产正式进入下半场。

  房地产的天悄然在变,中国房企开始思考新周期下房地产行业的未来。

  一、2017年:在史上最严的调控中再创新高

  从2017年房地产政策看,2017年可谓名副其实的史上调控最严的一年,特别是“3.17”以来,房地产调控穷尽了所有的手段,以“限购、限贷、限售、限价、限离”为主要手段的措施几乎覆盖了全国所有的热点城市,房地产调控力度和决心之大,在中国房地产历史上极为罕见,特别是从年底高层释放出来的信号看,房地产调控短期内放松的概率很低,房地产市场的博弈规则和市场预期正在发生历史性的变化。

  从市场的表现看,就算房地产调控持续加码,但房地产市场的数据今年创造历史新高已经成为定局。尽管包括一线在内的热点城市在调控政策下进入到调整周期,一线城市出现了量价齐跌的情况,但三四线城市今年市场却出现了极为火爆的局面,量价齐升,甚至一些城市屡屡上演抢房的局面,从库存压力过大,到抢房,时间只在短短一年间就发生了巨大的变化。正是由于这种分化的走势,尽管全国性的房地产政策持续加码,但房地产市场的整体数据在2016年的基础上再创新高。

  无论是房地产销售,还是土地市场,突破2016年的高点已经成为定局。前11个月商品房销售额已经突破10万亿大关,115481亿元,增长12.7%,已经创造了历史新高;从土地市场看,前11月,房地产开发企业土地购置面积22158万平方米,同比增长了16.3%,前10个月国有土地使用权出让收入35959亿元,同比增长了37.3%。为获得规模优势,房企纷纷在土地市场积极攻城略地。

  在市场创造新高的同时,多家房地产企业已经提前完成全年销售目标:,1月至11月,销售业绩前20强企业的累计销售额达到34121亿元,较去年同期提高47.8%,销售面积26065万平方米,同比增长34.8%。碧桂园目前的销售额已经突破5000亿元大关;恒大、万科也在向5000亿迈进。千亿俱乐部继续扩容,截至11月底,已有14家房企合约销售金额突破千亿。

  二、房地产的“天”悄然在变

  尽管中国房地产巨头在严厉调控中迈进了“5000亿”时代,但这似乎成为以规模扩张为特征的上半场绝唱。2017年房地产之所以是房地产市场化以来最具里程碑意义的一年,更重要的在于随着政策逻辑、市场逻辑、以及经济周期和房地产自身周期的变化。

  中国房地产上半场已经正式宣告结束,下半场正式开启,而下半场无论在政策环境、盈利模式以及竞争路径和理念上,都和过去20年完全不同,房地产的“天”真的变了:

  一是房地产市场的基本矛盾变了。十九大提出中国社会主要矛盾的变化,对于思考房地产市场下一步,具有非常重要的指导意义。很多人思考中国房地产问题,预测未来的房价,仍然停留在过去“房子不够”、“住房短缺”下的市场变化规律,而没有意识到中国房地产的主要矛盾也已经发生了颠覆性的变化。从1998年房地产市场化改革以来,中国用了差不多20年的时间,实现了住房从短缺到供需平衡的历史性巨变,这是房地产市场化的伟大成果。房地产市场的主要矛盾,已经从过去的房子不够,房子短缺,进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题。房子够了,但好房子少,优质城市的优质房产仍然稀缺。房地产主要矛盾的变化,意味着房地产高速增长,大家都赚钱的日子已经结束。

  二是房地产的“灵魂”变了。十九大重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。这是房地产政策定位的颠覆性纠偏,房地产政策从过去的经济政策回归到民生和社会政策,这是一个巨大的变化。根据十九大的描述,未来的房地产政策将告别调控周期,进入到制度建设周期,这也意味着,中国的“二次房改”即将启动,对中国房地产市场的一系列重大问题进行高屋建瓴的顶层设计,构建与我国发展阶段,与中高低各个阶层收入人群相得益彰的住房制度体系,包括土地制度、住房金融制度、税收制度、信息制度、住房保障制度、交易监管一系列制度的重构。这意味着,房地产的制度环境将和上半场完全不同,房地产过去的利益格局将被颠覆。

  这两大变局意味着,思考中国的房地产市场,更应该关注的不是房价本身,而是市场这种历史性变化带来的政策变局和这个行业新的动态。比如在房地产已经到了历史高位的情况下,如何面对一个存量房的市场。再比如,房地产调控政策今天中国的房地产市场和过去比,无论是基本面,还是市场的绝对值,都已经站在了一个历史的高点。在这种情况下,政策也好,制度建设也好,房地产企业未来的突破也好,甚至房地产这个产业的“初心”都和过去完全不同。如果对此没有正确的解读,还是根据以前的逻辑预判房地产的下半场,势必丧失新的机遇。

  三、谁的下半场,谁的机遇

  中国房地产的下半场,绝非很多人理解的房地产的快速增长已经结束这么简单。面对中国城镇化的巨大机遇,面对城市居民对生活品质不断提高的需求,面对人工智能大数据物联网等新的科技革命对生活的改变,房地产行业的下半场,更多的是房地产企业价值链的改变,以及房地产企业的自我革命。

  面对房地产基本面的变化,房地产靠什么赚钱,核心竞争力在哪里?任何人做地产都赚钱的时代肯定已经结束。但这不意味着房地产机遇期的终结,而是迎来了一个不同于过去20年的新的机遇:

  其一,在下一个周期,房地产仍然会是财富的主要风口。笔者过去多次强调,房地产作为支柱产业,在中国的地位长期不会改变,这和美国是一样的,房地产在美国迄今为止仍然是支柱产业。如果对这一点出现误判,将是致命的。在我看来,中国在下一个30年要跨越中等陷阱,进入发达经济体行列,关键是能不能以湾区和城市群为中心推动中国城镇化质的飞跃。

  城市的崛起是下一个30年中国最大的亮点,房地产仍然处在产业的风口,房地产作为老百姓(行情603883,诊股)财富配置的主要工具的周期远远没有结束。未来的城镇化是以大城市、城市群以及湾区为重心,未来的房地产机遇也将围绕这些城市。对于房地产企业而言,抓住中国城镇化的“2.0”机遇,围绕城市群布局,在“2.0城镇化”的红利中重新洗牌,已经成为很多房企的共识。

  在这方面,一些特色非常明显的房地产企业,比如中骏置业以超前的市场化思维,早已经围绕五大国家级城市群为下一个周期的房地产布局,其业态不仅仅是住宅,还有商业,以及产业地产。就房地产的区域而言,房地产的风口向城市群转移,这是未来房地产企业角逐的核心地带。

  第二,房地产行业的竞争模式、价值链都完全不同于上半场。房地产的下半场,其真正内涵不仅仅指市场供求关系的分化,不是大小城市的分化,而是这个行业的基因变化,是城市对房子品质要求的变化。其实,中国房地产靠规模竞争的阶段已经逐渐过去,决定一个企业未来的,是是否具有卓越的理念和面向未来的竞争模式,而不是仅仅靠规模。

  下一个30年,面对新的科技革命对人类生活以及很多行业颠覆性的变化,房地产行业的自我革命刚刚开始,房地产企业是什么?做什么?非常重要。房地产企业靠简单盖房子赚钱,那一定会很快被淘汰,房地产企业的定位应该是为城市居民提供高品质的生活,成为高品质的运营服务商。在这方面,一些过去与产业结合紧密的,具有良好的发展愿景的企业,更有机会成为未来的弄潮儿。比如中骏集团,其旗下板块不仅仅有置业,还有机械和电气等板块,三大产业板块互相补充,能够更好的为城市人群提供高品质的生活。

  最后,房地产的下半场,拼的是价值观以及对城市未来认知的深度。过去20年,面对住房的短缺,房企建房子、卖房子就可以,追求规模即可称王。很显然,这种单一的模式在下半场毫无竞争力可言。房企要在下一个30年获得竞争红利,唯一的途径是向自己开刀,重塑自己。开发商必须考虑下半场“我是谁”这个最基本的问题。在互联网和消费时代,谁深度介入城市人的生活,谁能够为城市人提供高品质的服务,谁能够成为真正的赢家。

  在这方面,中骏提出的“创建智慧生活,让幸福触手可及” 的理念与城市的未来完全契合。基于对客户智慧生活趋势的研究,中骏集团提出构建“Fun+幸福生活”生态圈。布局方隅公寓Funlive、联合办公Funwork、超燃健身Funsuper及大健康等新型业务板块,将联合办公、商业体系、长租公寓、酒店等打造成城市立体网络。同时中骏未来3年将投资5亿元打造iFun人工智能系统,以空间为载体,将人工智能引入传统的空间居住、物业服务、商业服务、Fun+服务,打通从居住端、商场到健身房等多空间载体,满足未来智慧生活在衣食住行方面的全方位需求。

  市场的变化并不重要,重要的是如何与时俱进。对于那些具备行业前瞻洞察力的企业而言,变化带来的不是挑战,而是真正的黄金机遇。

  房地产下半场,谁的风口,谁的机遇。佛家云:不是风动,不是幡动,而是心动。下半场,需要的是一个全新思维,需要的是为城市未来提供高品质的生活,这是一场涉及这个行业的史诗级巨变,在这个巨变的前夜,如果你的思维仍然停留在过去,你的梦仍然是旧梦,你一定会被市场提前淘汰。

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关键词阅读:马光远 历史性巨变 中国 房地产

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