杜坤维:地王风险将次第暴露 激进地产商未来命运堪忧

1评论 2017-12-25 08:13:24 来源:金融界网站 作者:杜坤维 抢反弹最强涨停战法出炉!

南京地王引爆的地产危机,或许只是一个序幕,未来或将有更多的地王风险会暴露,地产虽然不至于是寒冬腊月,但是激进的地产商将是难熬的开始。一些激进的地产商将会被破产清算。

  作者:金融界网站专栏作者 杜坤维

  地王总是吸引眼球的,不仅在于那一轮又一轮的叫价竞拍,更在于未来的天价房价。

  据新浪财经转发,南京本地媒体报道了一条新闻,南京2016年地王项目京奥港未来墅封停。记者从门卫处得到的消息是:由于开发商不给工程款,他们已经停工有些日子了。承建方的质量部工作人员说,开发商拖欠了好几个月的工程款尚未支付,于11月25号停止了施工作业。拖欠工程款数额超过了2000万。

  南京一个高价的地王炸弹终于在中国房地产市场引爆了!其示范效应自然不可小觑。毕竟在过去诞生了诸多的地王,会不会继续引爆中国地产市场,市场一片哗然,据媒体报道被称为“地王年”的2016年,中国一共产生了超过340宗单、总价地王,房企一窝蜂竞逐高价地,一时风光无两。特别是位于长三角的上海、南京、杭州、苏州等热点城市地王频现,名噪一时。

  地王之所以引爆,就在于在市场宽松流动性下,很多地产商对后市过于乐观,对于未来的地产价格走势过度乐观, 2016年4月15日,经过61轮竞拍,京港澳集团以47.6亿元摘得南京麒麟G09宅地,楼面价22353元/㎡,成为当时区域地王,溢价率超100%。就在京港澳以楼面价22353元/㎡拿下这块地时候,当时周边的楼盘——中南世纪雅苑,精装成交价仅仅2万多元/㎡。但是随着房子是用来住的而不是用来炒的的高规格定调,地产调控政策的不断出台,市场对未来房价出现了不同的声音,地产商拿地激情很快的降下来,以南京为例。时隔几个月,同地段的土地价格出现了明显的降温。

  1、麒麟G35地块,经过118轮竞价,最终被珠海华发以总价17亿拿下,将配建保障房面积万1.1万㎡,现房销售,楼面价17887元/㎡。2、麒麟G36地块,经过5轮竞价,最终被正荣以总价17亿拿下,楼面价9538元/㎡。

  纵观南京地王的引爆,一个是地产销售价格远不如预期,销售出现了亏损,据百家号中经城事,今年9月,G09地块京奥港未来墅项目首次开盘推出154套房源,每平方米单价不到2.6万元,仅比地价高出3000元左右,基本属于亏本卖房。另一个是资金紧张,据百家号中经城事,拿地47.6亿融资34亿 融资款即将到期,也许是对后市的盲目自信,经查,京奥港拿地47.6亿,其中的34亿来自融资。

  南京地王的引爆,是地产风险的终结,还是地王风险的开始,在某研究机构最近的一篇研究分析中,选取了热门城市的50个典型地王项目展开分析,结果显示50个地王项目只有7个已开盘,有29个已开工未开盘,仍有14个尚未开工,集体患上了拖延综合症。可见地王的风险并没有结束,只是往后顺延而已,所谓十赌九输,这一次激进的地产商可能押错了宝。

  首先 就未来地产调控而言,看不到结束的迹象,地产调控大概率延续“房子是用来住的而不是用来炒的”思路,中央政治局会议指出,2018年要引导和稳定预期,加强和改善民生,要加快住房制度改革和长效机制建设,最近的经济会议指出要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。住房和城乡建设部部长王蒙徽23日在一年一度的全国住房城乡建设工作会议上进行了阐述。他表示,2018年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。可见地产调控是一个长期的政策。

  其次地产价格是中国经济的一个巨大泡沫,对实体经济造成巨大的资金挤出效应,成为了一个资金黑洞,并积累了巨大的风险,由于地产价格疯涨,直接推动居民生活成本提高,推高了实体经济的成本,导致创新力下降,随着美国加息缩表减税组合拳的推进,美元吸引力增加,将会引导美元回流美国,引导制造业回流美国,中国吸引投资下降,因此降低实体经济经营成本就成为一个重要的举措,但中国降税空间很少,降低地产价格,降低土地价格就是一个方向,因此不能让地产价格疯涨影响到实体经济的发展,否则中国经济就会空心化。

  因此地产稳健发展是未来主基调,引爆地产行业风暴不可取,但是也不会让地产价格继续疯涨,稳定或者稳中有降是政府所愿意看到的,地产长效机制必须建立,12月18日,国家统计局发布11月70城房价,15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳。其中,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续14个月回落,11月份比10月份分别回落0.3和0.2个百分点。

  三是 地产行业是一个资金密集型行业,对资金的利率十分敏感,目前由于美国加息缩表组合拳,中国央行虽然没有加息,但已经三次上调公开市场资金操作价格,资金成本位于高位,十年期国债收益率在4%附近,是近几年以来的高位,就未来货币政策趋势而言,虽然加不加息市场存在较大的分歧,但是货币宽松不再将实施适度偏紧的货币政策基本达成共识,市场资金利率将继续升高,流动性将继续适度收紧,市场融资成本大幅提高,导致地产行业融资成本大幅提高,同时国家有关部门严控地产融资,导致地产行业就是高一点的成本也是无法融到资金,一些激进的地产行业本来就杠杆率较高的话,很容易出现资金链断裂,从而出现经营风险。

  12月22日晚间,银监会下发《关于规范银信类业务的通知》银监发〔2017〕55号(下称“55号文”),首次明确将银行表内外资金和收益权同时纳入银信类业务的定义。文件明令禁止银行通过信托将资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。信托融资是地产商的重要融资方式,一旦禁止银行通过信托将资金投向房地产,很多地产商将受到影响。控制现金流是控制风险的必备了。

  四是国家去金融杠杆大环境下,居民的加杠杆买房受到了巨大的限制,不仅抵押贷款利率没有打折,而且出现了20%不等的上浮,炒房成本大增,而且抵押贷款发放一再推迟,很多银行已经没有抵押贷款指标,居民根本买不起房子,导致地产销售不畅,对于资金紧张的地产商来说,一旦遭遇销售不畅,就会被拖进深渊。2017年1月以来,在全国35个城市533家银行分(支)行中,停贷银行分(支)行数由9家骤增至11月的56家,上升近9个百分点,增幅达522%。其中,截至11月份,全国533家银行分(支)行二套房停贷占比为11.63%。

  据伟业我爱我家市场研究院统计,截至12月20日,2017全年北京新房已网签28749套,较2016年同期下降49.8%。同期的二手住宅网签131761套,为新房的4倍以上,同比下降50.3%。1-11月份,商品房销售面积146568万平方米,同比增长7.9%,增速比1-10月份回落0.3个百分点。其中,住宅销售面积增长5.4%,住宅销售面积增速是今年新低。

  据每经新闻,中指院指出,总体来看,本轮周期将持续5年或更长时间,预计2018年市场将出现下行。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响,将出现回调,全年降幅将达9.3%~11.3%。

  地王未来命运如何,中国经营报发表署名文章《长三角地王现状调查:烫手山芋”的市场博弈战?》,上海、苏州等城市地王项目,光辉散去的高价地已然成为“烫手山芋”。当前,地王项目正面临着开工难、入市难的现实窘境,从土地到住宅供应的转化并不乐观。克而瑞研究中心选取热门城市50个典型地王项目展开分析,结果显示50个地王项目只有7个已开盘,有29个已开工未开盘,仍有14个尚未开工,集体患上了“拖延综合症”。其中,未开工地块主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等核心一二线城市。

  拖延虽然是一种战术,但是绷紧的资金链怎么办?未来是不是会历史重演,囤地是发大财的一招,如果地产调控政策延续五年,并进一步强化地产调控长效机制,房产税在数年以后实施,这不是小概率事件,那么囤地很有可能成为一个最大的风险,光财务费用就能把地产商拖得精疲力竭。但如果抱着早投胎早出生的思路,也将面临不少的亏损,让一些激进的地产商从此一蹶不振。关键是囤地会不会囤出一个地产艳阳天,《中国住房发展报告》指出,随着本轮楼市回升小周期接近尾声,未来一年将迎来新一轮调整期和降温期。中期呢,地产长效调控机制下,地产艳阳天恐怕有点难。毕竟调控思路从单纯的限购转向增加土地供应,从供给端来刺破地产泡沫,这对于地王而言是一个难以言说的痛,?根据中原地产统计,截至11月21日,北京供应住宅用地76宗,规划建筑面积1049.99万平方米,同比上涨318%,创最近4年新高。同期,北京实际成交宅地70宗,规划建筑面积951.9万平方米,同样为最近4年来新高。

  南京地王引爆的地产危机,或许只是一个序幕,未来或将有更多的地王风险会暴露,地产虽然不至于是寒冬腊月,但是激进的地产商将是难熬的开始。一些激进的地产商将会被破产清算。

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关键词阅读:地王风险 激进地产商 命运

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