李宇嘉:长效机制建设和住房制度改革是什么关系?

1评论 2017-12-20 17:22:45 来源:金融界网站 作者:李宇嘉 抢反弹必备短线战法

始于90年代的“房改”,一方面意在完成“企业办社会”的国企未竟改革,另一方面是分税制实施后,为调动地方积极性,给地方寻找融资新渠道,以应对加入WTO后,地方招商引资而在基础设施、园区开发上的巨额投入。目前,福利住房已退出,城市摊大饼扩张结束,房地产为大型基础设施融资的功能开始淡化和纠偏。

  作者:深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员,经济学(金融方向)博士 李宇嘉  

  近日,中央政治局召开会议,研究并定调2018年经济工作的重点和方向,总基调是“坚持新发展理念,紧扣我国社会主要矛盾变化,按照高质量发展的要求,坚持以供给侧结构性改革为主线”。对于各界关注的房地产,则提出“加快住房制度改革和长效机制建设”,并明确这是明年要着力抓好的一项重点工作。值得注意的是,将长效机制建设和住房制度改革并列,作为年度重点工作,在近年来经济专题的政治局会议上较为罕见。而且,相比2016年底政治局会议对于长效机制“加快研究”的表述,此次政治局会议提出“加快建设”,彰显房地产调控亟待“由标入本”。

  2016年的政治局会议,尽管强调长效机制建设,但在操作上,更多的是长效机制的探索和实验,比如租购并举制度建设、租售同权探索、集体土地入市试点、房产税明确征收原则等等。2017年,对房地产管理实际起作用的,还是被视为短期行政干预的措施。而且,以“五限”(限购、限贷、限售、限价、限商)为代表的需求端调控,不管在力度上、范围上、频率上,超过了以往任何一次调控。从此次政治局会议内容和新华社同步文章来看,决策层认可调控取得的效果,如一二线城市房价同比涨幅已连续10个月回落,三四线楼市库存降至2012年以来的新低。

  而且,不管是“预警函”式的调控机制,还是培育租赁市场、集体土地入市,都带有长效机制、供给侧改革(针对新市民需求)色彩,甚至触及土地财政。房地产管理正朝着短期调控为长期改革创造“窗口期”,调控与改革共同发力的局面。这也证明,只要中央和地方齐心协力,采取切实有效的措施,制度改革肯“咬骨头”,房地产能回到稳定发展的轨道上。但是,2016年10月以来的调控,尽管力度、频率空前,但购房者预期并未改变,南京“万人抢房潮”,按揭贷款受限后,居民敢借期限短、成本高的消费贷款加杠杆购房,意味着房价上涨的预期还很顽固。

  今年以来,尽管国家在楼市“去杠杆”、去投资属性、培育租赁等改革意志突显,但开发商的预期和行为逻辑未明显改变。一方面,2016-2017年各大房企销售回款明显改善、粮草充足,降价动力不足。今年以来,热点城市商品房批准预售规模普遍下滑30%-50%,“捂盘惜售”情绪浓重;另一方面,由于高价新盘限价,很多开发商将商品房项目打包给租赁企业或者银行,甚至转让数十年租赁权。此举不仅可以套国家鼓励住房租赁的政策红利,还能变相达到“捂盘”的目的。此外,“做大才不会被吃掉”成为房企新的生存逻辑,今年以来各大房企继续“跑马圈地”。

  作为楼市调控的重要主体,商业银行的行为模式也未改观。今年以来,采取严格的规模和占比(不超过新增贷款30%)控制后,1-10月的中长期贷款(主要是房贷)规模(4.57万亿)比去年同期(4.69万亿)有所下降,但居民总贷款却增加1.03万亿,短期消费贷款暴增是主因。截止到10月,今年居民短期贷款新增1.6万亿,接近去年同期的3.5倍,占居民总贷款的26%,占比增加10个百分点。贷款规则明确指出,消费贷款是短期的,要采取“受托支付”投放(贷款由银行直接支付给消费产品卖家),但商业银行不仅睁眼闭眼,还违规创新出周期长的消费贷款。

  承担调控主体责任的地方政府,其依赖楼市、土地财政的逻辑也未明显改观。首先,近期很多城市出现“一二手房价格倒挂”的情形,说明各地调控仍在需求端“打转转”,甚至做数字文章,而不是通过加大土地和普通住房供应,增加租赁供应,盘活存量,增加公共服务等“供给侧”改革,满足新市民住房需求,获得房地产与新型城镇化同步推进带来的长期红利;其次,由于投入-产出不匹配,加上冲击土地财政,地方没有明显的内在激励以培育租赁市场,很多地方将租赁项目作为政治任务开展,由国企(而不是社会资金)承接做样板工程显然不具有持续性。

  从政治局会议的表述,可明显感到,2017年的调控达到一定目标,但是调控成果并不牢固,房价上涨预期和冲动还在。此次政治局会议明确提出了2018年的“三大攻坚任务”,排在首位的是,“防范化解重大风险,要使宏观杠杆率得到有效控制”。目前,不管是宏观杠杆率(260%),或居民杠杆率(53%),都已到触顶的程度。同时,调控进入深水期,也意味着长效机制进入攻坚期。从改革既往经验看,局面越是焦灼越要稳定预期,市场越是疯狂越要深化改革。2018年是“十九大”以后深化改革新时代的第一年,亟待在保持政策稳定的基础上,调控从短效升级为长效。

  稳定预期,建立长效机制,重塑住房制度无疑是抓手和利器。唯有此,才能将各项长效机制制度化,不至于落入调控的范畴,不因楼市波动而随意调整;也才能彰显决策层在楼市管理上“治本”的决心,给市场传达此轮调控绝非过去十几年调控的又一个轮回,而是调控与改革共同发力,并逐步让位于改革的开始。始于90年代的“房改”,一方面意在完成“企业办社会”(福利住房)的国企未竟改革,另一方面是分税制实施后,为调动地方积极性,给地方寻找融资新渠道,以应对加入WTO后,地方招商引资而在基础设施、园区开发上的巨额投入。目前,福利住房已退出,城市摊大饼扩张结束,房地产为大型基础设施融资的功能开始淡化和纠偏。

  同时,树立包容发展理念、构建内需社会、夯实消费基础作用等,必须要满足包括新市民在内的全体人民对美好生活的诉求。因此,作为最基本需求、公共产品属性强的住房,理应开启新一轮的制度改革。新住房制度设计的基础是住房回归居住和公共产品属性,而不是居住和投资属性;新住房制度要解决新市民(2.45亿外来人口、2500万大学毕业生)的住房需求,而不再是户籍人口、高收入阶层的需求;住房供应要以租为主、“租购并举”,而不是销售一支独大、租赁弱小的“二元分异”体系;土地和住房供应多主体、多渠道,而不是政府单一垄断;住房制度追求房地产与“住有所居”、新型城镇化齐头并进,而不是基于经济和投资的房地产化。

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关键词阅读:长效机制 住房制度改革

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