齐俊杰:租房市场变天 银行入局要当最大中介

1评论 2017-12-26 08:53:54 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 上市公司绝密调研报告

说起来非常简单,就是银行提供金融支持,然后成为一个二房东。房东把房子委托给银行,然后银行一把付清你5年的租金,接着银行把你的房源转手给专业的租赁机构打理,建行广东分行已经明确,2018年1月8日这业务将在广州率先落地。

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰

  根据年底的中央经济工作会议指示,明年我们在房地产市场的最主要工作就是租房市场建设,会议提出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。其中这就提到了多渠道保障,那么银行自然就是最重要的渠道之一。一直以来我们的租房市场是没有银行支持的,租金市场没有任何的资金杠杆,也没有金融服务,就是实打实的交钱,但既然上面给划出了线,下面必然马上开始行动。

  最近,建设银行(行情601939,诊股)继之前推出了租房贷之后,再次开发了关于租房的新型贷款存房贷,广东省分行宣布:为发展租购并举,实现住有所居,该行将推出存房贷业务,提升租赁住房流动性。这是什么意思呢?其实说起来非常简单,就是银行提供金融支持,然后成为一个二房东。房东把房子委托给银行,然后银行一把付清你5年的租金,接着银行把你的房源转手给专业的租赁机构打理,建行广东分行已经明确,2018年1月8日这业务将在广州率先落地。

  这个金融政策对于房东们来说可是大大的利好,让他们非常有动力把房子出租出去变现,第一省去了他们太多的麻烦,不用在跟租客纠缠不清,第二相当于把空置资源有效利用,避免自己由于管理能力不足而造成的出租断档。第三成为一个快速变现的渠道,目前市场的租金回报率只有2%不到,如果5年租金一把收回,相当于能瞬间套现回来10%的房价。而且预期明确,这对于房东来说非常有吸引力。

  银行一出手,就让整个C端的租赁市场可能会瞬间变天,原来我们还一直考虑如何把老百姓(行情603883,诊股)手上的空置房有效利用起来,然后统一出租,之前最好的组织形式就是链家的自如和我爱我家的相寓这种产品,给你房东1-2年的租金,然后他把房子拿走,帮你出租。现在建设银行也采取了同样的方式,但直接给了5年的期限,一旦产品成熟不排除更长直接付给你10年的租金,这样更有利于争抢房源。相信会有一大堆房源,不再跟中介续约,转而交给银行。以求得更长期的租金回报预期。

  银行当上了二房东,对于租客来说也是一个福音,第一他不会轻易赶你走,更不会给你涨租金,会让你的租赁预期变得十分稳定,如果5年一个周期计算的话,你甚至可以添置家电,如果10年租约的话,你甚至能自己装修买家具。第二将收益权握在银行手中,银行就变成了一个超级大中介,更加方便他开发金融产品,比如结合之前的租房贷,还能给你最高100万的无抵押授信。这东西也是有助于稳定你的预期。让开发商和管理机构快速回款,而不增加租房人的资金压力。第三通过正规的租赁服务,可以获得相应的租房权利和完备的手续,也同样是省时省力。第四,据说租金还低于同地段的其他房屋,不知道是不是个案,但至少肯定不会高于市场租金。

  原来建行的口号是,要买房上建行,现在既然要全面发力租房市场,建行的口号也变成了要租房找建行,这个市场上最大的中介出现了,他的目的其实就是要把短租变成长租,要把零散的出租,变成有管理的整体出租。这对于住房租赁市场来说可谓是意义重大。有了银行的金融支持,相信无论是地方政府,开发商,机构,个人房东都会更有动力,面对现在租金回报率低的问题,也只有通过金融的方式,才能刺激市场的发展。不过对于传统的中介来说,银行的入局可能会对他们造成灭顶之灾,跟银行拼钱如同以卵击石,所以他们争取房源必然要付出比银行更高的价格,更长的期限。这也相当于倒逼市场的长租房改革。

  有人又担心了,如果银行和中介争抢房源,势必提高房源的购入成本,那么对外出租是不是价格也要上涨,从而造成整个市场租金的上涨。早就说了,市场租金是由城市收入决定的,是由租房者的承受能力决定的,并不是由房东说了算的,所以你给他涨租金,但他租不起,也只能退而求其次去找个相对差一点的房子了,那么好房子就会因为空置而降价。之后他就又租的起了。这里面唯一的变数就是,如果建行租房贷对于个人的授信较高,有可能会对于低端住房造成刺激,比如最低端的合租房的价格可能会因此而上涨。因为很多人不考虑太多的偿还能力,以前他租不起,现在通过贷款能租的起了,就先租一段时间,以后还不上钱再说,比如现在很多借信用卡消费不断透支的人也是如此。但这部分人收入不会很高,所以只会影响到最低端的合租房,而对于中端公寓和高端公寓别墅没什么影响,甚至中端公寓和高端别墅,还会因为市场上的长租供给增加,而使得房租下降。

  所以综合来看,明年的租赁市场,将是颠覆性的一年,一二线重点城市,随着金融的入局,以及多渠道,多主体加大供给,高端,中端的长租房将越来越多,房屋租金持续下降,而以合租为主要形式的低端租赁,可能价格还会坚挺,在春节之后估计租金还要上涨。而在三四线城市,估计出租会越来越艰难。二手房出售也会越来越艰难。买新房的时候价格挺高,但等你要变现的时候,可能会发现根本就没有渠道。

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关键词阅读:租房市场 银行 中介

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