孙骁骥:房产税终于敲定 一二线楼市或因此再涨

1评论 2017-12-21 08:25:14 来源:金融界网站 作者:孙骁骥 2018超级金股免费领取!

在房产税近两年就将要坐实的情况下,房价是涨是跌,房奴的负担会因此变轻还是变重,这是关系到我们每个人切身利益的事情。

  作者:学者、财经作家,金融界网站专栏作者 孙骁骥

  房产税的脚步,越来越迫近。12月20日,官方媒体发表了财政部部长的署名文章,其中谈到内地将加快房产税的立法推进,采取“立法先行、充分授权、分布推进”的原则,加快内地房产税的出台。

  这篇文章也打破了认为“房产税短期不会开征”的看法,明确提出:新开征的税种,一律由法律进行规范,并力争在2019年完成全部立法程序,2020年开始落实新税法的实施。官媒向市场释放了明确的信号,房产税马上就要落地了。

  在房产税近两年就将要坐实的情况下,房价是涨是跌,房奴的负担会因此变轻还是变重,这是关系到我们每个人切身利益的事情。

  一,房产税的出台,无非是多增加了一个税种

  最近,美国总统川普的减税政策被热议,人们都在讨论中国将以何种方法应对之。实际上,包括房产税的出台都非常明确的表明了中国的应对方法,那就是向居民加税。

  早在今年11月,同样的官媒就发表了另一篇文章,说明了中央税改方针,其中特别提到地方可以通过立法授权,扩大管理税收的许可权,税收全进一步向地方政府收归靠拢。这个说法的背后,实际上隐含的是地方税收的竞争。

  众所周知,中国长期采用分税制的游戏规则。在这个规则下,地方政府没有税收立法权,因此地区间的横向税收竞争与西方资本主义国家不同。

  中国的地方政府无法通过立法来调整税率,而只能主要以税收征管强度的调整或者制度外的方法为主要手段进行竞争。通过“法律以外的方式”对企业减免税费,成为了长期以来各地吸引外来资本的主要方法。

  说穿了,这其实就是中国地区经济发展“明规则”之下的“暗规则”。但是,随着中国经济十多年来由低端制造业不断发展到今天的新经济转型关口,经济增长已逐渐从简单的“低价竞逐”转变为了“技术竞争”。

  早期的“制度外”低税负带来的红利如今变得越来越不明显。由于现在的中国企业经营普遍低效,无论再怎么降企业税负,对于提高地区经济的作用都越来越有限。

  根据国内的一份研究报告,与二十年前的情况不同,现在的企业税负下降每1个单位,不仅没法促进地区经济发展,反而会导致地区经济水平发展下降0.064个单位。

  与此相对,中国经济走到今天这个地步,唯有改善营商环境、让企业经营有靠谱的制度保障,才是推动地区经济发展更有效的方法。因此,官媒的文章中特别强调“立法先行”这个概念,其实重点意思就在于“游戏规则”这个地方。换言之,降低税收已经没法给资本带来安全感了,只有建立全套的游戏规则,并且官方带头遵守游戏规则,才能留住资本。

  但是,这里存在一个矛盾的问题:企业的负税虽然已无法促进经济增长,但如果提高企业税,中国广大正在“过冬”的企业日子恐怕更难捱。因此,企业税这一块不敢动。要想让地方政府收入有增加,就只有从中国经济的另一大方面找思路、想办法,那就是房地产

  在过去,地方财政的收入很大一部分要靠土地出让金,即所谓的“土地金融”。根据国家信息中心数据,在2001到2010年,中国地方政府土地出让金收入从1296亿元上涨到2.9万亿,占财政收入比例从16.6%升高到76.6%。

  此后,随着城市化建设的趋于饱和,尤其是一二线城市出让土地的减少,地方政府对土地出让金的依赖度逐渐回落,在2016年,地方财政对土地的依赖度下降为42%左右。

  可见,土地出让金这招越来越不灵,但与此同时,地方的债务这些年来却是不断在堆积。截止今年9月底,中国地方国企负债47.6万亿人民币,比去年增加20.9%,国际评级机构穆迪因此将2018年中国地方政府展望调整为“负面”。

  收入渠道减少而负债总量增加,从地方政府利益考虑,它们自然需要想一个办法来“开源”。这其实也就是房产税的本质目的,为地方增加税收。

  在地方债务压力的危急关头,中国又一次心系房地产,决定正式征收房产税。至于具体能收上来多少钱,目前还不得而知,因为各地要充分放权,然后按照自己的需要制定收税规则。

  按照财政部署名文章的说法,房产税的征收办法是对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。显然,房产税的负担主要被转移到了购房者和房屋交易者的身上。

  二,房产税或倒逼资本回流,推高一二线房价

  我们应该理性一点来看待房产税:它的作用无非是增加了房屋的交易成本,从而进一步推高了房产价格,如此而已。但这个已经被转移到交易环节的收税,会不会降低房价呢?答案很可能是否定的。

  这个道理其实也很简单,所有在交易环节增加的成本,都可以被转移到最终的价格里边,这就跟任何商品买卖一样,成本越高,售价越高。这也没啥稀奇,中国的新房售价,历来都是税费占了一大块。如今,地方政府在无法继续在房屋建设端收税的情况下,开始把收税的棍棒挥向了交易端。

  这种充分向地方放权的房产税制,很大程度上也是对西方国家的模仿。例如,美国的房地产税就是各地自己制定。大致上来说,西部地区税负最低,中东部地区较高。并且,美国的房地产税大致呈一种累进税制,即是在各个环节不同程度的收税。

  例如,在宾夕法尼亚州的费城,自住用房的评估价值为市场价值的70%,即房地产的评估比率为70%;而地方政府仅对自住用房评估价值的32%进行征税,即该类用房的分类比率为32%;房地产的法定税率为8.26%。

  如果不考虑税收优惠政策,那么一套市场价值1000万的自住用房应缴纳的房地产税税额为:1000×70%×8.26%×32%=18.5024 万。在此基础上扣除税收优惠后,即为应缴纳房地产税收的净额。

  可见,房地产税的中间环节很多,情况较为复杂,并且不同地区的规则都不太一样。这就要求地方政府必须要在评估的环节高度透明化,否则,其中可以玩的猫腻就太多了。各个环节如何评估,多评估还是少评估,都是存在一定空间的。

  在美国,财税问题历来无小事,对此的舆论监督和法规监管可以说十分严格,玩猫腻的空间基本上为零。但是,在既有明规则也有很多暗规则的中国,房地产税执行的具体环节是否透明公正,还真的不好说。学西方搞房产税,只得其皮毛而不得其细节,结果可能是严重的。

  正因为中国人对于社会规则的不信任感,因此才会有相当一部分的人不信任房地产税,与此同时,也有更多的人相信,这一招能降房价。

  房产税有可能降低一部分地区的房价,那就是三四线以下城市(前提是那些地方收房产税)。因为房产税说白了无非是凭空增加了一笔房屋成本,硬抬高交易价格,那么在人均收入较低,财富水平不高的地区,有能力购买房屋的人肯定显著减少。

  但是北上深和二线城市,已经依靠之前的土地财政实现了资本原始积累,人均财富值也非常高,能出得起七到八位数资金买房的大有人在,因此并不会在乎那一点税,税恰恰还成了涨价的充分理由。

  “征收房产税”的新闻被竞相转载,实际上也可被视为中国的房地产经济再一次向市场放话,以此刺激短期的房地产交易量。在房地产税正式开始之前,必然有相当部分的资金从三四线楼市逃离,进入其他投资领域避险;而保值增值相对稳固的一二线房产,将会吸引资本回流,成为长期资金竞相追逐的优质资产。

  也可以说,房产税将提高核心城市房产的“护城河”,同时脱下非核心城市房产的“底裤”。一场房地产市场的裂变,在不远的未来将会上演。

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关键词阅读:房产税 一二线楼市

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