大树:2018年的房价怎么走 我们怎么办?

1评论 2017-12-27 08:37:04 来源:金融界网站 作者:大树 "A股豪门"操盘术曝光!

像深圳、贵阳这样的城市,想买房就别等,该出手时就出手,像北京、上海等供给没那么紧的地方不防等到年底看看再说,而像台州、绍兴这种三四线敬而远之就是了。

  作者:广州赢韬投资咨询有限公司董事长、创始人 陈国刚 

  2017年余额已经严重不足,又到了一年一度总结过去展望未来的时间了,在接下来的两周时间里,大树会陆续写下关于房市、股市、债市、基金、黄金等资产的2018年展望,算是对过去的纪念和对未来的期待。

  今天呢,应会员小伙伴们的强烈要求,大树2018年投资展望系列文章就先从房地产开始。

  2017年,中国的房地产市场迎来了史上最严厉的调控。在经历了1年零3个月的调控,房价到底怎么样了呢?

  从全国范围来说,房子依然在涨

2018年的房价怎么走,我们怎么办?

2018年的房价怎么走,我们怎么办?

  这是国家统计局公布的70个大中城市的新建和二手房房价指数同比和环比走势图。

  看图上红圈的部分,就是2017年前11个月的数据,这个数据看上去是大幅下滑的,但是要明白这是同比,不是价格本身,同比下降只是代表增速下降了,但是价格依然是较2016年上涨的。

  这就是那些经常忽悠你房价价要崩盘的人用的数,大家要看清楚啊。

  图上红色的线是环比,今年以来的环比每个月都是高于零的,这意味着房价2017年的房价每个月都在上涨,从来没跌过。

  当然,你可以质疑国家统计局的数据不一定是真实的。是的,这个数据不一定是真的,但是这个数一般只会低估房价不太会高估房价,一个低估的数据尚且如此,那么真实情况如何?

  恐怕,2017年在史上最严调控的情况下

  中国的房价涨幅恐怕是依然是比较明显的

  全国房价涨跌和我有毛关系?

  我就想知道我家的房子升值了没?

  这个问题问家里附近的中介估计答案最清晰,大树这里只能告诉你,一线二线三线城市到底是涨了还是跌了。

2018年的房价怎么走,我们怎么办?

2018年的房价怎么走,我们怎么办?

  这是国家统计局公布的一二三线城市房价的环比走势图。

  红线是二线、绿线是三线,这些城市的房价环比始终保持在0以上,说明2017年这些城市的房价在持续上涨,而一线城市房价从6月份开始,环比跌至0以下,开始逐月下跌,累计起来大概跌了1%左右。

  2017年中国的房价涨幅较2016年放缓,但依然在继续上行。

  其中一线城市在下半年房价开始逐步回落,二三线城市继续上涨。

  从2017年房价的走势上看,调控政策开始发挥作用,房价从暴涨回到了小步慢涨的节奏

  在这史上最强监管政策开始持续发挥作用的

  2018年,房价会如何呢?

  回答这个问题,我们要从货币、供给、需求、政策四个层面综合来看,我们先来看看货币层面。

  2017年的中央工作会议刚刚开完,2018年的货币政策情况并不难判断,总的货币政策要求是管住货币供给总量,这要求到了房地产这,就是严格、严控、严管了,无他,管住房地产从某种意义上来说就管住了信用货币创造的阀门。

  所以你看到,房地产融资在金融圈就成了过街老鼠,无论是开发融资还是购房融资,一片人人喊打的节奏。

  资管新规、信托新规堵上违规房地产融资的漏洞,信用贷新政堵上买房融资的漏洞,再加上严管同业和银行表外业务进一步挤压信贷资源,可以说,货币环境上,2018年的房地产业是紧的一塌糊涂

  这个紧最终会反应在资金的价格上,而资金的价格和房价的周期有密切的相关性:

2018年的房价怎么走,我们怎么办?

  这是首套房按揭利率走势和二手房环比走势的对比,我们可以从中看到明显的负相关关系。

  随着房贷真实利率的上升,房价的环比涨幅下降,直到通过一个临界值,环比降至零以下,然后房价进入下跌阶段。

  目前首套房的利率大约是5.3%,从2018年的货币环境看,这个利率水平大概率还是要上行的,而这个利率去到5.8%左右的时候,房价环比就可能转负了。

  目前还差50个BP,涨这么多估计最少要到下半年。而从5.3到5.8的过程中,房价环比将很弱。这也就意味着

  2018年上半年房价整体上将停涨

  而下半年开始很可能转入整体上小幅下跌

  说完货币,我们看看房子的供给情况:

2018年的房价怎么走,我们怎么办?

  这张图看着比较凌乱,但是却很重要,在这张图上绿色的线是商品房销售面积,紫的是竣工面积、浅蓝色的是新屋开工面积。

  从中我们可以看到,今年销售面积的增速显著高于竣工、新开工面积,这意味着什么?这意味着2018年的商品房供给不足,房地产库存去化周期的下降。而事实上,今年以来,房地产的区划周期已经降至2010年的水平:

2018年的房价怎么走,我们怎么办?

  数据来源:wind,银河证券

  如此低的新房库存,再加上二手房销售被暂时限制,供给端不足将给房价带来支撑。

  从这个角度看,先不说房子会不会涨,起码崩盘的可能性几乎是没有的。

  货币的大环境全国都是一盘棋,那么供给端的不同就会造成区域和城市间的差异。虽然货币大环境比较紧,但是个别城市和区域的需求和供给之间仍存在推动价格上涨的动力,区域差异可能很大,即便在一线城市之间也会有比较大的差异:

2018年的房价怎么走,我们怎么办?

  数据来源:wind,银河证券

  从图上我们就可以看出,北京上海广东这三个地方,显然广东的房间供需之间的矛盾更加突出,而北京最弱

  说完供需情况,我们在看看房价最底层的驱动力,人口问题。

2018年的房价怎么走,我们怎么办?

  这是全国70个大中城市小学在校生增速最快的10个城市,从中我们不难看出,最有潜力的城市是哪里?深圳、贵阳在各项指标里都是排名前列的

  所以从长期角度看,

  一线城市买深圳,二线城市奔贵州。

  一线城市买深圳

  二线城市奔贵州

  当然还有很多城市的数据,大树不方便在这里都贴出来,有想看看的,可以在公众号里输入「人口」看下。

  最后,说说明年房地产的大政策,

  就是那个房地产的长效机制问题。

  2017年这个房地产长效机制搞来搞去,到最后总结起来这个长效机制就两件事一是租赁住房,二是房产税。

  先说这个租赁住房问题,租赁住房是否能转移购房的需求,缓解房价上涨的压力?这个恐怕短时间无法改变对房价构成什么威胁的,甚至短期可能会成为支撑房价的因素。

  首先,从需求来说,并不是所有的租赁住房都能分流购房需求,只有长租才能分流购房需求,并且这分流出去的需求仅仅是住的需求,而对投资需求没有什么影响。

  房子是用来住的没有错,但是从古至今,从中到外,没有哪个地方的土地和房子没有投资和价值储存功能,硬是把投资这个需求给阉割掉的结果就是供给的极度扭曲。可以预见,在房子是住的不是炒的总方针的指引下,未来投资型住房供给将被严格限制。

  第二,既然是只有长期租赁住房能够分流一部分住的需求,那么现在这个长期租赁住房在哪呢?今年拿的地,正在建。

  那你可能会说,为啥不在市场上直接集合一批房子搞长期租赁?很简单,按照现在商品房的价格和租售比,这么低的报酬率没什么人愿意长期租赁,都盼望着年年涨租呢,你根本集合不起来。

  而真正要搞长租的话,没有政府在土地上让利出来是不可能的。所以呢,长租房在2018年应该是只是进入建设期,还没发成为有效供给。

  第三就是政府这个租赁用地,这地廉价转给开发商高长租公寓,这是保障性质的东西,这是成本。

  是成本就要有人来付钱,谁来付这个钱呢?两条路,一是收房产税弥补低地价产生的缺口,另一个是剩下商品房用的地卖更多的钱。

  这两条路哪条更容易呢?显然是涨地价更容易,因为地是卖方垄断的,可以控制。但是呢,地价涨了,房价就会跟着涨,房价涨太遭人恨,于是乎长效机制里面就有了这个房产税。

  房产税这个东西是极其复杂的,大树在之前的文章里有过论述,感兴趣的可以回头翻翻看。

  房产税出台之难不仅仅是技术层面的问题,还涉及到中央和地方之间权力的再平衡,这个可是难到了极点。

  对于房产税,大树更倾向于永远都不会出台,但是房产税不出台就只能走第一条路,就是把剩余的地卖的更贵。这条路看上去好像挺糟糕的,但是仔细想想和收房产税相比,可能是更优的。

  如果未来长租这事切实的能够推进下去,那么老百姓(行情603883,诊股)的住房起码就能得到基本保障了,而这个保障的代价是商品房的房价涨到天上去。

  涨到天上去的房价谁来买呢?大部分人肯定是买不起的,只有少数的有钱人才能买的起。而这些有钱人通过买房子而向政府支付公共服务成本,这也算是调节收入差距,劫富济贫了。而对于普通人来说,付出的代价就是永远也买不起房了。

  2018年虽然是长效机制的落地之年,但是其对房价的影响应该还没到发挥的时候,而在分流需求之前,先分流的供给,因此先不管长效机制以后如何,但就2018年来说,对房价的影响是正面的

  写到这,面对2018年的房子我们应该怎么办也就清楚了。

  整体上来说,房价到下半年会有所松动,但是受到供给端影响价格松动的空间会比较小。一些局部区域房价仍有上涨的压力,

  像深圳、贵阳这样的城市,想买房就别等,该出手时就出手,像北京、上海等供给没那么紧的地方不防等到年底看看再说,而像台州、绍兴这种三四线敬而远之就是了。

  你会选择短租、长租还是买房?

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关键词阅读:2018年 房价

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