张宏伟:长租公寓风口期“假大空” 摔下来会死得很惨

1评论 2017-12-27 17:35:14 来源:金融界网站 作者:张宏伟 上市公司绝密调研报告

个别长租公寓企业运营签约间数“浮夸风”背后的诉求已经明确,这点说起来也可以理解,但是,这样的虚报企业规模的情况也值得我们担心的。说的直接一点,鱼龙混杂的市场当中,个别企业现在通过虚报数据欺骗投资者、欺骗市场,未来极有可能会有更多的问题存在,这样的问题有可能会影响这个行业长期健康发展。

  作者:同策咨询研究部总监张宏伟

  长租公寓风口期的三大“假大空”现象

  长租公寓行业迎来“风口期”,标杆房企、一二手中介、连锁酒店、资产管理公司背景公司以及创业公司等主体纷纷汇聚到这个市场当中来,国家队的国企们也不示弱,在政策面大力扶持之下,已经成为长租公寓行业的主力军。长租公寓业内称之为“5+1”市场格局,所谓“5”就是上述5个行业参与主体,“1”就是指国家队的主力军。

  长租公寓的“玩家们”,正打算从这些痛点中挖掘商机。但是,长租公寓市场快速发展的当下,这些“玩家们”大多数还比较浮躁,出现了“浮夸风”,或者说是“假大空”的虚报规模、业绩的情况。在此,老张特别披露一下,希望长租公寓行业正视自己,引导行业良性发展。

  “假大空”之一:

  市场空间没有那么大,数据有点自娱自乐

  有机构报告预测,到2020年,租房人数将达到1.9亿;到2025年,中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元。甚至有的机构预测未来10年租赁市场规模将达到4万亿左右(各位可以网上搜一下这些预测来源,笔者就不点名了)。

  看了这些自娱自乐的预测数据,貌似长租公寓行业空间很大。殊不知这些数据预测的依据和过程是否合理。起码从结果的角度来看,不合理,没有这么多空间。

  同策研究院首席分析师张宏伟认为市场化的租赁住房本质在于先租后买,租是先期人口导入策略,租了一段时间后,有了工作能力有了支付能力,自然会向购买住房迈进,从中国人的传统观念来看,“安得广厦千万间”指的就是一个家庭要有自己的住房才会安居乐业。从这个角度来看,市场化的租赁住房更多的意义在在于先租后买,买是最终安定基础,也是“租售同权”同权实现的最终方式,所以,伴随着城镇化的进程和收入水平的提升,租赁住房的群体会不断转化到住房买卖市场,租赁市场空间不会一直无限制放大到3-4万亿的规模。

  “假大空”之二:

  运营签约间数“浮夸风”,夸大运营规模

  长租公寓业内称之为“5+1”市场格局来之不易,但各家企业为了争夺市场规模,使用的招数除了正常加大拓展与资本推动之外,其他的“挖空心思”的做法也算是让不知情的人佩服! 从运营或签约间数来看,主要表现为虚报数据的“浮夸风”问题。

  比如有的长租公寓企业,经过笔者调研数据核算,明明在运营的长租公寓大约2.5-3万间,再加上签约未运营的2万多间左右,撑死了这家企业只有5万间的总规模,但是,这些企业对外发布会上宣称已经有10万间了,并且有的企业还制定了100万间、200万间的规模化目标!看到这个数据,大部分人都会说,这个牛逼吹的有点大了!!

  另外,有的二手房背景公司的分散式长租公寓运营签约间数动不动就几十万间,这个数据也很庞大啊!经过笔者仔细了解,原来这些数据是有很多水分的。一般来讲,这些数据包括两部分:一部分是正式签约由二手房公寓板块业务运营的房间数据,这个数据应该算正常的签约运营数据;另外一部分是已经登记租房的房源,这些房源有可能同时在几家中介门店登记,很多二手房背景公司的分散式长租公寓运营签约间数是包括这个数据的,其实,这个数据不能算,算上就是兑了很大水分,因为这个数据量非常大,并不是具体某一家公司独家委托运营的房源,也有可能是不存在的虚假数据。

  “假大空”之三:

  运营签约间数“浮夸风”背后的资本诉求

  除了上述运营签约间数“浮夸风”虚报运营规模之外,还有的企业甚至直接签“假合同”,这些“假合同”的签约运营间数也算到规模数据当中。这种“假合同”分为两类:一是,个别大的公司和中小规模长租公寓签“假合同”,房价数量直接算自己的了,只需要交一部分“手续费”,其实,业务上一点关系都没有;二是,直接签约“假合同”,利用各种营销噱头和开发商项目签约,但是能够达到运营的时间还早,甚至房子卖完了项目一旦建成合同有可能失效。

  为什么个别公司运营签约间数“浮夸风”?制造这些虚假规模数据有什么好处?

  同策研究院首席分析师张宏伟认为,个别公司运营签约间数“浮夸风,背后的诉求主要有两点,一是,市场占有率和品牌的诉求。简言之,就是规模大了市场占有率高了自然品牌影响力就有了,后期可以向更多相关合作方宣传,方便接下来业务规模的扩张;二是,资本市场融资诉求。据笔者了解,有的长租公寓行业企业估值是按照企业的签约间数来估的,也就是说,一个企业按间数来算,规模越大其估值也就越高,有了估值就可以融钱,有了钱企业就有了规模。所以,企业为了增加估值会千方百计扩大规模,包括上述笔者提及的各类手段和措施。

  结 语

  由此可见,个别长租公寓企业运营签约间数“浮夸风”背后的诉求已经明确,这点说起来也可以理解,但是,这样的虚报企业规模的情况也是值得我们担心的。说的直接一点,鱼龙混杂的市场当中,个别企业现在通过虚报数据欺骗投资者、欺骗市场,未来极有可能会有更多的问题存在,这样的问题有可能会影响这个行业长期健康发展。

  在此,笔者希望大家正视行业问题,为行业发展创造良好环境,只有这样的企业才可能长久存在。否则,风口来了,猪也会飞,风口走了,猪摔下来也会死得很惨!!!

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关键词阅读:长租公寓 风口期 “假大空”

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