杜坤维:土储惊人 新兴地产巨无霸撼动格局?

1评论 2017-12-21 08:23:44 来源:金融界网站 作者:杜坤维 华培动力还有几板?

由于历史原因,中铁公司很多老旧房子和土地储备位于城市的中心,是优质的稀缺资源,中铁总旗下的哈尔滨铁路局(现“中国铁路哈尔滨局集团有限公司”)对外承租近3000处办公用房、7200万平方米闲置土地等,“仅坐拥百年历史的果戈里大街401号楼全年租金收入就达到390万元”。

  原标题:新的地产巨无霸会不会改变地产新格局  

  作者:金融界网站专栏作者 杜坤维

  中国铁路总公司要进行房地产开发,无疑是地产行业的一个大地震,会不会引发房地产格局的骤变,有待观察。

  中国铁路总公司房地产开发之所以引人关注,在于其是一个巨无霸的大型央企,在于其超额的土地储备。

  说道巨无霸并非玄虚,注册资本高达1万亿元,是万科的100倍。

  说道巨无霸并非玄虚,土地储备高的惊人,在全国土地储备达3亿平方米,超过目前房企中土地储备量最高的恒大。由于历史原因,中铁公司很多老旧房子和土地储备位于城市的中心,是优质的稀缺资源中铁总旗下的哈尔滨铁路局(现“中国铁路哈尔滨局集团有限公司”)对外承租近3000处办公用房、7200万平方米闲置土地等,“仅坐拥百年历史的果戈里大街401号楼全年租金收入就达到390万元”。

  根据中财网转载的资料梳理,中铁总旗下的铁路局纷纷改制为有限公司,并涉足地产开发,

    2017年11月8日,由西安铁路局改制为中国铁路西安局集团有限公司,经营范围扩大,增加物流配送(危险、易燃易爆化学品除外),旅游、餐饮服务,广告经营等。

  11月8日同一天,中国铁路广州局集团有限公司经营范围也加入了“房地产开发和经营”。仅仅5天之后,中国铁路沈阳局集团有限公司的经营范围中也加入了“房地产开发和经营”。随后在11月13、14日,成都铁路局及郑州铁路局公司也允许进入“房地产开发和经营”。

  2017年11月1日到7日,“铁总”旗下济南、乌鲁木齐、南昌、北京等18家铁路局相继完成名称变更核准的更名动作——从“铁路局”到“铁路局集团有限公司”,经营范围都有所扩张,扩张领域涉及物流、房地产开发等。

  中铁总缘何要进入充分竞争的房地产行业,笔者认为与盘活央企存量资产有关,国资委29日召开中央企业降低杠杆工作视频会议。会议上,国资委主任肖亚庆要求,中央企业要强化资本约束,盘活存量资产,发展直接融资,推进混合所有制改革,扩大重大项目股权融资比例,多渠道补充资本。作为中铁总旗下资产众多,尤其是优质的土地资产,是一个优质的存量资产,一旦开发其增值效应十分显著,闲置是一个最大的浪费,开发利用是盘活存量资产的有效方式,当然可以实施合作转让开发,但是价值评估是一个老大难问题,为了防止国有资产流失,自己开发是一个绝佳的方式,可以实现利益最大化。

  其次是房地产开发也进入了盘活城市土地的模式,中国是一个人多土地少的国家,国家严格禁止土地过度开发,保证耕地红线不破,而随着城市的发展,土地资源越来越少,土地价格越来越高,尤其是优质的城市中心地带土地资源更是成为稀缺品,一地难求,但各个城市依然有很多存量的土地存在,造成土地资源严重浪费。2008年-2015年,我国新增工业和住宅用地占比分别为33.8%和21.5%。目前,国外工业和住宅用地占比分别为15%和30%,第一大城市占比分别仅为6%和40%以上,但京沪穗深存量工业用地占比在30%左右。

  李宇嘉评论指出,工业用地占比高,容积率低(上海10层以上工业建筑占比仅30%),很多批而未建,积聚程度也低,如上海位于工业规划区内的工业用地占比仅30%。原因在于,城市各级政府(包括街道)低地价招商引资无序化、GDP政绩导向,用地主体(多为低效国企)不思转型,等待政府高价收储造成闲置等。因此,大城市不缺地,京沪穗深中心区低效用地到处是,关键是存量盘活困难。继续供应新地,城市功能和空间结构混乱,生产性和生活性交通干扰,公共配套压力等有增无减。

  目前,盘活存量土地的最大障碍,就是地方政府和国企之间的博弈。站在政府角度,希望借着新一轮国企改革的主导权,将土地收回来后“招拍挂”。无论从新增发展空间,还是土地出让收入,这都是“上上签”。站在国企角度,要赶在政府“下手”前,顺应区域规划,启动自我改造以挖掘土地红利。近年来,借助创新创业东风,京沪深等大城市掌握土地的企业纷纷成立地产子公司,向创新型产业用房、创意园区转型。

  中铁总拥有大量土地资源,等待当地政府的征收是一个方式,但征收并不可能实现自己利益最大化,很大一块蛋糕被当地政府获得,被参与开发的地产商获得,既然自己有土地资源,又有资金实力,为何要与别人分享蛋糕,还不如自己趁着高房价自己开发地产,自己销售,获得利益最大化呢?

  三是从中国铁路总公司2016年报获知,其当年总资产达7.25万亿元,负债为4.72万亿元,负债率并不算高。虽然负债率并不是特别的高,但是随着经济下行压力加大,国家加大对于铁公基的投资力度,中铁总也开始加大高铁的投资力度,按照发改委公布的铁路建设计划,到2020年达到15万公里的历程,这也意味着未来几年的铁路建设规模仍将保持月4.4%的年增长速度。而根据往年公布数据,中国政府平均每年在铁路建设方面总投资额月为8000亿元,这也意味着2020年,中国将投入总数超过4万亿用于铁路建设。

  网易财经10月31日讯 中国铁路总公司2017年三季度财务报告显示,截至2017年9月30日,铁路总公司总资产为74502.5亿元,总负债规模为48250亿元。2017年前三季度,营业利润为366.31亿元,税后净亏损11.4亿元。

  这样的经营数据未来中铁总的投资要更加依赖于债务融资,而不是依靠利润留存的滚动投资,势必会增加中国铁总的负债率,中铁总的负债增加速度惊人,中铁总的负债,从2015年末的4.10万亿增加到了2016年末的4.72万亿。绝对债务增长了6200亿元。远高于2015年增加的4196亿元。在央企去杠杆大潮下,中铁总需要开拓新的盈利模式,改变利润不高的局面,同时利用留存利润来降低杠杆。地产行业一直就是一个暴利行业,利用庞大的优质土地开发地产就成为中铁总的一个思路。

  中铁总体量庞大,融资利率不高,一旦涉足地产行业,就是一个新的地产巨无霸,对于地产行业的格局将会出现一些变化,值得市场留意。

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关键词阅读:地产 巨无霸 新格局

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